06 Sep

Vonovia y el alquiler de vivienda en España

Hay en España dos negocios, de fuerte impacto económico para cualquier persona o familia, que están sometidos a una gran presión publicitaria o mediática: el automóvil y la vivienda. Observen en ciertas franjas horarias esos cortes de las cadenas comerciales de televisión (los que no te dicen en cuántos minutos vuelven…) y cuenten el número de anuncios de “cómprese un coche”. Los fabricantes de automóviles han mantenido su primacía industrial desde hace ya más de un siglo, a base de aumentar la productividad exponencialmente (fabricación en cadena, I+D, robotización), con lo que adquirir un automóvil medio de tecnología actual es más barato que comprar, por ejemplo, un Ford modelo T en 1913. Puestos a precisar, en dólares constantes, USD 33.670 en 1913, USD 25.487 en 2013 (Jacob Ward, Vehicle Technologies Program, U.S. Department of Energy). Pero el sector del automóvil es muy competitivo a nivel global, se enfrenta a problemas de saturación de los mercados, a cambios en las tendencias de los consumidores y a una acelerada evolución de la tecnología. Y todo eso condiciona la elevada presión publicitaria.

 

En la vivienda es distinto. No hay una docena de anunciantes “restregándonos” las bondades de sus marcas en cuanto nos distraemos con el mando a distancia. En la vivienda es más un conjunto que se podría bautizar como “los intereses creados”… Hay mucha gente interesada en que se vendan viviendas y ese colectivo hace lo posible para convencer a quien necesita, o cree necesitar una vivienda, de lo bueno y rentable que es comprarse una. Los promotores, obviamente, los bancos que buscan equilibrar su cartera hipotecaria con créditos a mejores márgenes, los propios bancos que desean vender suelos remanentes de la crisis anterior, los fabricantes de materiales de construcción, los gestores de adjudicados (Sareb incluida) o fondos que han invertido en ese segmento y sus “servicers” (Värde, Blackstone, Kennedy Wilson y otros), miles de agentes inmobiliarios, tasadoras, notarios, registradores, la prensa que vende publicidad, los portales, las ferias inmobiliarias… Todos van a procurar que se extienda una idea madre: “La crisis ha pasado, la vivienda sube de precio, eso es bueno, es momento de comprar”.

 

Es patente que la oferta de vivienda nueva ha cambiado, con unas pocas grandes empresas como protagonistas: Neinor (Lone Star), Aedas (Castlelake), Dos Puntos (antigua San José, Värde), Vía Célere (Värde), Aelca (Värde) o la nueva Metrovacesa. Hoy leemos sobre Green Oak con Ibosa y sobre la compra de la cartera de terenos de Unicaja por Neinor. Mucho dinero oportunista invertido en suelo o de último recurso -puesta en valor de patrimonio histórico-, como puede verse. Y promoción muy selectiva en territorio. La cotización en Bolsa de algunas de ellas nos ilustrará sobre cómo va el negocio, pero el foco no ha cambiado: el objetivo es la demanda individual, no la institucional.

 

Un efecto colateral es que la oferta de la vivienda en alquiler siga estando desestructurada y el precio de los alquileres se esté disparando. Según Fotocasa, a junio de 2017, el metro cuadrado de alquiler mensual en Barcelona se pagaba a EUR 11,89 (EUR 16,59 en Sarrià-Sant Gervasi), en Madrid a EUR 11,51 (EUR 16,42 en el Barrio de Salamanca)  y en el País Vasco a EUR 10,48. Para el conjunto del mercado en España, una subida del 9,4% interanual hasta junio. Mal para quienes quieran ocupar una vivienda en alquiler.

 

La reciente incorporación de las viviendas de Acciona a Testa Residencial también nos da pistas: 1.101 viviendas generan una renta de EUR 12,6 millones, alquiler medio EUR 954/mes.

 

Nos hemos ido a mirar a Vonovia, que es un REIT residencial alemán, el más grande de su país y de Europa. Seguramente del mundo por número de viviendas. Capitalización  EUR 17.102 millones y parte del índice DAX 30. Tienen en propiedad al 30-6, 352.815 apartamentos y gestionan otros 63.467 de terceros. O sea 416.282 en total, con una tasa de vacío del 2,9%. Al 30-6 consiguieron un resultado de EUR 1.064,6 millones y AFFO -Adjusted Funds from Operations- de EUR 427,2 millones. Dividendo 3,18% [Bloomberg]

 

Pero el dato que nos interesan de Vonovia, más allá se su estructura financiera, es que con EUR 833,2 millones de ingresos por alquiler (6 meses) y 352,185 viviendas propias, su alquiler medio es de EUR 394 por vivienda. Ése es nuestro cálculo, pero es que la propia Vonovia da su dato de alquiler por metro cuadrado y por mes, que al 30-6, era de EUR 6,12 (+3,9% sobre 30-6-2016).

 

Compárense esos datos con España. En Alemania, con un PIB per cápita de EUR 38.000 (58% más que en España), el alquiler medio de una vivienda (de Vonovia) cuesta poco más de la mitad que en Madrid o Barcelona. Las implicaciones macroeconómicas y para el mercado laboral son evidentes y no abundaremos en ello.

 

¿Será posible una socimi grande de verdad, de alquiler de vivienda en España?

 

De momento se vislumbran dos caminos. El de Testa Residencial, que no tenemos claro cuál sea su vocación después de recoger el aluvión de aportaciones de sus socios o el de Fidere-Albirana de Blackstone, que es posible vaya más por ese camino. Pero poco más.

 

La publicación “Emerging Trends in Real Estate” de PwC y ULI, dice del residencial en Europa: “residential is on the radar and is undervalued because it gives long-term, stable returns”. España no es Alemania, pero sin llegar a sus niveles, no parece que aquí sea imposible. Interesa, porque por ahí debería llegar la masa crítica y la productividad que permitan que este mercado sea más eficiente y asequible para sus demandantes.

 

Mientras tanto, a ver si se venden más pisos… Y más coches…


 


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