06 Sep

Vivienda en Lima: ventas bajando, déficit subiendo. ¿Es el alquiler solución?

Dice el nuevo presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios -ADI-, señor Marco del Río, que la venta de vivienda en Lima cayó un 25% en Julio, a 766 unidades.

 

Y dice el señor José Luis Pairazamán, jefe de la Superintendencia Nacional de Bienes Estatatales -SBN-, que el Ministerio de Defensa -Mindef- debería dedicar terrenos a viviendas, sobre cuyo déficit alude a la cifra que publicó HGP Group el pasado enero: faltan 612.464 viviendas en Lima Metropolitana.

 

Nos van a perdonar la maldad aritmética… Pero a ese ritmo va a costar casi exacto dos tercios de un siglo arreglar el déficit, 66,63 años. Si no nace más nadie (por encima de los que mueren) y si no llega nadie de fuera. Disculpen de nuevo, pero es que tal diferencia de escala excita nuestra vena sarcástica…

 

Hay que tomar otras iniciativas. Es evidente (hemos incursionado repetidamente en este sector), que Perú o Lima específicamente, tienen un problema con la oferta de vivienda: unas viviendas que no se venden porque la gente no las puede comprar (18.381 unidades en oferta para ventas de 766, rotación de 24 meses) y una gran masa de población que no tiene vivienda, o la tiene inadecuada, porque no hay oferta a nivel de su poder adquisitivo.

 

Seguro que el SBN sabe los terrenos que tiene el Mindef. Hemos intentado ver algo a través de la web de este último, pero la componente patrimonial no está ahí. Pero parece claro que ya sea en manos del Mindef o en otras ramas del Estado, existen numerosísimos inmuebles (Pairazamán cita la cifra de 95.000) susceptibles de traspaso a la iniciativa privada. Hace unos días, Fernando Zavala, Ministro de Economía y Finanzas, presentó el proyecto del Banco de Terrenos del Estado. Por ahí va la buena dirección, pero hay que trabajar a fondo en el urbanismo y en permeabilizar la relación con la iniciativa privada, buscando que en la venta, sea por concurso o por subasta pública, se prime en las bases la exigencia de que los terrenos se dediquen a construir viviendas que la gente se puede permitir. Y el alquiler debe considerarse como una opción seria.

 

Hoy mismo escribíamos sobre un gran fondo de vivienda en alquiler en Alemania, la empresa Vonovia. Tienen en propiedad y gestión (30-6-2017), 416.282 viviendas, con una renta media de EUR 6,12/m2/mes (S/. 23,60, USD 7,28). O sea al año, USD 87,40. Pues bien, según el siguiente cuadro con información del BCRP, en Lima el alquiler de una vivienda cuesta entre USD 78,40 en La Molina (donde más barato) y USD 124,80 en Miraflores. Un 43% más que en Alemania…

 

alquiler vivienda lima

(Clicar para ampliar en pestaña nueva)

 

Por supuesto hay truco… Las razones de que el alquiler de una vivienda sea tan barato en Alemania son que la financiación es muy barata y que a Alemania llega mucho dinero que busca invertir incluso a tipos bajos (retornos alrededor del 3%) en lo que consideran un mercado ultra-seguro. Y hay una cultura del alquiler entre la población que mantiene altas ocupaciones en los inmuebles (Vonovia tiene una vacancia del 2,9% en sus viviendas).

 

En Perú se está bastantes pasos atrás. Pero parece lógico fomentar la construcción de bloques de vivienda en alquiler, en alianza con la iniciativa privada y financiación si hace falta subsidiada, para producir el espacio que los estratos C y D se puedan permitir. En compra está claro que la mayoría no puede.

 

Por supuesto hay que vencer una resistencia cultural. La de que es preferible un lote remoto en propiedad a una vivienda en alquiler, porque en una hipoteca o compra con pago aplazado al final el inmueble es de uno. Pero contra ello hay que promover, que es preferible una vivienda eficiente, con servicios y más próxima, aunque sea en alquiler. Si éste es asequible. Y que el ahorro que se consigue se invierta en otras cosas. O en vivir mejor, simplemente.

 

Es para el largo plazo, pero es el camino. Cuanto antes se empiece, mejor.


 


4 Comments

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  1. Luis

    septiembre 7, 2017 at 4:02 pm

    Y dice el señor José Luis Pairazamán, jefe de la Superintendencia Nacional de Bienes Estatatales -SBN-, que el Ministerio de Defensa -Mindef- debería dedicar terrenos a viviendas, sobre cuyo déficit alude a la cifra que publicó HGP Group el pasado enero: faltan 612.464 viviendas en Lima Metropolitana.

    La autoridad en su gran miopía vive en el pasado…. no es que faltan 612.464 viviendas en Lima…. lo que sucede es que la centralización agobiante ha volcado a ciudadanos de provincias a la capital de una manera barbara y descontrolada, y de allí ya no desean salir… no vuelven a su tierra y dejan la agricultura y los sembríos en manos de otros familiares. La mayoría ahora tienen sus terrenos de sembríos mas uno o dos terrenos invadidos en Lima que les sale gratuito en la mayoría de los casos.
    Las autoridades mediocres no tienen ni idea como frenar esta centralización terrible, peligrosa y agobiante. Si ahora los carros van en procesión pronto los transeúntes se chocaran los unos a los otros como en New York en hora punta con la diferencia en que la probabilidad indica que si se descuida se queda sin billetera.
    Hogares desordenados y disfuncionales con el tiempo los hijos criados de mala manera son los que terminan como borrachos, delicuentes, embarazos prematuros, consumidores de drogas, asesinos… por supuesto no todos son malos.
    Decirle a un congresista provinciano que vuelva a su tierra y deje la capital… eso ya no funciona… se acostumbro en poco tiempo a las comodidades y lujos de la capital.

    La ignorancia del gobierno militar destrozo la capital ”Kausachun Velazco” y las invasiones se multiplicaron. Ayer invadieron y ahora exigen…

    Los terrenos, departamentos y las casas en Lima y Callao se han puesto a nivel de Miami, mas caros que en New Jersey… mas caros que en Calgary-Canadá…es terrible y todo ello con el sueldo miserable en nuevos soles. Cuidado con la burbuja que ya USA paso por eso y los beneficiados fueron los bancos sinvergüenzas.
    Los antiguos limeños y chalacos que descienden de los bisabuelos que forjaron esta capital, la ordenaron, así como el que fue el hermoso puerto del Callao llorarían de ver como se ha invadido aquello por lo que ellos lucharon y la falta de cultura de mas del 90% de invasores.
    Una política de freno y retroceso debería generarse pero eso es antipopular para los malos políticos que negocian. ¿Como devolver a cuatro millones a la tierra de sus padres?
    Realmente es el Kaos con ”K”…..

    Que comparación… Peru vs Alemania… es como Perú vs Canadá en donde el ingreso mínimo por persona no baja de dos mil dolares mensuales y si le añade un part time aumente unos mil dolares mas por los descuentos de ley. A ese ingreso jugoso auméntele el de su esposa y vera que esa gente si puede pagar un arriendo sin dificultades, una casa nueva a plazos y vive feliz con dos carros del año.
    Pero con mas de 200 dolares mensuales miserables de sueldo mínimo que puede hacer un ser humano y si las tarifas miserablemente las colocan al nivel de Washington-USA.
    En algún momento el pueblo ante la impotencia y las barbaridades económicas rebasara los limites de la tolerancia y lo no esperado se dará.

    Esta es otra broma del Marketing engañoso.. es para los ingenuos.

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    • Jorge Zanoletty Larrea

      septiembre 8, 2017 at 11:30 pm

      Gracias Luis. En efecto, la migración del medio rural a las grandes ciudades es un problema difícil de tratar. En descargo de Perú cabría decir que Lima no es excepción y que un problema parecido se está dando a nivel global. Aparte de la desigualdad, cuya solución se escapa al alcance de nuestro enfoque al sector inmobiliario, la principal solución que vemos es el apoyo decidido al crecimiento de las ciudades intermedias, porque las grandes, son consideradas por muchos “casos perdidos”. Sólo cuando existan auténticas alternativas de empleo y calidad de vida en otras ciudades, dejará la gente de fluir hacia Lima como única solución posible a su penuria. Y eso va a llevar, en el mejor de los casos, varias generaciones.

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  2. Juan Carlos Campana

    septiembre 7, 2017 at 5:47 pm

    Falta una herramienta imprescindible que el un Plan de Desarrollo Urbano, el alcalde actual descartó el preparado en la gestión anterior y la ciudad camina sin rumbo.

    Responder
    • Jorge Zanoletty Larrea

      septiembre 8, 2017 at 11:26 pm

      Gracias Juan Carlos. Totalmente de acuerdo, ya nos referido en varias ocasiones al extinto PLAM y a la necesidad de planificación. Lima tendría que saber dónde va a estar, o querer estar, a 20, 30 años vista.

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