02 Mar

Vivienda de Perú; ¿alza de precios = prosperidad?

Vivienda de Perú; ¿alza de precios = prosperidad?.- Existe la extendida inclinación entre los profesionales inmobiliarios a asociar prosperidad con subida de precios de la vivienda. Se suelen utilizar expresiones como “el mercado se recupera” (cuando los precios suben después de un tiempo de moderación) o “la edad de oro del sector inmobiliario” (cuando los precios rompen su techo y suben año tras año a doble dígito).

Obviamente los desarrolladores y los agentes inmobiliarios comparten esas ideas y las difunden, porque a más precio generalmente más beneficio para todos los que viven de ello. Pero no es razonable pensar que todos los demás deban realizar esa asociación. Sobre todo porque es falsa.

Estaríamos dispuestos a justificar que prosperidad y alza de precios (de venta o alquiler) tienen relación, pero sólo para el caso del inmobiliario “de base”, o sea el inmobiliario productivo de más dinamismo económico, caso de los locales o centros comerciales, bodegas u oficinas. Si los inquilinos pagan más será porque sus negocios van mejor y están dispuestos a hacerlo. La prosperidad –de los negocios- es aquí la que mueve los precios.

 

Vivienda de Perú; divorcio de la prosperidad

Si hablamos de la vivienda de Perú, hace tiempo que ésta ha dejado de asociarse a prosperidad general. Si repasamos el informe El mercado inmobiliario en perspectiva” de Scotiabank 2015, que a su vez se apoya en Capeco, comprobaremos que entre 2007 y 2014, el precio de la vivienda en Lima subió desde USD 529 a USD 1.502 (que en algunas zonas residenciales como San Isidro o Miraflores supera los USD 2.000), o sea un +184%. Casi el triple en 7 años.

Mientras tanto, en esos mismos 7 años, el INB per cápita –antes PIB per cápita- (fuente Banco Mundial, método Atlas), ha pasado de USD 4.866,90 en 2007 a USD 8.989,50. Un alza del 85%, menos del doble. Subida del precio de la vivienda de +184% frente a subida del INB de +85% no puede definitivamente asociarse a prosperidad porque la asequibilidad de la vivienda está descendiendo y la demanda efectiva sigue creciendo hasta situarse en 444.000 unidades.

Sobre ello abunda Scotiabank, al aclarar que el 75% de dicha demanda efectiva (más de 300.000 viviendas) se sitúa en el rango de precio de USD 10.000 a USD 80.000, en tanto que la oferta (2014, fuente Capeco y Scotiabank) apenas llega a 10.000 viviendas.

Existe pues en Perú un problema de divorcio entre producción y demanda de vivienda de Perú y los mecanismos de mercado no van a resolver a corto plazo el déficit de vivienda del país (estimación 1,8 millones). Con un 60% estimado de autoconstrucción (respuesta obvia a dicho divorcio), la capacitación profesional y el aumento de la productividad, por ese medio y vía industrialización se hacen imprescindibles.

Por la experiencia de mi país (España), productividad y desarrollo de vivienda han sido cuestiones tradicionalmente reñidas. En mercados al alza se produce en exceso y se financia el crecimiento a base de subir los precios. En mercados a la baja se deja de producir. La clave está en poder producir, como manda la productividad creciente, “lo mismo con menos” (o “más con lo mismo”) y conseguir así llegar a esos estratos de la demanda que ahora están desatendidos. A ver quién lo sabe hacer.

 


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