09 Nov

La Torre Mapfre de Barcelona, ¿y por qué no un hotel? (España)

Íbamos a empezar diciendo que la Torre Mapfre de Barcelona está viviendo una larga resaca. No sabemos si alguna vez habrá estado llena o cerca, pero sospechamos que ha pasado más penuria que gloria. Que nos perdonen nuestros amigos de Mapfre.

 

Estará ahora a punto de cumplir los 25 años y seguro que se han esforzado en alquilarla, pero hay algo que definitivamente no funciona y, perdonen, va a ser difícil que funcione. Porque cuando hacíamos hace una semana un “elogio a la densidad” de los desarrollos urbanos, podríamos haber utilizado a esta zona del Puerto Olímpico de Barcelona como el ejemplo antitético: el mayor problema de esta torre es que esta sola en medio de una zona de baja densidad.

 

Nos dirán que igual está su vecino Hotel Arts, pero no es lo mismo. Para la dinámica de un hotel de esas características, la ubicación, si no perfecta, es muy buena y su éxito lo demuestra.

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Pero para un edificio de oficinas, fuera del centro, en lo que se dan en llamar “Nuevas Áreas de Negocio”, no sorprende que un edificio de esta talla sufra. En este momento, según la página web de JLL, el edificio tiene 18.548 m2 vacíos -incluyendo 14 plantas completas- del total de 42.900 m2, un 43%. Cierto que la propia Mapfre ha mudado sus oficinas a principios de este años y eso ha supuesto 7.700 m2 del vacío actual, pero pese a ello el edificio se está comportando mucho peor que el mercado.

 

Según la propia JLL, el mercado de oficinas de Barcelona ha tenido una evolución positiva en los últimos dos años, con contratación récord en 2015 de 400.000 m2, casi al nivel de 2007 previo a la crisis. No es previsible que esa cifra se repita en 2016 -300.000 m2 opina la consultora-, pero la escasa oferta ha permitido que la tasa de desocupación se contraiga hasta el 9,56% a final de 2015 y a poco más del 8% a septiembre de 2016. Y de paso las rentas se están recuperando en todos los sectores. Para esta zona la estimación es de EUR 17,50/m2/mes. Y sin embargo la Torre Mapfre, demandando una renta de EUR 15/m2/mes sigue con dificultades, según fuentes del mercado.

 

Leemos que ahora acomete Mapfre una reforma en profundidad con el fin de actualizar el edificio. Todavía no sabemos la extensión de esa reforma, pero nos tememos que las dificultades persistan porque cambiar la zona es poco menos que imposible.

 

La Torre Mapfre de Barcelona, ¿y por qué no un hotel?

 

Tal vez sea un buen momento para plantearse la reconversión total -o parcial- del edificio, a uso hotelero.

 

No ignoramos las dificultades que el gobierno local ha creado para cambios de uso en esta dirección. El edificio del Deutsche Bank y la Torre Agbar son ejemplos manifiestos. Esa dificultad no ha desaparecido, pero creemos que el planteamiento está justificado. Inmobiliariamente la Torre Mapfre reúne en nuestra opinión mejores condiciones que la Agbar para funcionar como hotel: mejor ubicación, mejor geometría espacial, servicios en la puerta -restauración-, talla y… vecindad con el Hotel Arts. La zona se convertiría así en un conjunto hotelero que con la potencia turística de Barcelona tendría, nos parece que sin duda, mejores perspectivas que el uso actual. Y los negocios de la zona… “dando palmas”. Y sí, ya sabemos que algo habría que pensar para sus inquilinos actuales. Pero o es eso, o a seguir “renqueando”.

 

torre mapfre

 

Difícil para Mapfre tomar este tipo de decisiones. La impresión es que la compañía ha ido perdiendo con los años la ilusión por el sector inmobiliario -a un ritmo paralelo a la disminución de sus plusvalías latentes en inmuebles- para centrarse en la internacionalización de su negocio principal. Sus cifras de inversión inmobiliaria de los últimos años parecen reflejarlo:

 

torre mapfre 2

 

Como puede verse, Mapfre lleva seis años moviéndose entre EUR 1.200 y 1.400 millones de inversión para alquiler, mientras ha trabajado en la eficiencia de su propio espacio, en que su inversión ha disminuido con respecto al 2007 mientras su empleo ha crecido un 20%.

 

No ha tenido la compañía un buen 2015. Siniestralidad -nevadas en USA- y devaluación de las divisas de América Latina, donde tiene fuerte presencia, han contribuido a que su resultado se haya encogido un 16,1% hasta los EUR 709 millones. El año en curso va mejor, parece, pero en cualquier caso el loable propósito de “poner el foco en el crecimiento rentable” que dice su presidente, creemos que incluye una solución definitiva para esta torre.

 


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