14 Jun

¿Tiene sentido la Socimi de Sareb? (España)

Algunas cifras para ponernos en contexto. ¿Cómo va Sareb?

 

Sareb tenía, a final de 2016, 118.681 activos inmobiliarios y 79.640 activos financieros. Total valor entre ambos grupos, EUR 40.134 millones, un 21,0% menos que los 50.781 millones que adquirió a final de 2012.

 

Ha conseguido esa reducción por medio de la venta de 50.000 inmuebles en los cuatro años de actividad (14.097 en 2016). De las ventas de 2016, en número, el 85% han sido residenciales, el 10% suelos y el 5% terciario.

 

Ese trayecto ha costado, ajustado al RD Ley 4/2016 de 3 de diciembre, EUR 750 millones en pérdidas, de las que la mayoría corresponden al último ejercicio (EUR 663 millones). Tomando en cuenta únicamente el resultado, los fondos propios se han reducido a EUR 4.050 millones (EUR 2.620 millones de capital más EUR 1.430 millones que quedan de deuda subordinada). Pero la Circular 5/2015 del Banco de España (sobre valoración individual de los activos) y el citado Decreto Ley, han obligado a acercar el reflejo contable de la empresa a la realidad, aflorando EUR 3.289 millones en deterioro de la Unidad de Activos Financieros. Si se le suman otros EUR 1.988 millones de coste en las operaciones de coberturas de su deuda, el total de EUR 5.277 millones llevan el Patrimonio Neto a EUR 2.657 millones negativos. Lo que hace el RD Ley 4/2016 es eximir a la sociedad de su disolución por esta causa. Pero no puede obviarse el significado: si Sareb vendiese hoy todo su patrimonio al precio en que está valorado, perdería EUR 6.027 millones (EUR 750 millones ya perdidos más el citado ajuste de valor de EUR 5.277 millones). O lo que es lo mismo, todo el capital actual -los EUR 1.200 millones iniciales y los EUR 2.170 millones por capitalización de deuda subordinada, más los EUR 2.657 millones de patrimonio neto negativo).

 

Si ese “worst case scenario” se produjese, accionistas y tenedores de deuda subordinada perderían toda su inversión. Todo el capital (EUR 1.200, de los que EUR 540 millones del FROB), toda la deuda subordinada (EUR 3.600 millones originalmente, actualmente 1.429,6 millones ya que parte se ha convertido a capital), más otros EUR 1.227 que perdería el Estado, como garante de su deuda. El coste total para el Estado sería pues de EUR 1.767 millones. Le seguiría el Banco Santander, que perdería EUR 1.082 millones, entre su participación en capital y deuda y la del Banco Popular.

 

¿Y cuáles son las expectativas de Sareb?

 

A raíz de la creación de Sareb se dijo que los accionistas obtendrían una rentabilidad anual del 14%. Lo que obviamente no creían ni los que lo decían ni quienes lo escuchaban. Hace un par de meses, que los accionistas iban a perder el 30% de su inversión allá para 2027. Afirmación que nos merece, si nos perdonan, la misma opinión. Realmente sería lo mejor no contar esos números y trabajar con otro juego de expectativas.

 

Algo como: “Los accionistas de Sareb (y tenedores de deuda subordinada), lo van a perder todo”. No hay que preocuparse, los accionistas ya lo saben. Aunque al principio duela algo en las cuentas de resultados.

 

El objetivo principal es “hacer cuenta con paga”.

 

Y de todo lo que se consiga mejorar sobre ello, todos estarán, estaremos, encantados.

 

Así pues, ¿cómo puede Sareb ganar? ¿O perder lo menos posible?

 

Ése es el trabajo del equipo de Sareb. La impresión que nos queda, al leer el Informe Anual de Actividad 2016, es que “no lo están haciendo mal”, en sus circunstancias.

 

Siempre nos ha parecido que el mayor defecto estructural, genético, de Sareb ha sido un modelo divorciado la realidad. En su creación, para conseguir el rescate de muchas entidades, se aceptó la adquisición de inmuebles por encima de su valor real, al tiempo que se pretendía venderlos con beneficio y pagar dividendo a los accionistas. Una contradicción manifiesta, disfrazada bajo un esquema de largo plazo y planes de negocio varios. El ciclo los haría buenos. No está siendo suficiente.

 

El efecto positivo de los cambios normativos que arriba citamos es que han aterrizado a todos en la realidad y ya se reconoce la necesidad de vender a pérdidas, buscando lo que Sareb juiciosamente califica como “equilibrio óptimo entre margen y patrimonio”.

 

Sareb obtiene el 56,5% de sus ingresos de la venta, sea de préstamos o inmuebles. Del 43,5% restante, el 41,8% es gestión de préstamos (cobros voluntarios o judiciales o ayuda en la venta de inmuebles en garantía). Y el 1,7% es gestión de inmuebles. O  sea alquileres.

 

socimi sareb gráfico 1

(Clicar para ampliar en nueva pestaña)

 

Poquito.

 

Entonces, ¿tiene sentido una Socimi de Sareb?

 

Nos parece que sí.

 

A pesar de que esa cifra de ingreso puede indicar la contrario, el hecho es que Sareb tiene ya, aparte de las viviendas cuya gestión está cedida a las comunidades autónomas para alquiler social, 4.603 viviendas en alquiler. Con las de alquiler social, 6.500. No es poco. De las 4.603, en Cataluña son 2.220 (1.739 en Barcelona); en Madrid 1.104; en la Comunidad Valenciana 273.

 

Y de los 57.181 inmuebles en comercialización, el 45,5%, o sea otros 26.000, son viviendas. No sería difícil que Sareb acumulara una cartera de 10 ó 12.000 viviendas en alquiler si se pone a ello. Y debería, porque parte del atractivo de una Socimi (residencial), está en su masa crítica.

 

Tal vez la rentabilidad sea baja, pero nos parece mejor que vender a pérdidas. Si se consiguen cuadrar las números frente al coste de la deuda. La especialidad en la gestión en ese segmento no puede sino beneficiarle. Algunas de las promociones en marcha sobre suelos propios o en alianzas con promotores bien podrían enriquecer esa cartera, centrándose en las zonas de mayor demanda de alquiler.

 

Tenemos más dudas con respecto al sector terciario. Los 224 inmuebles de oficinas y 306 industriales parecerían una dotación suficiente pero, de hecho, en oficinas por ejemplo, tienen bastantes pequeñas oficinas que forman promociones (como las 68 oficinas de Mallorca), que creemos que poco aportan a un vehículo como el que se propone. En Madrid, 4 oficinas dentro de la almendra central, total 895 m2… Nos da idea. En industrial, muchas dispersión en naves pequeñas.

 

¿Socimi? Una Socimi residencial, sí. Que la Sareb se torne más patrimonial, pese a que parece contravenir su finalidad liquidatori, a la vista de los resultados hasta hoy, tiene sentido. Ya se venderá la Socimi, si es el caso.


 


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