02 May

Zara, Deka y el futuro del retail (España)

En diciembre anunciaba Inditex que ponía a la venta 16 locales comerciales, en los que el grupo permanecería como arrendatario. Lo que se conoce como un sale and leaseback. Inditex explota el 98% de sus 7.400 tiendas en régimen de arrendamiento, así que no sorprende. Se denominó a la cartera “Mistral”, con 14 locales en España y 2 en Portugal (Lisboa), cerca de 34.000 m2 de GLA en total, Savills Aguirre Newman recibió el encargo de venta y el 1 de febrero pasado Deka Immobilien anunciaba la adquisición.

 

Aunque ni vendedor ni comprador quisieron descubrir el precio de la transacción, “fuentes del sector” hablaron de unos EUR 400 millones para el conjunto. De los 16 locales, 8 fueron adquiridos para el fondo Deka-ImmobilienEuropa y otros 8 para WestInvest InterSelect, ambos fondos administrados por Deka.

 

Según la propia Deka: “This acquisition allows fund management of Deka-ImmobilienEuropa and WestInvest InterSelect to take advantage of the rare opportunity to acquire retail properties in high street locations while simultaneously increasing regional diversification in Southern Europe.

 

Así que no deja de sorprender que apenas tres meses después diga Deka, o dicen que Deka dice, que quiere vender 13 de los locales recién adquiridos, reteniendo únicamente Preciados 16 en Madrid (2.725 m2), Pelayo 58 en Barcelona (5.134 m2) y Rua Augusta 157-171 en Lisboa. Sin saber la superficie exacta del local de Lisboa, diríamos que unos 10.000 m2 totales, o un 30% de lo que compraron.

 

¿Por qué hace Deka esto?

 

Cabría pensar que los locales en los que Deka verdaderamente estaba interesado son los que ahora pretende retener. Y que la forma de conseguirlos era adquirir el paquete completo para luego irse desprendiendo del resto. Es posible. Pero comprar 34.000 m2 para quedarse con 10.000 parece un exceso de interés en tres locales concretos. Más nos inclinaríamos a pensar que por extraño que parezca en cuanto a los tiempos, Deka ha tenido un “cambio de sentimiento” en cuanto al negocio retail, o al menos una parte de él, coincidente con la cotización en mínimos de 3 años de Inditex (y que tal vez ha hecho cristalizar). Esteban de Lope, “Head of Real Estate Fund Management, Retail Funds”, responsable pues de este segmento, desgrana en una reciente entrevista: “El e-commerce es un competidor muy grande y el pastel no crece”. Coincidiendo con la puesta a la venta del centro comercial Ballonti en Portugalete (también de WestInvest InterSelect), se da por hecho que Deka tiene previsto desinvertir en ciudades que considera secundarias.

 

Al tiempo que se anuncia la “macro-operación” de Sonae Sierra y su socio CBRE Global Investors, que ponen a la venta el Max Center de Barakaldo, Gran Casa de Zaragoza y Valle Real en Cantabria. ¿Cold feet?

 

La “regional diversification” ya no es tan interesante… Para tomar nota, porque da la impresión de que la inversión en retail se está polarizando con velocidad hacia el extremo de las ciudades grandes.

 

Mientras tanto, Deka dice que quiere invertir entre EUR 1.000 y 2.000 millones en España en los próximos 5 años. Veremos en qué.

P.S. Deka Gruppe es un grupo financiero diversificado fundado en 1918, propiedad al 100% desde 2011 de las Sparkasse o cajas de ahorro alemanas. Sus actividades incluyen gestión de inversiones en renta fija, variable e inmobiliario, financiación especializada y refinanciación para las propias cajas de ahorro que constituyen su accionariado a través del Sparkasse Bank. Al 31-12-17 administraba recursos por EUR 282.888 millones. Obtuvo un beneficio antes de impuestos de EUR 480,5 millones sobre ingresos de EUR 1.494,1 millones. Recursos propios de EUR 5.442 millones.


 


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