16 Sep

¿Quién es quién en las SOCIMIs españolas?

Es evidente que la normativa sobre las SOCIMIs de 2009 (y en particular su revisión de diciembre de 2012) llegó en el momento justo y se ha adaptado muy bien a los requisitos de los inversores. Es ahora cuando empezamos a ver sus frutos. Ello ha hecho que los últimos dieciocho meses hayan sido de ebullición, que sigue. Llegará el momento en que el mercado empiece a discriminar las SOCIMIs según la calidad de sus carteras, tamaño, estrategias de inversión y rentabilidad.

 

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SOCIMIs; ¿razones de su éxito?

  1. Transparencia. A diferencia de las empresas inmobiliarias de los últimos años, que mezclaban la actividad promotora con la patrimonial y con gestión y tenencia de suelo, las SOCIMIs son vehículos para canalizar rentas (mínimo 80% del valor de los activos), con lo que el inversor sabe en qué entra.
  2. El régimen jurídico y fiscal y la cotización en bolsa, que permite al inversor administra su liquidez, a la empresa captar recursos frente si convence al mercado de la bondad de su estrategia y supone un control adicional por los requisitos de información de los propios mercados de valores.
  3. Las cuatro SOCIMIs grandes en particular se han articulado alrededor de personas de reconocida solidez en el mercado de estructuración de operaciones y mercados de alquiler, terciario en especial. Ismael Clemente, Luis y Miguel Pereda, Luis López de Herrera Oria o Concha Osácar y Fernando Gumuzio son nombres que es lógico que inspiren confianza porque, fundamentalmente, no han variado su trayectoria en los últimos veinticinco años. O como nos decía recientemente Luis Pereda, “intentar no cometer los mismos errores”.

 

De momento podemos hablar de dos grandes grupos de SOCIMIs. Las que cotizan en el mercado continuo y las que lo hacen en el MAB –Mercado Alternativo Bursátil-. Entre las primeras, las cuatro grandes, Merlin Properties, Hispania, Axia Real Estate y Lar España Real Estate. Entre las segundas, Entrecampos Cuatro, Mercal Inmuebles, Promorent y Uro Property, Fidere y Trajano Iberia. En este artículo nos ocuparemos de las primeras cuatro.

 

HISPANIA ACTIVOS INMOBILIARIOS

Hispania [ticker HIS] cotiza desde el 14-3-2014 en la Bolsa de Madrid. Su capitalización ha pasado de € 596,9 M en 2014 a € 1.067,9 M hoy. Hispania realizó una ampliación de capital acelerada de € 350 M en 29-4-2015. Entre sus accionistas de referencia se cuenta George Soros y John Paulson. Al último cierre las acciones cotizaban a € 12,93, un 25,2% que su precio de partida (€ 10,325). Al 30-6-2015 ha realizado un beneficio de 10,7 M.

 

Hispania, indican, estudia operaciones por hasta € 1.500 M, si bien una de sus bazas principales, la OPA sobre Realia, no ha conseguido realizarla al enfrentarse con el empeño de Carlos Slim por el mismo objetivo. Lo que sí se ha formalizado ya, a través de la filial Hispania Real SOCIMI, es la SOCIMI Bay, que invertirá de € 340 M para la adquisición a Grupo Barceló de 11 hoteles en Canarias –con 4.000 habitaciones- y 1 centro comercial. De dicha filial, Hispania detentará el 80,5% y Barceló, que gestionará los hoteles por un mínimo de 15 años, el resto. Anteriormente Hispania adquirió un hotel en Marbella, un apartotel en Fuerteventura y varios edificios de oficinas, además de un complejo de 284 viviendas alquiladas en Sanchinarro (Madrid). La estrategia de inversión incluye los sectores hotelero, residencial y de oficinas.

 

Hispania, gestionada por el Grupo Azora cuenta, entre otros, con la extensa experiencia de Concha Osácar y Fernando Gumuzio, socios fundadores de Azora y Juan del Rivero, su actual presidente.

 

LAR ESPAÑA REAL ESTATE

Lar España Real Estate [ticker LRE] cotiza desde el 3-4-2014 en la Bolsa de Madrid. Su capitalización ha pasado de € 367, 3 M en 2014 a € 540,6 M hoy. Entremedias ha realizado, en junio de 2015 una ampliación de capital por € 135 M. Previamente, en febrero, había realizado una emisión de € 140 M en bonos vencimiento 2022, con cupón del 2,90%. Al último cierre las acciones cotizaban a € 9,01, un 12,01% que su precio de partida (€ 10,25). Al 30-6-2015 ha alcanzado un beneficio neto de € 19,3 M.

 

Lar España Real Estate es gestionada en mutua exclusiva por Grupo Lar. Grupo Lar mantiene negocio residencial en España y en América Latina. Sobre nuevas adquisiciones para dicho negocio, en España, debe ofrecer opción a LRE, que puede adquirir hasta el 50% de las mismas. Cualquier activo terciario cuya adquisición se considere en España es canalizado en exclusiva a LRE. Puedes ver la explicación de este acuerdo por parte de Luis Pereda, presidente de Grupo Lar, aquí.

 

La cartera de Lar España Real Estate se compone de 21 activos principales, de los que 8 son hipermercados y centros comerciales, 5 son edificios de oficinas (Madrid-4 y Barcelona-1), 5 son naves logísticas (Madrid-4 y Valencia-1), 2 naves comerciales y 50% de una promoción residencial. Su última adquisición, que se materializará en octubre 2015, ha sido el Megapark de Baracaldo, el mayor centro comercial del País Vasco, que ha adquirido a Oaktree por € 170 M. La probada experiencia de Grupo Lar en centros comerciales supone un plus de conocimiento para esta SOCIMI.

 

MERLIN PROPERTIES

Merlin Properties [ticker MRL] cotiza en la Bolsa de Madrid desde el 30-6-2014. En el período ha casi triplicado su capitalización, pasando de € 1.296 M en 2014 a € 3.360 M hoy, consecuencia sobre todo de la adquisición de la totalidad (el 99,6%) de Testa al grupo Sacyr, por € 1.793 M, acordada en junio pasado. Testa se convertirá a su vez en SOCIMI tras lo cual será absorbida por Merlin. Para ello ha realizado dos ampliaciones de capital sucesivas, en mayo y julio, por € 613,8 M y € 1.033,7 M, respectivamente, culminando ambas con éxito, a pesar de que Marketfield Asset Management, UBS y EJF Capital, accionistas de referencia, han reducido sus participaciones. O sea confianza en la gestión, pero la operación de Testa es grande y, alguno puede pensar, todavía debe demostrar su bondad en números. Al último cierre las acciones de Merlin cotizaban a € 10,40, un 7,8% más que el valor de partida (€ 9,75), ampliaciones mediante. Morningstar indica como “fair value” € 12,13, por lo que considera que está infravalorada. Al 30-6-2015 ha alcanzado un beneficio neto de € 119,6 M.

 

Los estados financieros intermedios depositados con la BME, al 31-3-2015 no reflejan todavía dicho acuerdo, que además tendrá lugar en fases hasta el 30-6-2016. En cualquier caso, la adquisición convierte a Merlin en la mayor SOCIMI en España. Merlin dispone de una cartera de 902 activos, valorada en € 2.231 M, 717.000 m2 ocupados al 96,5% que en total generan € 132,2 M de renta anualizada con un período medio de arrendamiento de 17,7 años. El “Tree Portafolio”, compuesto por 885 activos adquiridos a BBVA en junio 2014 con contratos a muy largo plazo ha sido la base que dota de estabilidad al conjunto, que su CEO, Ismael Clemente, está sabiendo utilizar para construir un gran fondo diversificado en oficinas, centros comerciales y parques logísticos.

 

Testa, por su parte, aporta una cartera de activos consolidada, de calidad, en Madrid y Barcelona,  activos con valoración de € 3.180 M y 1.043.000 m2, con un importante componente de oficinas.

 

Un gran patrimonio y una gran empresa, que ahora deberá consolidar su posición, asegurar la rentabilidad a largo plazo e incrementar su NAV –Net Asset Value- de forma continuada.

 

AXIARE PATRIMONIO

Axiare [ticker AXIA] cotiza desde el 9-7-2014 en la Bolsa de Madrid. Su capitalización ha pasado de € 389,4 M en 2014 a € 790,6 M hoy. Axiare completó en junio 2015 una ampliación de capital de € 394,6 M. Al último cierre las acciones cotizaban a € 11,00, un 12,8% que su precio de partida (€ 9,75), ampliación mediante. Al 30-6-2015 ha alcanzado un beneficio neto de € 31,3 M.

 

Axiare tiene activos valorados en € 806 M, por 551.000 m2 en total, de los que el 72% son oficinas, el 18% es logístico y el 9% comercio. Más del 90% de sus adquisiciones en 2015, € 173 M, ha sido en Madrid. El nivel de ocupación es del 94%.

 

CEO de Axiare es Luis López de Herrera-Oria, que fue director de Prima Inmobiliaria, que luego se convertiría en Testa Inmuebles en Renta. Luis tiene más de veinticinco años de experiencia y es un reconocido experto en la gestión de este tipo de patrimonio.

 

EN RESUMEN

En suma, con una capitalización de € 3.360 M, Merlin es el líder claro de este grupo de SOCIMIs. Con la compra de Testa se convertirá seguramente en líder en oficinas en España. Le sigue Hispania, con € 1.067 M, que tiene capacidad clara para más y vocación residencia, hotelera y de oficinas. Tras ellas Axiare, con € 790 M, con dedicación especial a las oficinas. Y cierra Lar España, € 541, con inclinación hacia los centros comerciales. Mientras queden buenos activos seguirá la actividad, aunque la compresión de los “yields” indica que va a ser algo más difícil mantener los volúmenes de inversión y preservar los adecuados niveles de rentabilidad.

 


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