01 Feb

Estrategia de las SOCIMIs (España)

Esta semana pasada nos invitó Meli Torres, que dirige el programa Inversión Inmobiliaria de Capital Radio, a charlar sobre lo que hacen y piensan, o dicen que piensan, las SOCIMIs que cotizan en el mercado continuo. Tuvimos la ocasión de compartir mesa y micrófono con representantes de Hispania Socimi (Cristina García-Peri, directora general), Lar España Socimi (José Luis del Valle, presidente), Merlin Properties (Inés Arellano, directora de relaciones con inversores) y Axiare Patrimonio (Chony Martín, directora financiera). Fue interesante.

 

estrategia socimis

 

Sacamos algunas conclusiones:

 

Consideran que las cuatro empresas representadas son las “auténticas” SOCIMIs. La treintena que cotizan en el MAB se piensa que tienen una mayoría carácter “técnico”. Son SOCIMIs por conveniencia fiscal de los grupos que las controlan, no por vocación de formar parte de un mercado como estas cuatro. Lo que creemos que es esencialmente cierto, con alguna excepción.

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Creciente especialidad. Hispania se decanta de forma clara por los hoteles turísticos, en la que tiene vocación de liderazgo. Lar España se mantiene en centros comerciales. Axiare en oficinas y muchas ganas por la logística, a la que se percibe como sector en crecimiento y buena rentabilidad. Y Merlin poniendo orden en su patrimonio, más inclinada al tamaño que a la especialidad. Busca mantenerse como la gran patrimonial nacional, sin traspasar fronteras y ello requiere diversificación (patrimonial grande en un solo país o especialista en varios, es su anotación).

 

Las SOCIMIs van a ser el principal medio para conseguir espacio de calidad, porque todas ellas están conscientes de la necesidad de rehabilitar sus edificios para conseguir mejores rentas. Las cuatro se ratifican en este principio, incluyendo la promoción de nuevos edificios.

 

En la oferta de espacio de calidad consideran que van a competir con ventaja frente a los inversores que están comprando activos “distressed” de peor calidad inmobiliaria, porque consideran que el mercado está constantemente migrando de activos peores hacia activos mejores, de los que hay escasez. Los que se produzcan se llenarán con más facilidad.

 

Ventas. Señalamos -nosotros-, que no esperamos muchas ventas por parte de estas SOCIMIs, otras que las que respondan a criterios estratégicos, de sectores en los que no quieran estar. Del debate deducimos, no obstante, que sí hay una cierta inclinación (Hispania, Lar Socimi), a realizar ventas y “materializar” las plus valías latentes en algunos de sus activos, para beneficio de sus accionista en forma de dividendo. A nuestro comentario sobre la dificultad para re-invertir los importes obtenidos en tales ventas, constatamos que existe confianza en que se pueden seguir adquiriendo activos para su transformación. A ver cuánto de esto se confirma.

 

Inversión de particulares. Los inversores siguen siendo mayormente empresas internacionales, pero va calando la idea de que las acciones de estas empresas merecen atención. Merlin Properties indica que tienen ya 13.000 accionistas particulares, que aunque todavía representan un porcentaje mínimo de su accionariado, son una número ya importante.

 

Iremos sabiendo.



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