Volcom compra la sede de Graña y Montero; ¿un win-win? (Perú)

Es normal que algunos fondos inmobiliarios estén “ojo avizor” cuando las empresas pasan por sus avatares particulares. Cuando alguna tiene dificultades, se aproximan a ver qué cazan. Por eso hay quien califica a los fondos oportunistas de “buitres”, que no creo que es 100% justo. Los fondos oportunistas cumplen su función en la economía, aunque por supuesto es mejor no estar en su ángulo de visión…

Graña y Montero, acuciada por varios frentes de problemas, también es normal que haya recurrido a vender su sede, de la que se convierte en inquilino por los próximos 10 años, para “hacer caja”. Una operación clásica de “sale and lease-back”, no sabemos si con recurso de recompra al final. Suponemos que no.

Sede Graña y Montero. Imagen Ruddy Gallo Seminario, Graña y Montero

Volcom compra el edificio de Av. Petit Thouars, 4951-4957, 17.233 m2 construidos, por USD 20,5 millones. Sobre un proyecto de Arquitectónica, se construyó entre 2012 y 2013, en 381 días leemos, con un coste de S/. 34,6 millones (USD 10,6 millones de hoy). Súmenle el coste del terreno, de 1.699 m2, más otro equipamiento y se debería llegar a los USD 17 millones que dice GyM que es su coste contable actual. O sea que al vender consigue un beneficio de USD 3,5 millones.

Para entender la operación completa haría falta saber la renta que GyM haya pactado. Volcom está comprando a USD 1.190/m2. Si, por ejemplo, hubiese acordado una renta de USD 16/m2/mes, por los metros arrendables (que deben ser 12.750 m2, 7,5 plantas de 1.700 m2), o sea USD 12 de todos los metros, la operación le supondría a Volcom una rentabilidad del 12,1%. Se parece bastante a un “win-win”: GyM consigue un beneficio contable, hace caja y alquila por diez años a mercado o ligeramente por debajo. Y Volcom logra una buena rentabilidad, una especie de bono de GyM al 12%. Por especular.

Volcom es una gestora de fondos chilena que según alguna prensa de aquel país ha crecido de forma meteórica. Es una compañía que se dedica a la distribución de fondos parte de BP Capital (por José Miguel Bulnes y Sebastián Piñera Morel) y se estima que este año hayan colocado a inversores fondos por USD 1.000 millones. En la industria de los fondos y de las relaciones con las AFP, ser hijo de un ex-presidente de Chile seguramente ayuda. Y Sebastián Piñera Morel lo es de Sebastián Piñera Echenique, según Forbes uno de los hombres más acaudalados del país. Fortuna estimada en USD 2.700 millones. Pero si nos metemos a escribir de Volcom, ¡sale otro artículo! Otro día.

Aquí les dejamos un enlace sobre la construcción del edificio, para quienes quieran profundizar en aspectos técnicos.