28 Dic

El negocio brasileiro del C.C. María Zambrano (España)

Íbamos a decir “pelotazo”, pero no, no se ha comprado y vendido ganando mucho dinero de forma rápida. Sólo se ha comprado. Pero da la impresión que sí ha sido un excelente negocio para sus compradores, que no hemos visto mencionados más que como tres familias brasileñas.

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Rebuscando un poco hemos conseguido averiguar quién lidera ese grupo de familias: Johannes Bernardus Sleumer, presidente y consejero delegado de Global Phobos, una S.L. constituida al efecto. Johannes Sleumer, brasileño descendiente de holandeses, es uno de “Os 25 mais ricos de Minas Gerais: discretos e desconfiadíssimos”, según la revista “Materia Prima”, que se publica en Belo Horizonte, la capital de ese estado brasileño.

 

maría zambrano

 

Johannes Sleumer hizo su fortuna en el transporte para la siderúrgica Usiminas, con la que se asoció para distribuir sus productos y a su vez se convirtió en socio. En 2014 se estimaba su fortuna BRL 6.000 millones (EUR 1.754 millones al cambio de hoy). Ya ha invertido en centros comerciales en el pasado, incluyendo el Shopping Cidade y el Itaú Power, ambos en Belo Horizonte (21.209 y 32.744 m2 de SBA respectivamente).

 

Sleumer y sus socios vinieron a España, analizaron los centros de Necsa (Vialia Salamanca, Plaza de Armas en Sevilla y María Zambrano en Málaga) y, obviamente, se quedaron con lo mejor.

 

El centro comercial María Zambrano tiene tamaño, 45.456 m2 de SBA, 112 locales y algunas buenas locomotoras, como el Media Markt, varias tiendas de Inditex, H&M y desde 2015 un supermercado Mercadona de 3.300 m2. La última cifra de visitantes que encontramos en la web de Adif, 14,4 millones, aparte de los 5,3 millones de viajeros de tren. Ocupación (2014), 95%.

 

Global Phobos (Sleumer y socios), pagaron 63 millones (EUR 1.386/m2 de SBA), por la concesión administrativa de Adif durante 44 años desde 2014, o sea hasta 2058. Tendrán que pagar también un canon, cuya cuantía desconocemos, pero podemos hacer algunos números para evaluar qué tan bueno ha sido ese negocio.

 

Colonial vendió Príncipe Pío en 2009, con 28.680 m2 de SBA, concesión administrativa de Adif hasta 2050, 12,5 millones de visitantes entonces, por 126,5 millones (EUR 4.411/m2 de SBA).

 

La comparación habla por sí misma.

 

Si lo analizamos desde el precio de propiedad plena, tomando como referencia la valoración media de los centros comerciales de Merlin Properties al 31 de diciembre de 2015, de EUR 3.974/m2, el valor de este centro sería de EUR 180 millones.

 

Muy malas tendrían que ser las condiciones de la concesión y el correspondiente canon, para que los brasileños no hayan hecho un excelente negocio.

 

Y aprovechando que mirábamos esta operación, hemos hecho lo mismo con Riofisa y con Vialia.

 

Nos preguntábamos qué había sido de Riofisa. Colonial la aparcó en Asentia, su filial de activos dudosos. A principios de 2014 vendió la mayoría del capital de esa sociedad, que incluía la filial Necsa en que participaba Adif (40%/60%). Se hicieron con su control  Grupo Eneas y Mainspring (entendemos que se trata de Mainspring Fund Services), que junto a los centros comerciales Vialia Salamanca, Plaza de Armas en Sevilla, suponemos que adquirieron éste María Zambrano de Málaga. Y unos EUR 400 millones de deuda, que llevaron a la sociedad a presentar preconcurso de acreedores en enero de 2015. Desconocemos el curso de los acontecimientos desde entonces.

 

Vialia y Tiendas de la Estación, que son las ramas de “retail” de Adif, no nos entusiasman especialmente. La breve reseña que ofrece Adif dice que tienen 154.000 m2 de SBA y cerca de 1.000 locales en alquiler. Pero tal como ellos mismos señalan, 100 estaciones y 200 millones de viajeros, creemos que dan para mucho más “jugo”, o juego. No parece que la empresa pública se haya recuperado de la experiencia, fallida al final, con Riofisa. Y creemos que debería considerar un modelo semejante al de AENA para poner en valor su patrimonio comercial.

 

En cuanto a los brasileños… parabéns pelo sucesso!

 


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