30 Mar

¿Hay dinero español en las SOCIMIs?

¿Hay dinero español en las SOCIMIs?.- Decíamos hace unos días que la inversión inmobiliaria a través de SOCIMIs en España rondaba los EUR 7.500 millones en valor de capitalización. Y que aunque queda camino por delante, también se ha avanzado. Pues bien, los Fondos Inmobiliarios —IIC inmobiliarias— tenían un patrimonio en 2008 de EUR 7.406 millones. Y en 2007, EUR 8.608 millones. Más que las actuales SOCIMIs que ya cotizan.

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Según la CNMV 145.510 personas habían confiados sus ahorros a dicho tipo de fondos. Y más de 60.000 pidieron el reembolso durante los dos años siguientes, pese a que varios fondos “cerraron la ventanilla”, dejando atrapados a muchos inversores y llevando a esa forma de inversión, que tanto nos ocupó durante más de veinte años, a su completa desaparición.

 

socimis y fondos

 

A finales de 2010 sólo subsistían cuatro fondos con actividad, de los que tres estaban asociados a entidades financieras. El BBVA, como ejemplo, cerró durante dos años su ventana de liquidez, para abrirla en abril de 2010 y permitir que 2.500 inversores rescataran una parte de su inversión con fondos aportados por el banco.

 

En su informe trimestral del primer trimestre de 2011, la CNMV abunda en el riesgo de liquidez para los fondos monetarios con un valor liquidativo, medido por su NAV, estable. Explica que el problema de los fondos con un NAV estable es que precisamente dicha estabilidad, según la perciben sus inversores, es la que estimula a los inversores a ser los primeros en reembolsar si perciben dificultades.

 

Un problema de esa naturaleza asociado a un valor liquidativo, no ya estable sino creciente, junto a la psicología que rodeó al estallido de nuestra burbuja, es el que desarboló a los FII entre 2008 y 2010.

 

Si tenemos en cuenta que la inversión colectiva general, entre 2008 y 2015 creció más de un 25% hasta EUR 259.000 millones, cabe deducir que “el dinero español no ha vuelto al inmobiliario”.

 

socimis y fondos 1

 

SOCIMIs y fondos; la evolución

Sin duda habremos aprendido algunas cosas de aquellas experiencias. La normativa sobre SOCIMIs es una muestra y pone el énfasis en los ingresos por rentas en lugar de las plusvalías, así como los requisitos de información y el fundamento de la cotización en un mercado abierto, son todas cuestiones que van en la dirección correcta.

 

Pero queda camino para alcanzar una mejor transparencia y volver a convencer a los inversores “locales”. Entre los que algunos posiblemente entendían mejor la “plusvalía de un piso” que la renta de una oficina. Una primera premisa es la información contable rigurosa, para lo que las cuentas auditadas e informes de gestión 2015 deberían ofrecernos una primera muestra.

 

Pero tal vez lo más importante para el futuro de este tipo de inversión es informar y convencer al público inversor de la importancia del ingreso recurrente como soporte del dividendo, abandonado la cultura de la plusvalía (que es bienvenida en cualquier caso si se produce) y fomentar de esta manera la inversión privada y la liquidez. Lo que nos lleva a una apuesta decidida por las métricas de EPRA.

 

Nos gustaría, por ejemplo, poder entender la realidad operativa y financiera de Zaragoza Properties Socimi, dueña del 50% de Puerto Venecia, que vale EUR 67 millones, tan bien como se entiende la de su matriz Intu -un REIT británico con NAV de GBP 5.188 millones y que tiene un EPRA Gold Award-. El lenguaje debería ser el mismo.

 

Asesores y auditores deberían ayudar a sus clientes a empujar en esa dirección.

 

 


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