02 Dic

Grupo Patio: olfato, alianzas y próximos retos. (Chile)

El “strip center” o “strip mall”, o sea un pequeño centro al aire libre, una o dos docenas de locales con acceso directo desde su entorno inmediato -también se les conoce como centros de proximidad-, es una forma de negocio comercial cuya popularidad va por países, o latitudes, y tal vez por épocas. En relación a ello escribimos hoy sobre Grupo Patio.

En Estados Unidos, donde ya saben que todo es grande, hay unos 113.000 de ellos, cifra que no ha cambiado mucho en los últimos seis o siete años. Pero entre el año 2.000 y el 2.007/2.008 se abrieron 20.000, que es algo así como uno al día, todos los días, durante siete años. Cuando hace no mucho la CNBC entrevistó a David Henry, CEO de Kimco, apuntó algunas posibilidades, entre las que una concreta es el apoyo que estos pequeños centros pueden suponer al comercio electrónico.

Hablando del éxito de Apple con sus tiendas, decía que no le sorprendería ver locales de exposición de productos que se venden por Amazon en los “strip centers” (en los suyos sobre todo…). Porque aunque el e-commerce progrese, mucha gente conservará el deseo de poder “tocar lo que compran”. Aunque ciertamente Kimco es parte interesada, porque su empresa es líder en este formato, con unos 800 de estos centros, suena cada vez más la posibilidad de que el negocio de proximidad no se va a extinguir. Pero como la propia Kimco reconoce, se deben seleccionar muy bien las ubicaciones y vigilar la ocupación, para corregir o eliminar las propiedades menos rentables.

En Chile el formato ha sido muy popular. Tal vez porque el país es largo y angosto y las “isocronas” para grandes centros regionales no son tan favorables como en otros sitios. Pero los “strip centers” ciertamente han proliferado y sido la base de algunos negocios prósperos.

Sergio Jalaff Escandar, hoy vicepresidente de Grupo Patio, fue una de las personas que vieron sus posibilidades en el país y lleva más de veinte años trabajando en su expansión, en la que  según él mismo ha confesado se movió por instinto en sus inicios. Hizo fraguar una alianza de crecimiento con la misma Kimco, allá por 2007 y luego se asoció con Capital Advisors  en 2010 para conseguir nuevos recursos vía alianzas.

Grupo Patio; la evolución

Patio Gestión Inmobiliaria, que es el vehículo que canalizó su actividad a partir de 2004, hoy Grupo Patio, ha ido evolucionando hasta alcanzar un volumen de inversión, según leíamos ayer mismo, ya considerable: US$ 820 millones, 167.543 m2 de GLA, repartidos en tres áreas de negocio, conformadas en la empresa como Patio Comercial, Patio Oficinas y Patio Industrial. Del activo, el 64% son inmuebles comerciales (ocupación 98%), el 23% oficinas (ocupación 86%) y el 13% bodegas (naves industriales y logísticas). La intención es crecer más en oficinas, en que su participación actual, de 15,515 m2 es todavía modesta y llevarla a los 40.000 m2 para fines del 2016. La compañía es además propietaria de un 36% de un terreno de 400 Ha brutas, próximo al aeropuerto de Santiago, con un valor de mercado estimado tres veces mayor a su valor en libros.

A las áreas de negocio anteriores se une una cuarta, Patio Capitales, que sirve de enlace con el mercado de fondos inmobiliarios en Chile con el fin de forjar acuerdos de financiación y desarrollo. El más relevante ha sido el lanzamiento del fondo IM Trust – Patio Capitales, que tendrá una cartera de 18 centros comerciales con un valor estimado de US$ 160 millones.

Este mes pasado Grupo Patio ha certificado su negocio a través de ICR Chile, una empresa de análisis y calificación financiera asociada a la canadiense DBRS, que le ha otorgado calificación A+ con perspectiva estable.

En suma, un grupo basado en una estrategia correcta en origen, con buena gestión según acredita la calificación obtenida y que se está diversificando de forma adecuada. A falta de conocer su balance, que no es público por tratarse de una compañía privada y basándose en lo que señala ICR, el reto es crecer en una etapa de mercado más débil por la relativa debilidad macro del país con materias primas a precios bajos. Y al tiempo reducir su endeudamiento, cuyo múltiplo de 8,62 sobre EBITDA, según señala ICR, es alto en un escenario de probables alzas de tipos de interés en el país.


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