15 Jun

¿Tiene sentido que las SOCIMIs compren vivienda?

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Las SOCIMIs residenciales (España)


Leemos sobre la posible alianza de Merlin y Metrovacesa para crear una nueva SOCIMI con más de 5.000 viviendas.

 

Y por otro lado hace poco días más leíamos igualmente las declaraciones de Hispania —que de vivienda saben—, diciendo que “no invertirán más en viviendas en renta, dado el estrecho margen de rentabilidad que considera generan estos activos en comparación a otros”. Hispania tiene un 12% de su cartera de patrimonio en vivienda.

 

Por una vez, nos parece que todos tienen razón. Hispania la tiene, e Ismael Clemente lo confirma cuando dice que la vivienda en alquiler en España no tiene suficiente margen. Así que ir comprando viviendas para construir una cartera, para explotarla en renta a largo plazo, HOY, no creemos que vale la pena. El gran fracaso de la regulación de los viejos Fondos de Inversión Inmobiliaria —FII— fue la obligación a invertir el 50% del patrimonio en vivienda.

 

vivienda socimis

 

La diferencia entre la posición de Hispania y la de Merlin (y posiblemente Metrovacesa), es que la primera ha ido construyendo una cartera en que tienen otros activos de mayor rentabilidad y diferente gestión, mientras que las segundas ya TIENEN una cartera. En el caso de Merlin, 1.500 pisos adquirido con Testa —que no considera activos estratégicos— y en el caso de Metrovacesa y sus bancos accionistas, Santander sobre todo y su herencia de Banif Inmobiliario o Luri 6, la posibilidad de reunir con facilidad hasta 5.000 viviendas cuando se sumen a las de Merlin, en un único vehículo. Y en este caso, la masa crítica es importante.

 

Como ejemplo —y aceptado de antemano que el contexto es diferente— hace unos años pudimos visitar a un alto directivo de Oakwood en Los Angeles. Oakwood es una compañía privada fundada por Howard Ruby en 1960, que hoy día tiene 15.000 apartamentos en propiedad e ingreso bruto de más de USD 600 millones. Los apartamentos se explotan en alquiler, pero su cliente es más la corporación que el individuo. Su concepto de alquiler es el “corporate housing” y sus ocupantes son empleados de empresas o del gobierno, consultores o en general gente que viaja por negocios. Se trata, ya que la rentabilidad general de la vivienda es baja, de encontrar aquellos nichos de demanda donde puede mejorarse. A ellos, insistimos en otro contexto, les funciona.

 

Cabe pensar que en España hay espacio para una organización semejante, que ofrezca apartamentos con servicios y tenga suficiente masa crítica para ganarse al cliente corporativo —nacional e internacional— y conseguir financiación competitiva.

 

Así que la idea de Merlin con Metrovacesa nos parece acertada.

 

E igual se sorprenden en la cotización en bolsa de tal empresa. Porque, paradójicamente, nos da que el pequeño inversor inmobiliario entiende mejor la inversión residencial que la terciaria. A ver.

 

 


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