09 May

ZOL de Funza: ¿qué tal si nos actualizamos? (Colombia)

Repasando el informe industrial y logístico de JLL 2017 4Q para Colombia, hay varias cosas que nos llaman la atención.

 

A nivel macroeconómico, con el trasfondo de un año difícil para la economía colombiana como ha sido 2017 y varios “vientos de morro”, hay un par de aspectos positivos: el crecimiento de la exportación de productos agrícolas y manufacturados entre 2015 y 2017, que si bien no ha compensado la caída de las exportaciones de combustibles -petróleo, gas, carbón- deja entrever un cierto cambio estructural en la buena dirección. En la gráfica de Oxford Economics que publica la consultora, se aprecia que por primera vez el componente exportador “no petróleo o carbón”, supera los USD 20.000 millones. Está bien. Como si el mecanismo productivo del país se sacudiera algo de pereza frente a la comodidad de sostener su balanza de pagos con la energía. Y, por otro lado, el repunte de los precios del petróleo (el “West Texas Intermediate” ha subido un 52,34% en el último año hasta los USD 70,20/barril de ahora mismo), que de mantenerse, va a mejorar la base comercial del país este ejercicio. ¡Un poco de optimismo!

 

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Pero lo que más nos llama la atención, más allá de la baja calidad media del inventario industrial y logístico de Bogotá, con un 75% en las categorías “B” y “C” (definidas según la altura de las naves, la existencia o no de rociadores ESFR, número de puertas, talla, resistencia de las soleras o dimensión del estacionamiento), frente al 9% en A y AAA, es que en 2017, un año activo con 520.000 m2 producidos (pese a la baja absorción), todavía el 80% del nuevo producto siga estando precisamente en esas categorías B y C. Se produce mediocridad.

 

Y sí, la consultora confía en que la tendencia va a ser a producir espacios de más calidad, en particular en la categoría A, hoy marginal -consecuencia de la demanda de operadores internacionales y la emergencia del e-commerce-, en detrimento de categorías inferiores, pero el curso del ejercicio pasado causa un cierto desaliento.

 

Estamos convencidos de que el mercado va a empujar en la dirección correcta. Si tomamos como referencia el alquiler por m2/mes en Ciudad de México, usando a Fibra Prologis México de “benchmark” ésta, que explota allí 1.150.000 m2, seguramente clase A de promedio, recibe un alquiler de USD 3,34/m2/mes también como media. Comparado con ese dato, el precio de COP 16.000 a 19.000 de Bogotá, USD 5,50 a 6,50, es poco competitivo. Así que es un contexto de precios “satisfactorios”, ¿por qué preocuparse en mejorar la calidad?

 

Que es por lo que la iniciativa de Terranum (junto a Korat Inversiones) en la promoción de la ZOL -por Zona de Operaciones y Logística- de Funza, con 430.000 m2 de GLA en un único conjunto, nos parece importante. De lo que se trata es de trasladar la competencia al segmento A y AAA, “vaciando” los segmentos inferiores a base de precios competitivos. O, en otras palabras, “para que las cosas mejores, primero tienen que empeorar”.

 

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Imagen: Llano Fotografía para Estahl, para Terranum.

 

Porque en algún momento los desarrolladores de productos sub-estándar, o de tamaños inadecuados o fundamentalmente en venta, se darán cuenta de que mientras el segmento sufre un vacío que ya supera el 12% los propietarios de naves modernas y grandes, A ó AAA, operan con vacíos próximos a 0.

 

Aunque por una vez nos parece que el reloj de JLL para este segmento no es suficiente para explicar la situación. No se trata tanto de una cambio en el ciclo y producir o frenar, se trata de una nueva estructura de la oferta, capaz de producir lo que una sociedad moderna demanda.

 

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Colombia necesita desarrolladores inmobiliarios para inmuebles logísticos de mayor talla, conectados a fondos o estructuras financieras que adquieran esos inmuebles (Terranum con PEI son un ejemplo de tal simbiosis) para explotarlos en renta. Y más “built to suit” en lugar de producto especulativo repartido en pequeñas naves.

 

La demanda vendrá.


 


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