04 May

Torre Cepsa vs Torre Espacio; ¿cuál vale más y por qué? (España)

Es fácil trazar un paralelismo entre la venta de Torre Espacio hace unos meses y el posible resultado de la anunciada decisión de Ipic —International Petroleum Investment Company—, de desprenderse de su opción de compra sobre la Torre Cepsa, que adquirió en octubre de 2013 junto al contrato de alquiler de dicha compañía sobre casi toda la torre hasta 2021.

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Las dos torres están próximas y son de la misma generación y talla, metro arriba metro abajo. Hay quien razona que si la Torre Espacio se vendió por EUR 558 millones teniendo al grupo OHL como inquilino clave, la Torre Cepsa debería alcanzar cifra parecida cuanto menos. Desde luego Ipic es una compañía de otra dimensión que OHL. Mientras Ipic disfruta de un más que confortable rating AA (Fitch, julio 2015, perspectiva estable), OHL sufre un rating BB (Fitch, noviembre 2015, perspectiva estable).

 

torre cepsa torre espacio

 

Torre Cepsa y Torre Espacio; iguales y diferentes…

Según información de Grupo Villar Mir, al 31-12-2014 Torre Espacio se encontraba ocupada al 84,2% y las empresas de su propio grupo representaban el 55,1% del espacio total.

 

Torre Cepsa por su parte, se encuentra totalmente ocupada, 5 plantas por Bankia y las 40 restantes por la petrolera. El contrato del 2013 por 8 años mínimo más otros 7 años de renovación anual, se valoró en su momento en EUR 324 millones, o sea EUR 21,6 millones año por los 50.000 m2 que nos parece que Cepsa ocupa (40 de las 45 plantas de 1.250 m2). Lo que resulta a 36 euros/m2/mes. Que si nuestro número es correcto está muy bien.

 

Difícil discutir sobre la calidad crediticia de Ipic, aunque la compañía lleva un tiempo sufriendo, como buena petrolera. En 2014, últimas cuentas anuales disponibles, se anotó una pérdida de USD 898 millones y su deuda creció hasta el 75,5% de su activo. Contempla ahora una emisión de bonos en euros, cosa inédita para una compañía de esas latitudes. La filial Cepsa perdió EUR 350 millones (IFRS). Pero esos números son con el barril de Brent a USD 99, cuando hoy el precio es la mitad. Ver gráfico de Nasdaq.

torre espacio torre cepsa

El cualquier caso, el respaldo del emirato de Abu Dhabi, más o menos explícito según sea el caso, parece suficiente para considerar el riesgo crediticio del inquilino como mínimo.

 

Pero dicen los expertos que Cepsa está entrando en donde los demás se están marchando. Total, Chevron, Shell, Petroplus opinan todas ellas que hay demasiada capacidad de refino en Europa. En función de qué pase con el precio y el consumo de productos petrolíferos en Europa, seguro que la compañía ajustará su estrategia y habrá que ver si querrá mantener todo ese espacio que ahora alquila, o reducir. Allá para 2021.

 

Ipic tiene la llave maestra si maneja en un sentido u otro su contrato de alquiler. Más plazo, más precio. Y Bankia, subsidiariamente, hasta podría jugar un papel si las cosas le siguen yendo a mejor y establece un buen acuerdo con Ipic.

 

En suma, creemos que Torre Cepsa vale más que Torre Espacio. No desde luego lo que Bankia pagó a Repsol en 2007 (EUR 815 millones), pero más.

 

Se admiten apuestas…

 


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