20 Jul

Riesgos y oportunidades en el mercado de vivienda de México

Moody’s Investors Service ha publicado hace unos días una nota sobre los riesgos a los que se enfrenta el sector desarrollador de vivienda de México, las “vivienderas”. Tres años después de la dificultades de 2013 con Urbi, Geo u Homex, que obligaron a varios bancos mexicanos a realizar elevadas provisiones (MXP 15.620 millones entre Banorte, Banamex, BBVA Bancomer, Santander y HSBC, leemos), Moody’s avisa que la oferta se ha vuelto a acelerar, sin respaldo suficiente de crédito hipotecario para que la producción pueda ser adquirida por los interesados. Además de que en vista de la escasez de terrenos en las zonas consolidadas, las desarrolladoras se dirigen a zonas menos densas y no consolidadas, donde los servicios están a menudo pendientes de ejecutar.

 

Dice Moody’s que en seis de las siete zonas metropolitanas del país que estudia, la oferta ha superado a la demanda, con lo que las desarrolladoras de vivienda de México empiezan a aumentar sus inventarios y forzar sus finanzas. Los desarrolladores pequeños y más dependientes de los subsidios estatales son los más vulnerables. Y los municipios en los que operan se ven obligados a proveer servicios en zonas todavía a medio ocupar.

 

La vivienda de México; ¿boom similar al español?

 

Escribiendo desde España como lo hacemos, la lectura del informe de Moody’s nos resulta en parte un “déjà vu” de la situación que aquí vivimos en los años previos al estallido de nuestra burbuja inmobiliaria de 2007. Pero con alguna diferencia notable: México goza de un “bono demográfico” del que España carece y las dificultades de nuestro lado vinieron del exceso de crédito y luego su cierre súbito. En el caso de la vivienda de México deberían tener tiempo de frenar y adaptarse a la demanda futura, que seguirá existiendo. Posiblemente sea hora de hacerlo y la reducción de subsidios del Conavi apunta en esa dirección.

 

¿Oportunidades? No fácil, pero sin duda el mercado de alquiler de vivienda de México tiene un potencial todavía sin aprovechar. La primera dificultad a vencer, la propia cultura de la población con respecto a la vivienda y la extendida creencia de que la vivienda adquirida a crédito es una buena forma de ahorro a largo plazo. Con la franja media de los tipos hipotecarios entre el 11% y el 13% es difícil asegurarse una plusvalía que justifique el endeudamiento a largo plazo. La explicación que ofrece Emmanuel Ameth en Forbes México tiene ya dieciocho meses pero sigue totalmente vigente en nuestra opinión.

 

Pero el problema para que exista un parque de viviendas en alquiler que sirva de contrapeso a la abundante oferta en venta sigue estando en el fondeo, en la financiación. Leemos hace sólo cuatro días que la administradora de fondos Allignmex Real Estate busca realizar la emisión de un Certificado de Capital de Desarrollo (CKDs) por MXP 5.000 millones a través de la BMV para finales de 2016, con Banco Santander como colocador. Los CKDs están diseñados para que las Administradoras de Fondos de Retiro -AFORES- puedan invertir en ellos y tal vez esa sea una buena ruta, aunque todavía tenemos que verlo suceder.

 

Los planes que comenta el gerente de Allignmex, Roberto Ordorica, sobre desarrollos en altura de vivienda de México y la eventual conversión en una fibra, suenan coherentes, pero conciliar la rentabilidad para inversores institucionales con alquileres competitivos para los ocupantes es, por desgracia, tarea ardua. De otra posible fibra residencial, RETNA, no hemos vuelto a saber, aunque sí vemos que tienen en marcha un llamado “Club de Rentas” para coordinar alquileres.

 

A todos deseamos suerte.

 

P.S. En España entre las SOCIMIs, equivalentes a las FIBRAS la única hasta hace poco con una apuesta de volumen era Fidere Patrimonio, del grupo Blackstone, que cuenta ya con casi 5.000 viviendas. Recientemente Merlin Properties y Metrovacesa junto a Banco Santander han acordado la creación de otro fondo para residencial que contará con entre 5.000 y 8.000 viviendas.

 


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