31 Ago

Las SOCIMIs residenciales (España)

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La rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler se sitúa en el 4,6%, según los últimos datos disponibles del Banco de España. Si se incluyen plusvalías a futuro, con la venta de activos, las rentabilidades se pueden disparar hasta los dos dígitos…“. “Hispania está logrando incrementos de rentas por encima del mercado gracias a la alta demanda que está registrando en sus viviendas…”. “El precio de la vivienda se dispara un 7,5% y las ventas, un 23,7%…”. “Despega la cuarta oleada inversora… La evolución del mercado del mercado residencial y, en concreto, la del alquiler de vivienda en España, ha despertado el interés de los inversores y las Socimis se preparan para atacar este mercado…”.

 

socimis residenciales

 

Todas las anteriores son afirmaciones en diferentes sueltos del diario Expansión del 30 de agosto, envolviendo la llegada de tres nuevas SOCIMIs que buscan cotizar en el MAB, Domo Activos Socimi, Alquiler Seguro – Quid pro Quo e Inveriplus, todas ellas con el propósito de realizar inversiones iniciales en el sector residencial, en el entorno de EUR 50 millones.

 

A nosotros nos inquieta un poco. Lo hace la línea editorial del diario, que nos parece sufre de un cierto sesgo y la sensación de “déjà vu” que implica la creencia de que los precios de la vivienda van a seguir al alza,  así porque sí.

 

Y conste que creemos en las bondades del alquiler de vivienda, para la sociedad en su conjunto, para el sector inmobiliario y para los inversores institucionales. Y que nos merece todo el respeto la empresa que estas nuevas SOCIMIs acometen.

 

Pero Hispania por ejemplo, a la que el diario cita, declaraba en mayo de 2016 que no invertiría más en viviendas en renta, “dado el estrecho margen de rentabilidad que considera generan estos activos en comparación con otros” (Europa Press, 31 de mayo de 2016).

 

Fidere, que es 100% de Blackstone accedió al MAB en junio de 2015 cuando había adquirido ya 2.688 viviendas -1.208 a la EMVS de Madrid en octubre de 2013, 923 a Sareb en febrero y noviembre de 2014 y 557 a Velázquez 34 en diciembre de 2014. Y Fidere ha registrado pérdidas en 2014 (EUR 613.000) y 2015 (EUR 964.000). Aunque la sociedad no es precisamente muy comunicativa, la sensación es que pese a que ya tiene una cierta masa crítica está todavía trabajando en rentabilizar su patrimonio.

 

En cuanto a Merlin, al 31 de diciembre de 2015 el yield bruto de sus activos residenciales (124.019 m2 ocupados al 97,1%), del 4,2%, era el menor de los sectores en los que la compañía está invertida, que son básicamente todos. El logístico le reportaba el 6,9% y los centros comerciales el 5,9%, así que no extraña que considere la vivienda como no estratégica. La dedicación de Testa Residencial a recoger los activos de vivienda de Merlin, Metrovacesa y sus bancos accionistas es precisamente una vía para intentar conseguir, a base de tamaño y especialidad, ganar en rentabilidad. Iremos sabiendo cómo les va.

 

Así que nuestra conclusión va más por la cautela porque el camino no nos parece fácil. Aunque sin duda la astucia y pericia de los gestores distinguirán a unas sociedades de otras.

 

Cuando vemos grandes negocios como el de la alemana Deutsche Wohnen pensamos, “esto aquí también se puede hacer… y sería bueno”. Porque Deutsche Wohnen tienen el nivel de renta del 60% de los pisos que alquila en EUR 6/m2 o menos y solamente el 5,8% por encima de EUR 8/m2 (Merlin tiene su renta media residencial en EUR 8,40). Y Deutsche Wohnen ha tenido un EBITDA de EUR 465 millones y un beneficio neto de EUR 1.787 millones en 2015. Claro que Deutsche Wohnen explota una cartera de 146.128 viviendas.

 

Masa crítica y economía de escala, atención a esto.

 


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