24 Feb

Inmobiliario, inflación y desdolarización. (Argentina y Chile)

Inmobiliario, inflación y desdolarización.- Una problemática común a varios países de América Latina ha sido la “dolarización” de sus economías: la falta de confianza en el valor futuro de las monedas locales, debido a los altos índices de inflación, ha hecho que quienes han podido hayan convertido sus ahorros a la divisa norteamericana. Y que para tener seguridad en el medio plazo en muchas transacciones medianas, como el alquiler de inmuebles, se haya buscado establecer el precio en dólares USA.

Y esa misma falta de confianza, en este caso de los prestamistas, ha hecho que gran parte del mercado de deuda, bancaria o bonos, se haya denominado asimismo en dólares USA. Algo que gobiernos y compañías están sufriendo gravemente en estos momentos por la fuerte revalorización del dólar frente a las monedas locales. Los gobiernos luchan por darle la vuelta a esa situación, pero devolver la confianza perdida es un objetivo costoso, al menos a corto plazo.

Los chilenos han demostrado que su invento de la Unidad de Fomento, UF, que va ya para 50 años de existencia, un instrumento de medida relativamente inusual. Para los no chilenos… la UF es una unidad de medida que incorpora la inflación, cuya equivalencia con el peso es calculada diariamente.

En un alquiler inmobiliario o un préstamo hipotecario, el importe se denomina en UFs pero se liquida en pesos. La Unidad de Fomento permite que el valor de los inmuebles se mantenga constante frente a la inflación. Tal vez algún otro país de la región debería contemplar un sistema semejante. En Argentina parece que ya lo están estudiando e incluso que el Banco Central ya ha bautizado su particular solución como la “Unidad de Valor de Adquisición” –UVA-.

 

Inmobiliario, inflación y desdolarización; mentalidad de largo plazo

Pero antes que la UF o la UVA, cualquier gobierno que opte por esta vía debería convencer a los ciudadanos de su país de dos cosas: 1) que el método de cálculo del IPC que refleje la inflación es riguroso y confiable (condición necesaria) y 2) que es capaz de sujetar dicha inflación en niveles aceptable para la economía (condición suficiente).

Chile parece haber cumplido ambas condiciones, porque si no fuese así la Unidad de Fomento no habría pervivido. Su inflación media de los últimos 10 años ha sido del 3,61%.

Argentina, en cambio, no cumple todavía condición necesaria. El nuevo gobierno del presidente Macri se propuso tener un nuevo índice en funcionamiento en 8 meses, renovando el Instituto Nacional de Estadística y Censos –INDEC-, que había intervenido la anterior presidenta Sra. Kichner, que llegó a suspender la publicación del índice en octubre 2015. Su nuevo director es Jorge Todesca y han invitado a la antigua responsable del índice hasta la intervención del INDEC en 2007, la Sra. Graciela Bevacqua, a que lidere de nuevo el índice.

Pero este período de diez años ha dejando una difícil situación, porque ante la falta de confianza en el INDEC, se generaron “índices paralelos”, entre ellos el que elaboran la Ciudad de Buenos Aires –IPCBA– o el llamado “IPC Congreso”, elaborado por la oposición a Kirchner en el congreso. En octubre, último mes que publicó su índice, el INDEC citaba una inflación interanual del 14,3%, mientras que el IPC Congreso fue del 25%.

Sobre qué ha pasado en 2015 en total, el IPC Congreso ha dado como dato el 29,9% y el IPCBA un 29,6%.

Tiene razón la señora Bevacqua cuando dice que un nuevo índice no se puede poner en marcha en dos meses.

Esta es la condición necesaria: un índice fiable, guste su resultado o no. Luego habrá que cumplir la condición suficiente, que es sujetar la inflación a un nivel razonable. Y luego se podrá pensar en la UVA y el desarrollo del mercado hipotecario que se pretende re-estructurar y fomentar.

 

 


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