22 Feb

Yield bajando, NAV subiendo. O cómo hacerse rico en tres años (España)

Si hacemos caso a CBRE (Real Estate Sector Outlook 2016), el Prime Yield para oficinas se habrá movido desde el 6,25% en 2013 al 4,25% en 2016. Según JLL (Informe Mercado de Oficinas 4T 2016), el yield para oficinas prime está justo por debajo del 4% en Madrid, en torno al 3,80% y en el 4% casi clavado para Barcelona.

 

yield bajando nav subiendo

 

Asumamos que la caída es del 2%, del 6% al 4%, en tres años, de forma continua. Y veamos lo que ello significa en términos de valoración, haciéndolo sencillito. No hay gastos, ni impuestos, ni vacío, ni CAPEX, etc..

 

“Por un figurar, en 2013 decidí comprar un inmueble de 1 m2, por 1.000 euros y lo alquilé por 5 euros al mes, 60 al año. Tres años después, en 2016, sigue alquilado por 60 euros al año, pero ahora vale… 1.500 euros. Un ¡50% de ganancia sin hacer casi nada! ¡Esto mola!

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He vendido el metro cuadrado, me he ido a mi casa de 60 m2 y he metido los 500 euros debajo del colchón, por si se presenta otra oportunidad.

 

Es un suponer, porque como creo ser un poco más listo que eso, me anticipé a ese número, así que en 2013 no compré 1 m2 de 1.000 euros… Monté una Socimi, conseguí un crédito al 2% y compré 1.000.000 de m2 de edificios a 5.000 euros/m2. O sea 5.000 millones. Los alquilé por 300 millones de euros al año y hoy siguen afortunadamente alquilados. ¡Y ahora los edificios valen 7.500 millones!

 

Al final los he vendido a un fondo extranjero (que no saben qué hacer con el dinero), le he pagado al banco (me han cobrado 300 millones de intereses, estos bancos se forran…), le he soltado a mis gestores 100 milloncejos (¡se han ido súper contentos!) y me he ido a mi casa de 800 m2 con el resto. ¡Más de 2.000 millones! A ver qué hago yo ahora con tanta pasta. ¿Monto otra Socimi?

 

Perdón por la caricatura, ya sabemos que no es tan sencillo y que es fácil contarlo con el gráfico ya pintado. Pero si es bueno que se tenga en cuenta que llevamos tres años “pedaleando cuesta abajo”, lo que tiene como mayor mérito el de no caerse. Pero donde verdaderamente debe de haber un mayor premio es cuando se pedalea cuesta arriba. Porque en algún momento llegaremos a la montaña y entonces se sabrá quienes son de verdad los mejores.

 

Que es por lo que pensamos que la remuneración, de la que hablamos en otro post, debe calcularse sobre varios años. O sea cuesta abajo, en llano y cuesta arriba. Si la hay.


 


1 Comment

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  1. monica

    Febrero 25, 2017 at 3:26 pm

    great!

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