18 Ene

Torre Agbar; ¿ha sido una buena compra?

Lo primero: nos parece que Barcelona ha desperdiciado una magnífica oportunidad de crecimiento en el mercado de turismo que más interesa a cualquier ciudad. El mercado de visitantes de poder adquisitivo alto, que además de gastar en alojamiento lo hacen en compras o restauración. Un Grand Hyatt, de los que sólo hay tres en Europa (Cannes, Berlín y Estambul), hubiera sido una excelente realidad para la economía local. A nivel laboral, las 417 habitaciones con las que se anunciaba ese hotel hubiesen generado más de 800 empleos directos. Una pena.

Prologis vs. Logicor (Blackstone) (España)
¿Está anticuado el workplace en nuestro sector inmobiliario?

Jordi Badía ensambló la operación de compra, por EUR 150 millones y propuesta de transformación a hotel, a finales de 2013. Para ello formó un grupo, algo heterogéneo nos parece, de inversores hoteleros. Destaca el canadiense Westmont Hospitality Group -WHG- que tiene más de 500 hoteles en propiedad con el apoyo a su vez de un buen puñado de fondos internacionales (entre ellos Kimco, Goldman Sachs o InnVest, en mayor REIT hotelero de Canadá), que es el más grande; Bestford Capital, que es una compañía del millonario naviero de Singapur Tan Boy Tee (que ya ha hecho otros negocios con WHG) y Best Hotel Properties, una compañía de talla menor basada en Bratislava y especializada en hoteles en Europa del Este.

 

torre agbar

 

No sabemos qué ha salido mal en la relación entre el Ayuntamiento de Barcelona y el grupo que encabeza Jordi Badía. Pero ciertamente, que cualquier inversor deba esperar más de tres años entre el cierre de una adquisición y la puesta en marcha de un negocio, da para que cunda el cansancio y el resultado sea un… “ahí os quedáis”.

 

Al final resulta ser Merlin quien se hace con el edificio, en una compra en la que alguno arqueará sus cejas corporativas…

 

De una parte, la zona “va a más”, parece claro. Cuenta ya con servicios abundantes y está creciendo en oficinas. El mes pasado se mudó Cuatrecasas a su nueva sede en Avenida Diagonal 191, un conjunto con dos torres diseñado por GCA, con un total de 20.000 m2, certificado Leed Gold, a unos pasos de la Torre Agbar. Trabajarán ahí 650 personas. En Ciutat de Granada 150, prácticamente en la trasera en diagonal desde la misma, Colonial promueve su complejo Parc Glòries, un edificio de 24.000 m2 en 17 plantas de 1.800 m2, diseñado por Batlle i Roig (para entrega en 2018). No hay duda de que esa esquina noroccidental del distrito 22@ tiene buena perspectivas.

 

Pero no hace mucho más de un año que Hispania alquiló a Gore-Tex un edificio en Carrer de Granada, 178, 3.315 m2, que forma parte del Centro Comercial Glòries, justo al otro lado de la Avenida Diagonal, a EUR 13/m2. Cierto que están en categorías distintas en cuanto a representatividad, pero su proximidad es mucha.

 

La renta Prime de Barcelona estaba al 30 de septiembre de 2016 en EUR 21,25 (informe JLL 2016 3T). Glòries está en el “fringe” de la misma y las ofertas rondan los EUR 17,50. Si asumimos que Torre Agbar sea capaz de atraer una renta de EUR 20/m2, Merlin debería obtener “grosso modo”, una rentabilidad bruta del 4,8% anual (sobre unos EUR 150 millones de inversión entre compra y reforma).

 

Cabe pensar que “no está mal”, tal como están los yields. Merlin ha comprado, además, al precio más bajo de este edificio desde su inicio (165 millones en 2005 -que hoy serían 196 millones actualizando con inflación-, 150 millones en 2013, 142 millones ahora). Pero la Torre Agbar tiene un diseño absolutamente no convencional para su uso y la permanencia de la propia Aguas de Barcelona en el edificio, desde su inauguración en 2005, con poco éxito en el alquiler a terceros del espacio sobrante, hace que no exista en la práctica una experiencia clara.

 

Así que es difícil adivinar el cómo se comportará este edificio cuando se ofrezca en alquiler multi-inquilino. A ver cómo lo reposiciona Merlin y ojalá nos sorprendan en positivo.



3 Comments

Would you like to join the discussion? Feel free to contribute!

  1. monica

    enero 18, 2017 at 2:42 pm

    excelente artículo de opinión e información

    Responder
  2. MGC

    enero 21, 2017 at 6:28 pm

    En relación a la Torre AGBAR a mi me parece que la decisión tiene mucho más que ver que los malos cálculos del inversor en relación a la transformabilitat del edificio en hotel que en lo que haya hecho el ayuntamiento. Una habitación de hotel de primera categoria no puede tener la ventana con vistas a la altura del suelo. O sea que te tienes que sentar en el suelo para ver la impresionantes vistas de la ciudad. La distribución por tanto depende de las ventanas y de la planta redonda y estas limitan la cantidad que se pueda poner. Esto y otros temas de instalaciones tienen que haber pesado un montón en el plan de negocio definitivo. Si hasta Jean Nouvel hizo un comentario sobre la dificultad de su transformación. Me parece muy pretencioso dar la culpa de todo a la dificultad de los tramites administrativos. Y alguien lo tenia que decir.

    Responder
    • Jorge Zanoletty Larrea

      enero 21, 2017 at 7:51 pm

      Hola Montserrat. Gracias por el comentario. En efecto, el tema de la difícil transformación del edificio y en particular la distribución de las ventanas a diferentes alturas, imagino que no ha sido ajeno a que el proyecto no haya salido adelante. Cuánto peso ha tenido una cosa y otra no me es posible saberlo. Aunque una cosa sí pienso: que esa dificultad debía de de ser conocida si no en todo, sí en buena parte, antes de que el grupo hotelero desembolsara sus 150 millones. Lo que tal vez ha sucedido es que la espera administrativa ha dado mucho tiempo para pensar en todos los problemas, hasta que la suma de obstáculos ha llevado a cancelar el proyecto.

      Responder

Write a Reply or Comment

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Edificio de la UTEC: … enero 11, 2017 utec reducida prologis logicor blackstone home Prologis vs. Logicor … enero 18, 2017