15 Nov

Repaso al MAB y su segmento Socimis (España)

Se le ha dado mucho “bombo” a la cotización de las Socimis en el Mercado Alternativo Bursátil -MAB-, pero la verdad es que el MAB se parece bastante a un “aparcamiento fiscal”, en el que lo que menos importa es precisamente la componente bursátil a la que obliga la Ley de Socimis. Lo que interesa es el régimen fiscal, no la cotización.

 

Durante 2017, de las 42 Socimis que figuran en ese mercado a fecha de hoy, 25 han tenido un volumen de cotización inferior a EUR 100.000 mensuales. Una decena de ellas no han movido una sola acción en lo que va de año. En total EUR 3,6 millones de volumen efectivo, el 0,00007% de su capitalización teórica de EUR 5.120 millones (de los que el 49,8% lo representa General de Galerías Comerciales -GGC-). O sea nada. Que es por lo que utilizar el término “capitalización de mercado”, cuando no hay mercado, es bastante hipotético.

 

Las otras 17, con capitalización conjunta de EUR 2.328 millones, se han movido algo más, un total volumen efectivo del 0,00233% de la capitalización. Y tres empresas, Trajano Iberia, Quonia y Vbare Iberian Properties representan el 45% de esa cifra.

 

 

Con tan poco volumen y como tampoco se sabe cuándo se han cruzado transacciones, la realidad es que la “cotización” tiene también un valor bastante simbólico.

 

La razón está en que de las 42 Socimis, 30 que nosotros veamos son instrumentales de los intereses particulares de sus accionistas únicos o casi únicos, que no precisan de un mercado para sus transacciones. Sólo una docena, que representan el 5,8% de la capitalización total de este segmento del MAB, son empresas que nos parecen interesadas en la componente bursátil como forma de difusión de su negocio y captación de recursos. EUR 433,7 millones en valor de los EUR 7.448,9 millones totales. El 94,2% es “aparcamiento”.

 

La cuestión de las valoraciones.

 

A tener en cuenta que según la Norma Internacional de Contabilidad nº 40 -la NIC 40-, relativa a inversiones inmobiliarias, las empresas pueden optar por una política de contabilización de las mismas a precio de coste o a valor razonable. En el primer caso, se amortizan los inmuebles con cargo a la cuenta de resultados y el valor de los inmuebles y su plus valía quedan implícitos y la misma sólo se realiza en el caso de que un inmueble se transmita. En el caso de que se utilice el valor razonable, no se contabilizan las amortizaciones y se llevan a la cuenta de resultados las diferencias positivas o negativas de valoración. Las 5 Socimis del Mercado Continuo utilizan la política contable de valor razonable. En el caso de las Socimis del MAB, solamente Bay Hotels and Leisure y GMP Property han optado por ella. Los resultados no son por tanto uniformes cuando se comparan estas dos empresas con el resto.

 

En octubre han presentado los resultados del primer semestre todas estas sociedades, salvo Euro Cervantes (que cierra ejercicio al 30-9 y no ha publicado sus cuentas del 30-9-17), Elaia Investment y Asgard Investment (anteriormente Obsido). Éste es un resumen de su marcha (el volumen de contratación es hasta el 10-11-2017), que para mejor entender hemos dividido en varios grupos (anotamos como “Tipología” la que consideramos la principal de cada empresa, no necesariamente exclusiva):

 

a) Las 4 grandes (capitalización por encima de EUR 500 millones)

 

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GMP Property incluye en su resultado EUR 38,9 millones por más valoración de sus inversiones inmobiliarias. Bay Hotels and Leisure, EUR 72,7 millones.

 

b) Control extranjero

 

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Las de Blackstone, Fidere más consolidada, Albirana en ello, Corona Patrimonial muy bien. ISC Fresh Water Investment es la empresa de Moisés El-Mann, que lidera la mexicana Fibra Uno. La operación con las oficinas del Banco Sabadell no parece estar yendo muy allá. Asturias Retail & Leisure y Zaragoza Properties, de Intu, flojas (comentamos próximamente). Silvercode Investments controla el complejo Castellana 200 en Madrid. Gore Spain Holdings, de Green Oak, tiene extraordinarios por EUR 55,4 millones.

 

c) Familias y control español

 

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AM Locales de la familia García Baquero, Grupo Ortiz Properties y Colón Viviendas, de los socios de Azora, son nuevas en el mercado. Entrecampos y Promorent son las pioneras del mismo. En general patrimonios pre-existentes, consolidados, de rendimiento nos parece escaso, a falta de conocer plus-valías latentes.

 

d) Promovidas por entidades financieras:

 

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Trajano más consolidada, empieza a dar resultado aunque todavía puede mejorar. Pronto para juzgar a Olimpo Real Estate.

 

e) Vehículos promovidos para captar inversión:

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Son las compañías que en nuestra opinión responden al objetivo de utilizar el MAB como forma de difusión y captación de inversores. Aquí hay un poco de todo. Las marcadas con asterisco (*) han empezado a entregar reportes trimestrales, que está bien. Lo que parece más consolidado son Corpfin Capital Prime Retail II y III, que gestiona Javier Basagoiti, ex de Martinsa Fadesa; buen rendimiento. Incluimos aquí a Mercal, que bien podría estar en el grupo (c) anterior.

 

f) Sin clasificar:

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Incluimos aquí a Uro Property Holdings, de la que ya hemos escrito en el pasado, pues no sabemos bien quién es Ziloti Holdings. Fue la compañía que compró al Banco Santander 1.152 sucursales en 2007 y ha estado varios años con re-estructuraciones. Parece estar mejorando. Del mismo modo desconocemos quién es Rialto Capital Management, que controla a la nueva Socimi AlBreck. De Kingbook Inversiones sí la sabemos relacionada con la cadena de gasolineras de Petrocorner y también hemos escrito sobre ella. Tarjar Xairo, nueva, no sabemos bien quiénes son sus accionistas de control.

 

En suma, “a mixed lot” con rendimiento variopinto. Se nota la contracción de los yields, lo que sin el efecto de la revalorización hace que bastantes rendimientos nos parezcan justitos. Por sectores, repartidos de forma bastante similar entre compañías sobre todo dedicadas a oficinas (9), sobre todo a retail (10) o sobre todo a vivienda (10). Del resto 2 son hoteleras, 2 explotan redes de oficinas bancarias, 1 de logística, 1 de gasolineras y 6 son invierte en varios sectores.

 

Pero todavía hay poca historia para deducir donde reside el mayor éxito.

 

A ver si quienes se aventuran en este mercado nos lo van aclarando.


 


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