30 Nov

Repaso a las SOCIMIs del MAB: pobre resultado…

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En los últimos dos años hemos estado oyendo un ruido continuo de nuevas empresas que se incorporaban al Mercado Alternativo Bursátil (2 en 2013, 1 en 2014, 8 en 2015, 14 en 2016 hasta el 25-11), lo que suele interpretarse como síntoma del dinamismo del mercado inmobiliario y señal de que las cosas van a mejor. Bien.

 

Pero hace tres o cuatro semanas que las SOCIMIs que cotizan en ese Mercado han entregado sus cuentas al 30 de junio, lo que nos permite tener una visión de conjunto  y no se puede decir que las cosas sean muy brillantes. Al menos para la mayoría de ese paquete de 25 empresas. O 24 mejor dicho, quitando a Euro Cervantes Socimi (de GIC, la empresa de inversión del gobierno de Singapur), que en su documento de incorporación no incluye cuentas al 30 de junio. Y además a dicha fecha no poseía directamente inmuebles sino como accionista de GMP Property.

 

El resultado, si excluimos a la propia GMP Property y a Zambal (la SOCIMI del millonario francés Pierre Castel, que gestiona IBA Capital) y dos o tres compañías más, es pobre tirando a malo.

 

Las sociedades del MAB no ofrecen métricas inmobiliarias al estilo de EPRA que permitan interpretar con claridad los ingresos propios de su negocio, la desocupación de sus inmuebles, su rentabilidad o el valor neto de los activos, para poder comparar unas sociedades con otras. Ni muestran claramente -para nosotros- su capacidad para pagar dividendo calculando expresamente la cuantía de los FFO o “funds for operations”, que identifican tal capacidad.

 

Además la revalorización de activos no se hace de forma regular tal cual sucede en las patrimoniales cotizadas en el Mercado Continuo. Así por ejemplo, GMP Property incorpora en sus cuentas de 2015 una revalorización de EUR 169,6 millones, que le permite ofrecer al 30 de junio un resultado de EUR 78,0 millones, 4,37% de su activo. E Inversiones Doalca, propiedad mayoritaria de la familia Fernández de Araoz, ofrece un resultado neto del 8,19% sobre el activo total en balance no dice a refleja la plusvalía implícita de EUR 145,2 millones que las notas aclaran.

 

Conjuntamente las 24 empresas han reducido su resultado de los primeros 6 meses de 2016 un 59%, desde EUR 138,4 millones a EUR 57,2 millones. Si se excluye a GMP Property la disminución es del 75%. Siete de las sociedades estaban en pérdidas en 30 de junio de 2015 y vuelven a ofrecer pérdidas al 30 de junio de 2016. Y otras seis han disminuido su beneficio respecto al mismo período del año anterior:

 

socimis mab 1

 

Pobre resultado de las SOCIMIs en el MAB

 

Analizaremos el resultado neto atribuible al 30-6, sobre el activo total (ROA), o sea la eficiencia del activo y sobre los recursos propios (ROE), tomando a Merlin Properties y Colonial como “benchmarks”:

 

socimis mab 2

 

Pues bien, 18 de las 24 SOCIMIs están sustancialmente por debajo en ambas  referencias:

 

socimis mab 3

 

Sólo 6 “se salvan”. Y de ellas, GMP Property y Zambal están también por debajo pero al menos se acercan. Sobre Inversiones Doalca ya hemos señalado sus plusvalías latentes e ISC Fresh Water Investments -propietaria de un paquete de oficinas del Banco de Sabadell- tiene un 86% de pasivo, la casi totalidad deuda financiera, lo que mejora sustancialmente su ROE.

 

socimis mab 4

 

Finalmente, en el apartado deuda, 9 empresas superan el 60% de Pasivo Total -que no de deuda financiera, que no hemos analizado-:

 

socimis mab 5

 

Especial atención merece Uro Property, que sigue con dificultades para dar servicio a su deuda y para pagar el dividendo. En las cuentas al 30 de junio señala que la sociedad opera con fondo de maniobra negativo y que está estudiando una re-estructuración accionarial para lo cual ha contratado a un banco de inversión.

 

Y en cuanto a Zaragoza Properties y Asturias Retail & Leisure, ambas controladas por el grupo británico Intu, una proporción elevada de su pasivo es deuda con sus empresas asociadas del grupo.

 

Algunas de estas empresas merecerán atención dedicada, pero de momento vaya lo anterior como avance.

 

En suma, de momento al menos y salvo unas pocas excepciones, el rendimiento de estas compañías no resiste la comparación con sus hermanas mayores, más rentables y menos apalancadas.

 

 


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