15 Mar

Xanadú: ¿buen negocio? (España)

Conocimos Xanadú en sus orígenes, cuando no existía más que como proyecto, hace casi veinte años. Mills Corporation andaba buscando financiación para un formato del que no existía precedente en España. Nos fuimos a ver el terreno de Arroyomolinos y la verdad es que no volvimos precisamente entusiasmados. Aunque es cierto que lo miramos con mentalidad de centro de Madrid: 29 kilómetros y media hora de trayecto nos pareció lejos. Y un poco “in the middle of nowhere”. Es probable que nuestro juicio no fuese justo, porque a Xanadú había que estudiarlo desde Móstoles o Alcorcón, poblaciones de las que, junto a Fuenlabrada, Leganés o Getafe y otros municipios del sur y suroeste de Madrid, se iba a nutrir por proximidad.

 

Sólo los cinco municipios citados reunían a 1 de enero de 2016, 931.000 habitantes (Intu habla de un área primaria de 1,2 millones), que da para concurrencia de varios centros grandes. Pero Xanadú tiene competencia, alguna potente, desde Parquesur en Leganés (con 23,5 millones de visitantes en 2015), a Parque Oeste de Alcorcón, por delante del que tienes que pasar, El Corte Inglés de San José de Valderas, Islazul en Carabanchel o Tres Aguas, también en Alcorcón.

 

El factor diferencial de Xanadú es el componente ocio, sobre todo la “Snowzone“, en la que ciertamente no tiene competencia. Pero es un público distinto al de la concurrencia regular a sus centros competidores, con mayor “catchment”, que abarca seguramente todo Madrid para una jornada de ocio, pero visitas más esporádicas. Con todo consigue reunir, leemos, 13 millones de visitantes, que no está mal. Nos faltaría saber cuántos van de esquí y cuántos de compras.

 

xanadú

 

A Mills Corporation no le fue bien. No en Xanadú en particular, sino en general. Su expansión de final de los noventa y principios de este siglo, con desarrollo de grandes complejos apoyados en el ocio y compras muy apalancadas la llevaron a una difícil situación financiera para 2005, dos años después de inaugurar el complejo de Madrid. Les dio tiempo para iniciar una réplica aumentada (con una inversión prevista de USD 1.000 millones), el Meadowland Xanadu en New Jersey (luego renombrado como American Dream Meadowland), también con pista de esquí, proyecto que ha estado casi quince años parado y que dicen que igual en 2018 se abre. El caso es que las dificultades llevaron a Mills a vender Xanadú en 2006, junto con el 50% del St. Enoch Centre en Glasgow y Vaughan Mills en Toronto, a Ivanhoé Cambridge por USD 981 millones, por el lote. En 2007 la compañía se declaró en bancarrota y todo el resto, 34 grandes centros, fue adquirido por Simon Property Group y Farallon Capital, por USD 1.350 millones, en 2007.

 

Como Ivanhoé pagó por varios activos en bloque, no sabemos el costo asignado a Xanadú Madrid, pero la impresión es que a Ivanhoé no le ha salido mal la cosa. Según Intu el centro, sin la “Snowzone” o la compañía gestora, que también adquiere, se valoró el pasado febrero en € 526 millones. El SBA que compra suma 119.000 m2, de los 153.000 m2 totales, ya que la superficie de El Corte Inglés no forma parte de la transacción. Se llegó a esa valoración al considerar las rentas de €23 millones y un yield inicial del 4,3%. A nosotros, con todo respeto, un 4,3% nos parece muy apretado para esa propiedad. Aunque con el 50% en deuda al 2%, la rentabilidad apalancada suba al 6,6%.

 

Es cierto que Intu tiene capacidad de darle una vuelta al rendimiento, con la incorporación de más ocio. Puerto Venecia les habrá servido de buen entrenamiento en cuanto al mercado español. Más que el acuario que promete, nos parece que el Nickelodeon que también anuncia tiene buenas posibilidades y encaja en el sitio, como complemento, o sustituto del esquí. Y a expensas de saber qué hace El Corte Inglés con su Hipercor y sus planes relacionados con el Outlet.

 

Intu cerró 2016 con GBP 922 millones en tesorería, o sea que “firepower” tiene. El 2016 ha sido un año diverso, con subida del ingreso hasta GBP 447 millones (+4,4%), pero bajada del beneficio a GBP 172 millones (-66,8%), sobre todo por la ausencia de revalorización en sus inmuebles, que de GBP 351 millones en 2015 se ha tornado en un menor valor de GBP 64 millones. Tiene un GAV de GBP 9.985 millones (EUR 11.462 millones) y deuda con un LTV del 43,7%. El NAV por acción no ha cambiado, está en GBP 4,04. La acción cotiza hoy (por el lunes 13 de marzo), en GBP 2,80, o sea un 30,7% por debajo del NAV. Ha caído un 25,2% desde su máximo hace dos años.

 

Está haciendo una apuesta clara por España (una especie de “hedging” sobre el Brexit), como única alternativa continental a su presencia en el Reino Unido. Después de Asturias y Zaragoza, parece natural que quieran aprovechar la oportunidad de tener presencia en Madrid, como parte del extenso plan que leemos que tienen para nuestro país.

 

Y eso está bien. Ojalá Xanadú cumpla con sus expectativas.


 


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