10 Ene

ZAL Port y Merlin, ¡buenas noticias de Barcelona! (España)

Llevamos unos meses envueltos en la profunda borrasca política de Cataluña y sus efectos negativos sobre el mercado inmobiliario, entre otros. Pero no todo son malas noticias… La ampliación de capital de EUR 37,3 millones que ha suscrito hace unos días Merlin Properties en su participada CILSA, la compañía gestora de la Zona de Actividades Logísticas del Puerto de Barcelona -ZAL Port-, nos parece excelente.

 

La inversión de Merlin en CILSA, en octubre de 2015, al adquirir a Saba (la antigua filial de Abertis, hoy 50,1% de Fundación Bancaria La Caixa – Criteria y el resto de Torreal, KKR y ProA), desde el principio nos pareció un acierto. Pagó entonces EUR 50 millones. La simbiosis entre un operador portuario y uno de inmobiliario logístico tiene todo el sentido y compartir el accionariado con quien además detenta el control de la mayor parte de la concesión es una ventaja añadida para Merlin. Aparte de la vecindad casi inmediata del Aeropuerto de El Prat y las posibles sinergias futuras en carga que se deriven.

 

Esta imagen del territorio de El Prat de Llobregat nos ilustra bien lo estratégico de la ubicación:

 

ZAL Port y Merlin

 

 

CILSA arrancó en 1992 -acaba de cumplir 25 años, pues-, sobre los terrenos más al sur de los que controla la Autoridad Portuaria de Barcelona -APB-. Inicialmente 69 Ha. de las 239 Ha. actuales, que hasta 2002 se enfrentaron al problema de que los terrenos se hallaban divididos por el curso del Río Llobregat en su desembocadura. Una barrera difícil de solventar, que sin embargo el Puerto de Barcelona consiguió salvar a partir de ese año con el desvío del curso del río en su último tramo para llevarlo dos kilómetros más al sur. Ello permitió que cuando Saba – Abertis se incorporó como accionista se pudiesen desarrollar otras 143 Ha., que finalmente se han visto incrementadas hasta la superficie actual, con la concesión (75 años, 50 + 25) adquirida al Consorcio de la Zona Franca -CZF- de otras 25 Ha. de la antigua factoría de SEAT en lo que denominan ZAL Port – Ciutat.

 

Así pues ZAL Port se conforma en tres secciones:

 

a) ZAL Port BCN, la original, al norte del antiguo cauce del Llobregat, 69 Ha.

b) ZAL Port Prat, al sur, 143 Ha.

c) ZAL Port Ciutat, al oeste en el CZF, 25 Ha.

 

ZAL Port y Merlin 2

 

Lo interesante de haber despejado el antiguo cauce del Llobregat es que ello va a permitir la llegada del ferrocarril -de ancho internacional- hasta el propio núcleo del conjunto, convirtiendo a la ZAL en un proyecto 100% intermodal -puerto, aeropuerto, carretera, tren-, no sabemos si único en España, pero lo parece. Y eso se paga. Al 30 de junio Merlin tenía una ocupación en logística de Barcelona del 99,1% (86,6% en diciembre 2016) y una renta pasante de EUR 4,9/m2/mes, comparada con EUR 3,6/m2/mes en Madrid. Yield del logístico de Merlin, 7% frente a la media del 4,9% de la compañía a aquella fecha.

 

¿Y el puerto, funciona?

 

ZAL Port y Merlin 3

 

Pues, paradójicamente parecería, sí. Al menos las cifras al 30 de junio de 2017 reflejan una situación positiva. A pesar del conflicto de la estiba que se inició en febrero del año pasado, que causó que el tráfico de Algeciras (el número 1) se redujese un 20.38% y el de Valencia (el número 2), un 5,19%, Barcelona (el número 3), creció un 9,35%, o sea que bastante bien.

 

CILSA tuvo un año récord de ingresos en 2016 (EUR 41,2 millones). En 2017 ha adquirido 51.988 m2 de naves (a Luri 6 del Banco Santander), por EUR 16,5 millones.  y ha conseguido nueva financiación del Banco Europeo de Inversiones -BEI- por EUR 75 millones (ya en 2016 había refinanciado su deuda). Tiene un apalancamiento del 33,2% sobre activos. Al 30 de junio de 2017 Merlin listaba la SBA en la ZAL como 399.048 m2, más 31.859 m2 en WIP -“Work in Progress-, el 22,3% de su cartera logística a aquella fecha.

 

Así que la nueva posición de Merlin en la compañía, 48,5% del capital tras la última ampliación de capital, con el 51,5% en manos de la Autoridad Portuaria de Barcelona como compañero de viaje, creemos que son… buenas noticias para Merlin. Y lo mismo para su socio, la APB, que ha ganado un socio estratégico estable, la mayor patrimonial inmobiliaria de España, líder en logística y cotizada en el IBEX35. Win-win. Plan de inversión, EUR 200 millones.

 

P.S. ¿Y el pájarito? Es un “kentish plover”, una especie amenazada que CILSA y el Puerto de Barcelona se preocuparon de proteger en el desvío del río Llobregat, porque anida en la zona de humedal del pequeño delta de ese río, el espacio natural de “Ricarda-Ca l’Arana”. Por allí, cerca de aviones y barcos, inmediatamente al sur del nuevo curso del Llobregat se mueve este pajarito marismeño. Así que es… el vecino. ¡Y con los vecinos hay que llevarse bien!

 

¡Feliz Año Nuevo!


 


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