08 Nov

La venta del JW Marriott Lima: ¿y por qué? (Perú)

Bueno, realmente la venta es de los hoteles JW Marriott (300 hab.), JW Marriott Cusco (153 hab.) y  Courtyard Lima (154 hab.) y el resto de activos y pasivos de la sociedad Inversiones La Rioja -ILR-, que ha adquirido Inversiones Nacionales de Turismo -INTURSA-, la sociedad hotelera del grupo BRECA.

 

Pero la “Joya de la Corona” es es el JW Marriott Lima. Que si nos permiten la expresión, “va como un tiro”. Hecha excepción de Belmond Miraflores Park, que está solo en cabeza de la liga, pero es más pequeño, la competencia “dura” parece estar entre los tres grandes 5 estrellas: Westin, Marriott y Swissotel. Y el que va claramente mejor es el Marriott. En los últimos cinco años, 2012 a 2016, se ha movido siempre por encima del 80% de ocupación con un RevPAR (Revenue per Available Room) en el borde los USD 200 o por encima. Va muy bien, y estamos convencidos de que ahí está el interés primordial de BRECA.

 

venta jw marriot lima peru gráfico

(Clicar para ampliar en pestaña nueva)

 

En Lima contamos 22 hoteles de 5 estrellas, pero son 5 los que la propia ILR considera su competencia en el segmento “premium“: Belmond Miraflores Park, Westin, Swissotel, Country Club y Los Delfines. A nosotros nos parecería más propio incluir al Hilton Lima, tal vez en lugar de Los Delfines. Con sus datos (extraídos del informe de calificación de sus bonos corporativos de Apoyo y Asociados), puede verse que el Marriott bate claramente al Westin en ocupación y tarifa y consiguientemente en cuota de mercado.

 

El JW Marriott y el Belmond Miraflores Park son además los únicos dos cinco estrellas “premium” en el frente marítimo de Miraflores, sobre el Malecón de la Reserva, el Marriott detrás de Larcomar, el Belmond junto al Parque Domodossola.

 

ILR tiene además terrenos para otros dos hoteles, uno en Surco cerca de la Embajada de Estados Unidos, en el que desarrollaría otro Courtyard de 150 habitaciones y un segundo en San Isidro. Y algunos planes más, que no sabemos si la nueva propiedad concretará.

 

Inversiones La Rioja es una compañía fundada en 1996 por Alfonso Brazzini Díaz-Ufano, que fue presidente del Banco de la Nación, parte del directorio del Banco Central de la Reserva y que tiene varios intereses empresariales, incluyendo la minería, que es en lo que se ocupaba su padre Alberto Brazzini. El socio mayoritario actualmente es el grupo chileno Algeciras Inversiones (39,2%) de Eduardo Elberg (y con el apoyo de Ignacio del Río, de Falabella), que tiene otros intereses también hoteleros en Lima (los hoteles Foresta y Atton en San Isidro). Le sigue Brazzini con el 20,4%. Inversiones Benavides 777 (ver Edificio Leuro) un 15,09% y Emerald Beach (que honestamente no sabemos quiénes son), 11,3%. El resto accionistas menores.

 

Leemos que el precio que paga Intursa por ILR son USD 200 millones. Al 31 de diciembre de 2016 el patrimonio neto total de la empresa eran S/. 409,7 millones (USD 126,3 millones) y Resultado Neto de S/. 16,0 millones (USD 4,9 millones), que no es mucho. Da la sensación que el hotel que va bien (bien, bien), es el JW Marriott Lima. No sabemos sobre los otros dos (el Marriott Cusco y los restos arqueológicos durante su construcción le dieron algunos dolores de cabeza al Sr. Brazzini, con demora de años en la terminación). Aunque la progresión es positiva, siempre creciendo en ingresos a doble dígito en los últimos cinco años, pero con dos baches de resultado neto en 2013 y 2015 (por S/. 27 millones de pérdida en diferencias de cambio).

 

Es en suma, una buena compañía, con poca deuda (33,6% LTV en diciembre-16, sobre todo su emisión de USD 40 millones en bonos de 2013), un activo estrella y posibilidades de ir a más en rentabilidad.

 

¿Por qué venden los accionistas de ILR? Pues posiblemente porque el momento es bueno, hay poco nuevo desarrollo hotelero en la región y los precios en inversión han subido en torno al 30% desde 2013 (JLL Hotel Investment Outlook). A valores en libros, si el precio son los USD 200 millones, los accionistas tienen ahí un patrimonio de USD 126 millones, con lo que el beneficio rondará los USD 75 millones. Y Alfonso Brazzini tiene 71 años e igual quiere disfrutar de otras cosas…

 

venta jw marriot lima peru gráfico 2

(Clicar para ampliar en pestaña nueva)

 

¿Por qué compra Intursa -Breca-? Masa crítica para su grupo hotelero, que alcanzará casi las 2.000 habitaciones, buena parte en el segmento lujo. Nos parece que el Westin Lima y el Marriott Lima siempre van a competir directamente, pero tal vez prefieran manejar el tema desde dentro y estructurar su oferta con criterios complementarios en lugar de andarse pisando.

 

Tal vez paguen un precio alto, pero las perspectivas del turismo hacia Perú son positivas. Lima lleva siete años (2009-2016) creciendo a casi el 10% anual compuesto en número de visitas y es la ciudad de América Latina con mayor tasa de crecimiento según el “Índice de Destinos Globales” de Mastercard.

 

¡Nos va a costar decidir dónde quedarnos en nuestra próxima visita!


 


0 Comment

Would you like to join the discussion? Feel free to contribute!

    Write a Reply or Comment

    Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

    You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

    Inversión inmobiliar… noviembre 1, 2017 Inversión inmobiliaria fondos NO cotizados SCPIs