24 May

Testa Residencial vs. Neinor Homes (España)

De nuestro artículo “La inversión en vivienda 2007-2017: de los FII al Crowdfunding” nos ha quedado que hay dos compañías, una cotizada (Neinor Homes) y otra que va a hacerlo (Testa Residencial), dedicadas al negocio residencial, nacidas en los últimos dos años, que por su tamaño y solvencia merecen especial atención.

 

Testa Residencial

 

Socimi creada por Merlin para segregar de su activo las viviendas adquiridas como parte de Testa, a las que se han añadido las aportadas por BBVA, Santander y Popular (por ampliación de capital en especie), en el marco de la fusión de Merlin y Metrovacesa. A marzo de 2017 sumaban, según su CEO, Miguel Oñate, 8.064 inmuebles con una GAV de EUR 1.750 millones, 92% ocupadas. Merlin tiene el 16,10% de la sociedad, Santander el 44,39%, BBVA el 33,57%, Popular el 3,9%. Está en el alero (y parece que sucederá), la fusión con Acciona Real Estate, que sumaría otras 1.382, hasta el entorno de 9.450 viviendas (y cambiaría los porcentajes de participación). Todavía no cotiza, así que no tenemos información financiera detallada.

 

¿Es grande o es pequeña? Si nos guiamos por los alemanes, que tienen la industria más desarrollada, pequeña, muy pequeña para sus estándares (aunque aquí no hacemos más que hablar de “gigante”). Las veinte compañías más grandes de Alemania suman (2015), 1.547.000 viviendas, una media de 77.350 viviendas cada una. La más grande de ese grupo (Deutsche Annington S.E. + Gagfah), tiene 347.000 viviendas. La 20ª (GWB), 32.000.

 

Así que no extraña que Oñate diga abiertamente que el objetivo principal es ganar tamaño. Pista: en un mercado maduro como el alemán (yield del alquiler residencial 4,3%), las compañía están comprobando que mejoran más su rentabilidad a través de la rehabilitación que a través de nuevas compras. Y atención a la tecnología. El famoso Proptech.

 

Neinor Homes

Salió a Bolsa el 28 de marzo de 2017, capitaliza hoy EUR 1.407 millones. Lleva funcionando desde mayo de 2015, por la compra por parte del fondo Lone Star de la filial inmobiliaria de Kutxabank, Neinor. Consecuencia de ello, según su CEO, Juan Velayos, se hacen de golpe con suelo para 5.000 viviendas. Compras subsiguientes llevan el banco de suelo actual a 9.700 unidades en 31-3-17.

 

  • En 2015 (seis meses), tuvo ingresos por EUR 134,7 millones, pérdida de explotación EUR 69,6 millones, pérdida neta EUR 70,9 millones.
  • En 2016, ingresos por EUR 228,6 millones, beneficio de explotación EUR 9,0 millones, beneficio neto EUR 1,0 millón.
  • Al 31-3-17, ingresos por EUR 72,2 millones, pérdida de explotación EUR 6,5 millones, pérdida neta EUR 8,2 millones.

 

Tiene EUR 208,2 millones de deuda neta, 29% del patrimonio neto y 15% LTV (deuda neta / GAV). Mejoras con respecto a final de 2016, porque la salida a Bolsa incorporó una ampliación de capital por EUR 100 millones. Está bien. Lone Star controla que sepamos en torno al 40% de la sociedad.

 

Pero es pronto para juzgar a la empresa con un criterio estrictamente financiero. Porque mucho de su resultado está en obras en curso. Importa que tienen 60 promociones en marcha, con 3.979 viviendas, de las que 2.005 están en construcción. El margen sobre WIP (obra en curso) es del 22%. Por las cuatro zonas en que dividen su actividad, tienen el 65% pre-vendido en Centro (Madrid), el 67% en Norte (País Vasco), el 78% en Este (Cataluña y Baleares) y 62% en Sur (Andalucía y Comunidad Valenciana). En el primer trimestre de 2017 ha pre-vendido 319 viviendas, a un precio de EUR 364.000, que está muy bien.

 

Toda la financiación hipotecaria que informan con seis bancos: Bankinter (3 promociones), CaixaBank (7, en Cataluña y País Vasco); Cajasur (3, Andalucía); Kutxabank (8, Cataluña y País Vasco); Sabadell (4, Cataluña y Madrid) y Santander (3, Cataluña y Madrid).

 

Éste es el mapa de las promociones que tiene en curso con la información disponible en su página web:

 

 

¿Se pueden comparar Testa Residencial y Neinor Homes?

 

Se podrá, aunque son negocios distintos, con aspectos estratégicos comunes. El más concreto su implantación territorial (por PIB regional, demografía, demanda extranjera).

 

De Testa Residencial, la desconocemos todavía pero cabe decir que, por ahora, “le viene dada”. Tendrá la implantación que tenían las viviendas de Testa, Metrovacesa, los Bancos o Acciona en su caso. Es un aluvión, que presumimos centrado en las grandes ciudades y Madrid sobre todo.

 

Neinor Homes, también condicionada por la ubicación de los suelos de Kutxabank, pero ya apunta a lo que parece que es el grueso de su actividad actual:

 

Testa Residencial vs Neinor Homes gráfico

 

O sea, costa en Andalucía (Costa del Sol) y urbano en Madrid, Barcelona, País Vasco y algo en Andalucía (Sevilla y Córdoba). El resto marginal, de momento.

 

En calidad, Neinor Homes parece apuntar hacia lo alto con, por ejemplo certificación BREEAM en bastantes viviendas. Una novedad bienvenida en el sector. Testa Residencial, por la influencia de Merlin, es de esperar que siga esa misma vía.

 

La teoría, más margen y más riesgo en Neinor. Más estabilidad y menor margen en Testa Residencial. Ésta tiene la ventaja de estar sola en su categoría y su ya cierta talla. Neinor Homes cuenta con que la materia prima, el suelo, abunda, aunque en los suelos buenos finalistas tendrá competencia. Pero aún contando con los competidores que suenan, Vía Célere o Aedas de momento, hay un horizonte bastante despejado. Las pre-ventas que está consiguiendo Neinor Homes confirman que existe una demanda latente importante por zonas.

 

Habrá que seguir el ROE -Return on Equity, beneficio neto dividido por el capital-, de ambas cuando vayamos teniendo datos. Pero hay que prepararse para tomar una visión a… ¿tres, cinco años? Porque ambas tienes todavía que madurar.



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