05 Abr

Trajano Iberia Socimi: tranquilidad y buena letra (España)

Ha publicado Trajano, la Socimi gestionada por Deutsche Asset Management, sus cuentas para 2016 y la revisión de sus presupuestos.

 

La comparativa entre 2016 y 2015 no es muy representativa, porque la compañía empezó a cotizar en julio de 2015 y compró sus dos primeros inmuebles en octubre y noviembre de ese año. Fueron el Edificio Echevarría (EUR 40,2 millones), en Urkixo Zumarkalea de Bilbao, enfrente de El Corte Inglés y el Nosso Shopping (EUR 54 millones), en Vila Real, a 96 km. al oeste de Oporto.

 

En 2016 ha adquirido otros dos inmuebles y realizado una ampliación de capital. El primero, en marzo, Manoteras 48 en Madrid, 13.442 m2 de SBA, ocupado al 95%, por el que pagó EUR 45 millones, con un yield del 5,8%. El segundo, en julio -escriturado en diciembre-, 6 naves logísticas en el Polígono Campus Plaza de Zaragoza, con un total de 72.484 m2, alquiladas al 100%. Pagó EUR 43,8 millones, con un yield inicial del 7,2%.

 

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Manoteras 48 – Isla de Manoteras

 

En octubre de 2016 realizó una ampliación de capital por la que aumentó sus recursos propios en EUR 47,2 millones.

 

Y ya en 2017 ha comprado Alcalá Magna en Alcalá de Henares, 34.165 m2 de SBA, ocupado al 97%, por EUR 100 millones, con un yield inicial del 6,2%. Al vendedor, Incus Capital le ha salido bien el pase, pues lo compró a CBRE Global Investors en 2014 por EUR 82 millones.

 

En suma, Trajano ha juntado en 5 activos (dos de oficinas, dos centros comerciales y un conjunto logístico), EUR 302 millones de GAV, 150.909 m2 de SBA, diversificado en 4 regiones (Madrid (2), Zaragoza, Bilbao, Oporto), con buenos yields iniciales.

 

El NAV es de EUR 155,2 millones, con deuda financiera neta de EUR 42,1 millones (21% LTV, 48% sobre deuda bruta) a un spread medio del 2,09% y vida media de 6,95 años.

 

El total dividendo de 2016 será del 4% y el retorno de la inversión el 7,2% (incluyendo Alcalá Magna).

 

El NAV por acción es de EUR 11,7, +17% sobre el equity inicial de junio de 2015. O sea que bien.

 

Entre los accionistas de Trajano se incluyen José Moya Sanabria, presidente de Persán e inter-proveedor de Mercadona que además representa a grupo de inversores malagueños a través de Alumbre Inversiones (5,52% y 13,36%); los hermanos Juan y Pedro Alcaraz (10,55%), anteriores propietarios de Goldcar, de Alicante; Santiago Oller (Laboratorios Proder luego Almirall), Eduardo Martínez-Cosentino (de las encimeras Cosentino) tienen otro 5,27% cada uno. Y así hasta el 59,3% que suman las 9 participaciones por encima del 5% comunicadas al MAB el 8 de noviembre. Un conjunto que presumimos estable si las cosas siguen como van.

 

Sensación: que Trajano no corre mucho y va haciendo compras a yields bastante aceptables, sin buscar necesariamente la concentración en las grandes capitales. Cuando tenga más recorrido podremos ver cuánto acierto hay en su estrategia.

 

De momento el presupuesto corregido para 2017 prevé aumentar los ingresos desde los EUR 10,7 millones del DIIM inicial al EUR 16 millones, con EBITDA de EUR 13,7 millones (frente a EUR 9,1 millones) y margen EBITDA del 85,7% (84,5%) lo que llevaría a un resultado neto de EUR 5,3 millones, 63,7% más que los EUR 3,2 millones inicialmente previstos. A ver.



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