20 Jul

¿Cuánto ganan los ejecutivos en las SOCIMIs?

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Juan Gómez Bada es el gestor de Avantage, un fondo pequeño, EUR 5,23 millones al 8-7-2016, que ha obtenido un rentabilidad desde su inicio hace dos años del 5,02% anual. No está mal cuando el IBEX 35 ha caído un 22,2% en ese tiempo. Pero lo que nos interesa hoy, más allá de lo que dice que hace con ese fondo, es lo que razona en un artículo que ha publicado esta semana: “Por qué no invierto en Lar España o Merlin Properties”. Imaginamos que el titular no agradará a las mentadas.

 

Pero a nosotros su contenido nos parece oportuno en el tiempo, ahora que nuestras SOCIMIs —las del mercado continuo—, se han convertido en protagonistas del sector inmobiliario.

 

ejecutivos socimis

 

Lo que dice Gómez Bada es que prefiere invertir en compañías en las que percibe que los objetivos de los accionistas están alineados con los de sus ejecutivos. Y cuestiona que ese alineación sea correcta, por la forma en que estos últimos son retribuidos. Considerando como casos distintos a Lar España (gestión externa) y Merlin Properties (gestión interna), señala para la primera un conflicto de interés en quienes representan los intereses de la SOCIMI y su gestora —los mismos o familiarmente vinculados— y considera, para Merlin, que en el cálculo de incentivos el tamaño está excesivamente primado frente a la rentabilidad.

 

Sobre la percepción de ese nivel de “compromiso” parece interesante reflexionar, porque estas compañías, que tienen mucha dependencia de los mercados financieros (por ampliaciones de capital o emisión de deuda), deberían cuidar celosamente su imagen en este terreno. Lo que conlleva, de paso, un grado de transparencia seguramente mayor que el que actualmente, como conjunto, ofrecen.

 

Empezando por esto último, de las cuatro SOCIMIs en el mercado continuo es de hecho Merlin Properties la que ofrece una información más transparente sobre la retribución de sus gestores. Y así nos enteramos de que sus dos ejecutivos que son a la vez consejeros, Ismael Clemente y Miguel Ollero, han percibido en 2015 EUR 1.990.000 y EUR 1.940.000. Y que la alta dirección (8 personas), han devengado en ese año EUR 5.904.000 (EUR 1.204.000 retribución fija y EUR 4.700.000 variable -50% de este importe pagadero en 5 años).

 

Y sabemos igualmente, con un cálculo bien detallado, que en el Plan de Acciones no se ha entregado ningún incentivo, al no superarse el 8% de retorno anual para el accionista —aunque sí se ha superado la llamada “High Watermark Outperformance—. Así pues, contando con la retribución total del Consejo, de EUR 4.314.000 y la de la Alta Dirección, EUR 5.904.000), la gestión ejecutiva de Merlin Properties ha costado en 2015 EUR 10.218.000.

 

Lar España Socimi, por su parte, es gestionada por Grupo Lar en virtud de un contrato a 5 años (hasta febrero de 2019) por el que esta última sociedad percibe anualmente remuneración fija y variable, cuando sea de aplicación. La fija, como un porcentaje -el informe no cita cuál- del EPRA NAV, que en 2015 ha supuesto EUR 3.883.000 y la variable, EUR 7.359.000 -pagaderas en acciones de la propia Socimi-, al computarse un retorno para el accionista del 15,72%. Al total de ambas partidas se suma una retribución al Consejo de EUR 423.000, lo que hace que la gestión ejecutiva de Lar España Socimi haya sido de EUR 11.665.000.

 

A ojo de pájaro y sin considerar otras cuestiones de estrategia inmobiliaria, si seguimos la evolución bursátil de Merlin Properties contra Lar España Socimi, al devengarse el variable sobre el ejercicio 2015 de forma aislada, la gestión de Lar nos parece más costosa para el accionista que la de Merlin. Pues si al 31-12-14 la acción de Lar costaba EUR 7,16, al 30-6-2016 cotizaba a EUR 7,20, mientras que la acción de Merlin ha pasado de EUR 8,00 a EUR 9,38. Y sin embargo los gestores de Lar, que es casi seis veces más pequeña que Merlin, han cobrado más.

 

Hispania no explica —o al menos no vemos—, su sistema de retribución, indicando únicamente que “Las retribuciones de los consejeros se consignarán en la Memoria y en el Informe Anual sobre Remuneraciones de consejeros, facilitando los datos de manera individualizada para cada consejero, con desglose de los distintos conceptos o partidas retributivas, según sea exigido por la normativa vigente en cada momento”. Pero ni la Memoria ni el Informe Anual -de nuevo salvo nuestro error- dan dicha información y sólo informan de la retribución global del Consejo de 6 personas que ha sido de EUR 440.000 en 2015.

 

Y Axiare, finalmente, indica que la remuneración fija de su Consejero Delegado es de EUR 600.000 y que la compañía tiene un Plan de Acciones a 7 años para el equipo directivo compuesto por el CEO y las personas que se designen al efecto. El cálculo está basado en el NAV, tal como en Merlin y Lar España, pero Axiare no detalla porcentajes ni niveles de activación en su Memoria. El cálculo se realiza el 30 de junio de cada año y al 30 de junio de 2015 tenía otorgados incentivos dentro de dicho Plan por EUR 6.470.000.

 

Hasta aquí con la transparencia, pero ésta sólo es un camino para conseguir el objetivo principal, que es que los accionistas —o potenciales accionistas, tal como es el caso—, conozcan, entiendan y acepten cómo y cuánto se remunera a los ejecutivos. Sería interesante que las SOCIMIs españolas se mirasen en el espejo de los REITs en Estados Unidos. Como ejemplo, según señalaba el Wall Street Journal en septiembre de 2015, en aquella fecha el 70% de los REITs tenían sistemas de compensación que abarcaban más de un ejercicio, cuestión completamente lógica cuando se trata de productos inmobiliarios, de revalorización a largo plazo y sujetos a ciclos.

 

El actual sistema prevalente en las cuatro SOCIMIs que nos ocupan permite que los ejecutivos ganen, poco o mucho, siempre, mientras el accionista puede ganar, o perder, año a año. Incentivar sobre el “multiyear performance” es una buena solución.

 

Y algo que habría que enfrentar (aunque España tiene un cultura corporativa menos “amigable” para esta cuestión): la aceptación explícita por parte de los accionistas de cuánto y cómo se remunera a los ejecutivos. En Estados Unidos, la ley “Dodd-Frank” de 2010 impuso el principio llamado “say-on-pay”, que requiere que la remuneración del equipo ejecutivo sea sometida al voto -aunque no es vinculante- de los accionistas. Bueno para el equipo ejecutivo conocer qué piensan los accionistas. Porque en última instancia, que los accionistas acepten que el equipo que les puede hacer ganar —mucho— dinero gane también —mucho— dinero es la mejor señal de buena alineación. Aunque la otra cara de la moneda sea que, puestos a sufrir, sufran todos.

 

ejecutivos socimis 2

 

 


7 Comments

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  1. monica

    julio 21, 2016 at 4:39 pm

    Excelente artículo, me alegra que se esté poniendo la voz de alarma en este tema, porque es obvio que algunas compras de activos se están realizando en base a cuestiones que nada tienen que ver con la rentabilidad del inmueble, es decir, con la retorno al accionista, sino más bien con la retribución del gestor. enhorabuena!

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    • Jorge Zanoletty Larrea

      julio 21, 2016 at 5:55 pm

      Hola Mónica. Gracias por tu comentario. No me atrevería yo a ir tan allá como lo haces. Porque en la fase en que están las SOCIMIs, su composición accionarial y la situación del mercado inmobiliario en España, compartimos bastante la idea de que había que ganar talla con cierta velocidad. Sólo con una perspectiva temporal más larga podremos saber cuánto ha atinado, o errado, cada uno.

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  2. monica

    julio 21, 2016 at 7:10 pm

    cierto, ganar tamaño en las socimis es sin duda muy importante, pero no a cualquier precio. En cualquier caso espero y deseo que el ciclo acompañe y que también las estructuras de la gestión de algunas socimis vayan girando hacia el modelo anglosajon como bien se apunta en tu artículo.

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  3. maria

    julio 22, 2016 at 9:40 am

    Muy interesante este contenido. Las personas que estamos involucradas desde hace tiempo en el sector inmobiliario en Renta, nos sorprendemos con estas estructuras planteadas en el modelo de gestión y esas altas rentabilidades de las socimis, que más bien recuerdan a un enfoque puramente financiero, por la aplicación de normativa contable y la optimista previsión sobre la evolución de las rentas en España.

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  4. Ignacio

    noviembre 13, 2016 at 2:42 am

    Todas detallan perfectamente su sistema de retribucion al equipo gestor en el folleto de salida a bolsa. Y todas estan basadas en multiyear performance porque pagan el variable en base a un high watermark outperformance.
    En axiare ademas la retribucion es fija independientemente del tamaño (600.000€ el ceo y 800.000€ a repartir entre el resto del equipo gestor) y el variable no está basado en nav sino en share capital con un limite maximo del 1o%, por lo tanto está tambien limitado.
    Dicho esto, en lar me parece cierto que la retribucion es totalmente excesiva y hay poca alineacion de intereses de los gestores y de hecho me parece que es la razon por la que cotiza tan barata (30% dto sobre nav)

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