11 Nov

Fibra Monterrey y la inversión regional (México)

Nos ha llamado la atención la idea de una “FIBRA” regional. FIBRA, por fideicomiso de inversión y bienes raíces, el formato mexicano del “reit”. Se trata de la Fibra Monterrey.

Hace unos días ha publicado Fibra Monterrey su informe del tercer trimestre de 2015. Cita su director general, Jorge Ávalos, en sus comentarios al reporte una frase de Steve Ballmer, “me gusta decirle a la gente que todos nuestros productos y negocios van a pasar por tres fases: visión, paciencia y ejecución”. Una sugerencia muy razonable para cualquiera que dirija un fondo de inversión.

Fibra Monterrey; oficinas, industrial y comercial

Fibra Monterrey se constituyó en diciembre de 2014 y se especializa en la compra y tenencia de inmuebles en el norte de México, con una concentración superior al 80% en Nuevo León (Monterrey) y Chihuahua (Ciudad Juárez, Chihuahua, Parral, Delicias, Cuauhtémoc). Dispone de 20 inmuebles, con 207.541 m2 rentables, de los que el 40,9% son oficinas, el 52,5% de uso industrial y el 6,6% comercial. En rentas, -ION, ingreso operativo neto- sin embargo, los ingresos proceden el 83,5% de las oficinas (renta media US$ 19,00 m2/mes para las convencionales y US$ 12,04 m2/mes para las operativas o back-office, ocupación media 94,5%) y el 15,7% al uso industrial (renta media US$ 3,84 m2/mes, ocupación 100%). El fondo tiene 49 arrendatarios y un plazo medio de vencimiento de los contratos de 5,5 años.

Fibra Monterrey funciona hasta ahora exclusivamente con recursos propios, sin deuda, y ha tenido un rentabilidad del 6,2% en el primer trimestre de 2015, del 5,9% en el segundo y del 7,1% en el tercero. La última cotización en la BVM ha sido de Ps. 13,00, lo que le da una capitalización de MXN 3.940 millones, o US$ 235 millones y una revalorización del 8,33% en nueve meses.

Fibra Monterrey es un fondo pequeño para los estándares mexicanos, pero cuya evolución será interesante seguir. Sorprende agradablemente la capacidad de este pequeño fondo de generar rentabilidad positiva con un portafolio con rentas muy competitivas, en particular en el mercado industrial del norte de México, lo que denota una gestión fina de sus costos.


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