30 Sep

Vivienda en Perú: escasa oferta y sobreoferta de oficinas

Hace unas semanas publicó Scotiabank su informe “El mercado inmobiliario en perspectiva – 2015” que resume la situación para el año 2014, en particular en lo relativo a vivienda en Perú y especial referencia a la ciudad de Lima.

El informe pone de manifiesto la asimetría entre oferta y demanda en el mercado de la vivienda en Perú, el desequilibrio en la actividad edificadora y la escasez de crédito hipotecario.  Nada de todo ello muy nuevo, pero sobre lo que conviene reflexionar e intentar estudiar soluciones.

Vivienda en Perú; asimetría del mercado

Utilizando cifras de Capeco para Lima, la estimación es que la ciudad ha tenido en 2014 una demanda efectiva de 444.000 hogares, manteniéndose por encima de las 400.000 unidades durante los últimos cinco años. El 75% de la demanda, o sea unos 315.000 hogares sitúan su expectativa de compra en el rango de US$ 10.000 a US$ 80.000. Y por el lado de la oferta el precio promedio se sitúa en US$ 143.000, o sea el doble más o menos de lo que la mayor parte de la demanda busca pagar. La oferta de viviendas por debajo de US$ 60.000 ha sido en 2.014 de unas 5.000 unidades.

Con un déficit de vivienda en Perú de 1.86 millones de unidades, está claro que la promoción convencional resulta insuficiente. Para resolver el problema habitacional hará faltan por el lado de la oferta y de la regulación gubernamental,  mejorar los procesos de gestión de suelo, sistemas de edificación colectiva e industrialización de la producción.

Desequilibrio en la actividad edificadora

A julio de 2014 la actividad edificadora en Lima Metropolitana y Callao creció el 14,2% sobre el mismo período de 2013. No mal, parece. Pero la de oficinas creció el 72,3%, la de espacios comerciales el 24,5%, la de hoteles y ocio el 12,6% y la de viviendas… el 4,3%. Los desarrolladores, a la busca de demanda solvente, se han ido hacia aquellos sectores en que piensan que la van a encontrar. Lo que, cabe añadir, ha causado el problema de sobre-oferta en el sector de oficinas.

La escasez de crédito hipotecario y la baja cultura financiera

Un problema común en varios países de la región (México y Colombia son arquetípicos), es el problema de “ineligibilidad” de una mayor parte de la población. Perú cuenta con una población activa de 15.800.000 trabajadores y un bajo nivel de desempleo, pero el 75% de ellos trabaja en economía informal (todo en efectivo) y sólo entre el 30% y el 35% de los peruanos tiene una cuenta bancaria. Elevar la bancarización es el primer gran reto que gobiernos y entidades deben resolver para suplir el déficit de vivienda en Perú.

El fondo estatal Mivivienda ha subsidiado 11.700 préstamos. Está bien, pero es un poco, menos del uno por mil del déficit, una gota en el océano.

Mientras en Chile que va camino de bancarizar a toda su población, el crédito hipotecario supone el 19,3% del PIB (2013), en Perú es el 5,3% -sólo 200.000 deudores- (en Colombia el 3,6% y en México en 3.3%).

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