19 Oct

¿Es otra vez buena inversión la vivienda en España?

Diario Expansión el pasado fin de semana en su editorial: “La adquisición de una casa para su posterior arrendamiento ofrece ya un beneficio potencial (resultado de sumar la ganancia esperada de alquilar un piso y la plus valía que se obtendría al venderlo a los doce meses) que se sitúa en el 8,3%”.

 

Sí que es cierto que está la cosa más animada. Y que la predisposición al alquiler de la sociedad española ha aumentado y debería reducir el riesgo de encontrar un inquilino, a algún precio. Pero es que pueda o no hacerse una buena compra –aparte de obviar el efecto fiscal sobre la operación modelo que cita-, creemos que el trabajo de un diario económico es analizar la realidad y hacernos reflexionar, más que intentar convencernos sobre expectativas de fundamento discutible utilizando sólo parte de la información sobre la vivienda en España.

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Y la realidad, que es en lo que deberíamos basar nuestras expectativas es todavía muy confusa. Ya saben aquello de Mark Twain, “lies, damned lies and statistics” (mentiras, malditas mentiras y estadísticas). En la vivienda estamos exactamente en esa situación, con el agravante de que de las estadísticas se puede hacer uso interesado. Todos aquellos a quienes interesa que el gran público se anime a comprar –que es todo el sector inmobiliario, desde promotores a agentes, propietarios de suelo, bancos y entidades con adjudicados o ferias y medios de comunicación- se agarran a la estadística más animosa.

 

Como ejemplo, en su edición del miércoles 19 de octubre, presenta Expansión un gráfico en el que indica que el precio de la vivienda en España ha crecido un 5% en el primer semestre. Interanual entendemos. Fuente: BBVA Research, INE y Ministerio de Fomento. Aparte de que no sabemos bien cómo han calculado ese porcentaje (INE da un 3,89% interanual y Fomento un 2%), si construimos otro gráfico con “Fuente: Tinsa, Sociedad de Tasación, Idealista y Fotocasa”, la subida interanual es del 0,6%. ¿Con cuál nos quedamos?

 

Siendo serios, deberíamos intentar averiguar dónde está la verdad sobre la vivienda en España.

 

vivienda en espana 6

 

La verdad sobre la vivienda en España

 

Sin ánimo exhaustivo, hemos hecho un repaso de siete indicadores, que deberían bastar para sacar una impresión informada: el Índice de Precios de Vivienda en España de Sociedad de Tasación, el IMIE de Tinsa, el Índice Inmobiliario de Fotocasa, el Índice Idealista sobre el precio de la vivienda de 2ª mano, el Índice de Precio de la Vivienda de Ventas Repetidas –IPVVR- del Colegio de Registradores, el Índice de Precios de la Vivienda del Instituto Nacional de Estadística y el Valor Tasado de la Vivienda Libre del Ministerio de Fomento. Como puede verse el resultado no puede ser más desalentador:

 

vivienda en españa

 

Mientras el Colegio de Registradores habla de un incremento del 7,48% en el último año y el INE de un 3,89%, las tasadoras se ciñen al entorno de un modesto 1%, los portales Idealista y Fotocasa lo mismo y el Ministerio de Fomento un 2%. Fotocasa apunta de hecho un descenso, al tiempo que en su metodología señala que los precios son los demandados por los vendedores, que pueden ser superiores a los precios finales de transacción.

 

La mayor decepción es el Colegio de Registradores. Lo es porque su metodología, la de las Ventas Repetidas (precios en el tiempo del mismo inmueble en sucesivas transacciones) nos parece la más rigurosa. Pero no dicen los Registradores la composición de su cesta ni informan precios, limitándose a indicar en su introducción los porcentajes que arriba indicamos, sin distribución geográfica alguna. Tras más de diez años elaborando su índice, podrían contar mejor el “cómo lo hacen” y producir más datos sobre este aspecto clave.

 

Cuando descendemos a nivel regional, tal como decimos el Colegio de Registradores no entrega datos, ni lo hace Fotocasa. Idealista lo hace por provincias (tomamos Barcelona en Cataluña, Alicante en la Comunidad Valenciana y Sevilla en Andalucía). Estos son algunos resultados, como ejemplo:

 

vivienda en españa

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vivienda en españa

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El panorama más claro para la vivienda en España está en Cataluña y específicamente en Barcelona, donde hay un cierto consenso de subidas de precio del entorno o superiores al 5%, hasta el 9,57% que señala Idealista para el último año. El alquiler turístico puede estar aquí jugando un papel importante. Con la excepción de Fotocasa, que de hecho habla de un descenso en Cataluña del 3,16%.

 

En Madrid, división de opiniones, desde el optimismo del INE o Tinsa, a valores en torno o poco más del 2% de Idealista, Fotocasa y Fomento.

 

La Comunidad Valenciana en torno al 0% y Andalucía algo mejor, pero por debajo del 2% de media.

 

En resumen, señales de fondo sí, pero no todavía para hablar de plusvalías claras a un año vista de forma tan contundente como se está haciendo. Madrid y Barcelona, en una liga, el resto en otra.

 

Y un panorama estadístico poco esclarecedor.

 

P.S. Hemos recibido el informe sobre Situación Inmobiliaria en España ayer mismo, sin tiempo para poderlo incluir en el trabajo que precede. Por lo que vemos de una lectura somera, BBVA Research no realiza su propia estadística, sino analiza y construye expectativas sobre la información de terceros. Volveremos sobre ello.

 


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