25 May

T Tower; cómo mejorar la cadena de valor en oficinas (Perú)

T Tower es el nombre comercial del edificio de 24 plantas que promueve Imagina Grupo Inmobiliario junto a la Avenida Javier Prado, en la Avenida Rivera Navarrete de San Isidro, en Lima.

Nos ha hecho pensar en cómo en este país se producen edificios corporativos de calidad internacional, con todas las bendiciones que cualquier empresa moderna puede requerir, desde eficiencia ambiental (el edificio se certifica Leed), a protección anti-sísmica, o seguridad inteligente. Imagina es además una compañía con tradición y experiencia, de origen chileno. Sus propietarios, la familia Calderón, lo son igualmente del grupo Ripley, que explota las bien conocidas tiendas por departamento.

La T Tower inició sus obras en agosto de 2015 y acabamos de leer que ha alcanzado la cota -32 en la excavación de sus cimientos, que se corresponde con el 10º sótano del edificio, que ocupan las 329 plazas de estacionamiento. Y que a estas alturas (bajuras deberíamos decir…), ya están vendidas más del 50% de las oficinas independientes que componen la T Tower (23 de las 24 plantas a razón de 705 m2 por planta).

T Tower; ¿otro edificio con estructura de propiedad vulnerable?

Lo que creemos que merita reflexión es la insistencia de desarrolladores y compradores en seguir produciendo edificios para su reparto en pequeñas oficinas y venta a inversores individuales o usuarios directos. Los desarrolladores, aparte de que utilizan un modelo comercial y financiero muy próximo al de la venta residencial con la que están bien familiarizados, pueden bien esgrimir el argumento de que mientras exista demanda no tienen el por qué no hacerlo. Y los compradores seguramente se han beneficiado estos años de subidas de precio y refugio para sus ahorros. Aunque el mercado ahora no está precisamente a favor.

Pero la pervivencia del modelo —el de venta de oficinas en pequeñas superficies—, desaparecido de la mayoría de países desarrollados demuestra también las carencias del sistema financiero en Perú, incluyendo la estrechez y baja actividad de la Bolsa de Valores de Lima, la falta de financiación estructurada a largo plazo y, sobre todo, la falta de una regulación de los fondos inmobiliarios que sea fiscalmente competitiva para el inversor particular.

Lo consecuencia de todo ello es que están produciendo edificios constructivamente buenos, o excelentes, pero con una estructura de propiedad que los hace vulnerables en el largo plazo. Los desarrolladores están perdiendo la oportunidad de aprovechar la mejor cadena de valor de las oficinas: 1) producir espacio para inquilinos de calidad (pequeños, medianos o grandes); 2) alquilar a tasas competitivas ajustadas a cada momento del mercado; 3) vender a fondos -incluyendo los internacionales y los fondos de pensiones- que buscan seguridad en la percepción de rentas y están dispuestos a aceptar rentabilidades bajas a cambio de dicha seguridad. Y los pequeños inversores podrían diversificar su riesgo en lugar de confiar en un único producto.

Viajando unos kilómetros ya se ve que en Chile, donde la sinergia entre desarrollo inmobiliario y fondos de pensiones está bien acomodada, ya funciona. Por ahí va el camino.

 


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