30 Sep

SOCIMIs del MAB (Mercado Alternativo Bursátil)

Comentábamos hace unos días sobre las cuatro SOCIMIs –Merlin Properties, Hispania, Axiare y Lar Socimi– que cotizan en el mercado continuo de la Bolsa de Madrid. Dejamos entonces para una segunda ocasión al resto de SOCIMIs, las SOCIMIs del MAB (Mercado Alternativo Bursátil). Entre la preparación de aquella nota y ésta se han incorporado al MAB otras cuatro sociedades, hasta las 10 presentes hoy.

 

socimis del mab

 

SOCIMIs del MAB: el “top ten”

Cabe comentar en primer lugar las razones para la transformación de una sociedad de responsabilidad limitada tenedora de inmuebles en una Sociedad Anónima Cotizada de Inversión Inmobiliaria, SOCIMI. Se perciben objetivos distintos entre las grandes SOCIMIs, constituidas ad-hoc como vehículos de inversión, en las que la consecución de volumen y financiación son primordiales y este segundo grupo. En éste existen distintas motivaciones, desde la puesta en orden de patrimonios familiares, repartidos hasta ahora entre diferentes sociedades, para agrupar los activos en renta en un vehículo especializado y fiscalmente eficiente, o la captación de recursos del público para financiar la expansión del negocio, pasando por la obtención de cierta liquidez para los socios en patrimonios de rendimiento estable.

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De todo ello hay. Todavía es pronto para valorar el éxito de la experiencia, porque de las diez SOCIMIs del MAB, siete han empezado a hacerlo en este año 2015. Y aunque en algunas de ellas podríamos analizar resultados previos, de las sociedades originarias, nos hemos limitado en este trabajo a su trayectoria general, personas o grupos que las promueven, especialidad y particularidades de su negocio.

 

SOCIMIs del MAB al detalle

Cotiz. MAB Año/mesNombrePatrimonioCapitalización sep 2015 (millones)
2013/11Entrecampos CuatroDiversificado€ 108,8
2013/12PromorentVivienda€ 4,2
2014/07Mercal InmueblesDiversificado€ 30,7
2015/03Uro PropertyOficinas bancarias€ 147,7
2015/06FidereVivienda protegida€ 217,8
2015/07Trajano IberiaDiversificado€ 98,8
2015/09Autonomy Real EstateOficinas€ 84,7
2015/09Corpfin Capital Prime Retail IIRetail€ 23,3
2015/09ObsidoHoteles€ 19,7
2015/09Zaragoza PropertiesRetail, activo único€ 67,4

 

De las diez SOCIMIs del MAB, cuatro son vehículos relativamente modestos desde el punto de vista patrimonial, con capitalización de € 30 M hacia abajo: Promorent, Mercal, Corpfin y Obsido.

 

Otras cuatro son, para este mercado, sociedades medianas, con capitalización de orden de € 70 a € 100 M: Zaragoza Properties, Autonomy, Trajano Iberia y Entrecampos.

 

Y finalmente las dos mayores SOCIMIs del MAB: Uro Property (cap. € 148 M y Fidere, € 218 M)

 

De menor a mayor:

 

Promorent. Sociedad de la familia Pavón Olid (buses Madrid Vision). Resultado 2014 -€ 0. Ha ido bajando en capitalización de € 5,7 M (2013), a € 4,6 M (2014) a € 4,1 M (hoy). 61% Vivienda.

 

Obsido. Basada en Marbella. Dos socios promotores Joaquín Hinojosa y Hakan Tollefsen –noruego-. Inversión hotelera en costa. Han comprado dos hoteles en la Costa del Sol, 3 estrellas con 142 habitaciones, Marbella Inn y Diana Park. Objetivo financiar su crecimiento.

 

Corpfin. Negocio que empieza en 2008 Javier Basagoiti, ex director general de Martinsa Fadesa. Constituyen dos SOCIMIs, ésta que ahora cotiza y Corpfin Capital Prime Retail III que todavía no lo hace. Ambas invierten al 60% y 40% a través de empresa no socimi. Tienen 17 locales comerciales y un parque de medianas en Ávila. Han hecho alguna operación interesante, como la compra, remodelación, alquiler a Apple y ulterior venta de un local en la calle Colón de Valencia, junto al Corte Inglés.

 

Mercal Inmuebles. Tiene en propiedad locales comerciales en alquiler, 46% del total y un hospital en Estepona, 45% en valor. Pero también terrenos por valor semejante al de los inmuebles en renta. Beneficio en 2014 € 1.7 M. 50% de deuda. Patrimonio neto € 14.3 M. Mínima liquidez en el MAB.

 

Zaragoza Properties. En enero, Intu Properties –un REIT de UK- adquirió el centro comercial y el parque de medianas Puerto Venecia a Orion Real Estate Fund III. Precio € 451 M, incluyendo deuda de € 225 M, vto. 2020. Lo hizo a través de su filial al 70% Intu Zaragoza, después de vender el 30% de la misma al Canada Pension Plan Investment Board. Esta SOCIMI detenta una parte de la propiedad. Centro Venecia está ocupado al 95% y genera renta anual por € 22,4 M.

 

Autonomy. Robert Gibbins, ex de JP Morgan y Lehman Brothers, funda la sociedad original en 2003. En 2013 incorpora Autonomy Real Estate Fund III Spain Opportunities (Onshore) –Islas Cayman-, conectado a Autonomy Capital (Jersey) L.P., de la que se dice gestiona activos por US$ 4.800 M. La reordenación de varias sociedades instrumentales resulta en esta SOCIMI que se constituye en 2012. Invierte en oficinas: 1)  cuatro edificios del Parque Empresarial Omega de Alcobendas, 33.500 m2 en total, de los que al menos dos adquiridos a Grosvenor por € 19 M. Salvo British Petroleum,  Omega ha tenido enormes dificultades para conseguir inquilinos en estos años; 2) edificio de Gran Vía, 4 de Madrid de 4.900 m2 (adquirido a Caixa Nova Galicia por € 19,6 M) y 3) dos edificios en el 22@ de Barcelona, calle Pallars, con 12.600 m2 arrendables en total. Resultado 2014 € 0,4 M tras pérdidas en 2013. La sociedad no declara los porcentajes de ocupación de sus inmuebles, lo que parece casi imprescindible para valorar su marcha actual.

 

Trajano Iberia es una sociedad constituida recientemente por Deutsche Bank Wealth Management. El objetivo es adquirir centros comerciales, oficinas y naves logísticas, excluyendo residencial. Hasta la fecha no ha realizado ninguna inversión.

 

Entrecampos Cuatro es propiedad casi al 100% de la familia Segura Rodríguez, que la utiliza para gestionar su patrimonio en renta. Resultado 2014 € 3.3 M. Balance 2014 € 90,6 M, patrimonio neto € 59,3 M. Inmuebles diversos, de los que el 64% son edificios completos. Las últimas cuentas anuales mostradas en su página web corresponden a 2012. En 2014 realizó una reducción de capital para compensar pérdidas.

 

Uro Propertyadquirió en 2007, 1.152 oficinas al Banco de Santander, con contratos de alquiler al propio banco por 25 años, por € 2.040 M. Se denominaba entonces Samos y estaba relacionada con, o controlada por, Oleguer Pujol. Al 31-8-2015 declara poseer 755 sucursales, tras la venta de la llamada “cartera amarilla”, compuesta por 381, a AXA Real Estate, por € 308 M.

 

La elevada deuda que contrajo para dicha compra, junto con otras acciones presuntamente delictivas (ver sobre Athisa al final), llevó a la compañía a la práctica quiebra, a tal punto que al 30 de junio de 2015 acumulaba resultados negativos por € 508 M. Para re-equilibrar su balance varios acreedores, entre ellos el propio Santander, han acordado capitalizar parte de su deuda, por lo que el accionariado actual es: Banco Santander (24%), Atisha Holding (21,7%), Caixabank (14,9), Phoenix Life –antiguo Pearl Grup- (14,4%) y BNP Paribas (8,8%), entre otros.

 

Pese a la venta a AXA Real Estate citada al principio y la re-equilibrio patrimonial, el balance muestra obligaciones por € 1.673 M frente a unos recursos propios de € 100 M. Como parte de la re-estructuración se acordó la conversión en SOCIMI con mínimo free-float y la permanencia de los actuales accionistas en su capital por un año como mínimo. Pero sigue vivo el problema de Atisha Holding, el segundo accionista, en el que la Unidad de Delincuencia Económica y Fiscal –UDEF- y anticorrupción, sospechan que Oleguer Pujol pueda haber derivado hasta € 470 M en un complejo entramado diseminado en paraísos fiscales, desde las Islas Vírgenes a la Isla de Man.

 

Fidere, la mayor de las SOCIMIs del MAB, tiene como patrimonio 23 promociones con 2.688 viviendas protegidas adquiridas por Blackstone –entre otras operaciones realizadas en España- mayormente en la Comunidad de Madrid. Entre ellas 1.200 adquiridas a la EMV de Madrid y 944 adquiridas a Sareb en los alrededores de Madrid y en Barcelona. Una operación con una teórica alta rentabilidad que se puede ver comprometida por la morosidad en los alquileres de este tipo de inmuebles en un entorno político-social en el que los desahucios por impago están teniendo problema de ejecución.

 

En 2014 Fidere, con total activo de € 210 M registró un beneficio en € 1,7 M, tras pérdidas casi del mismo importe en 2013. En agosto 2015 Fidere ha adquirido Ferrocarril Intermediación y Patrimonios y con ella otras 406 viviendas protegidas más, lo que muestra que Blackstone sigue apostando por el negocio.

 

En resumen, las SOCIMIs del MAB un grupo variopinto. Difícil, creemos, para que un inversor no avezado pueda discriminar y tomar decisiones de inversión.

  • Fidere –Blackstone– y Zaragoza Properties –Intu– son  instrumentales a intereses de grandes inversores, trayectoria a seguir.
  • Uro Property, una empresa con manifiestos problemas –y no sólo financieros– que sus acreedores están intentando arreglar.
  • Autonomy un vehículo oportunista de riesgo más bien alto.
  • Promorent muy pequeña y Mercal pequeña.
  • De las dos “especialistas”, Obsido en hoteles no tiene prácticamente trayectoria y el inicio es muy modesto; Corpfin en “retail” parece tener sentido pero tiene que crecer y tiene una estructura algo compleja, para su tamaño.
  • Y Trajano Iberia, que parece un vehículo con respaldo claro, no ha comprado nada todavía.

 


1 Comment

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  1. Jorge Zanoletty Larrea

    Octubre 1, 2015 at 1:51 pm

    Ya editada esta nota, el MAB ha publicado el 28-9-2015 un hecho relevante que presenta Entrecampos Cuatro sobre una liquidación de Hacienda exigiendo a la sociedad el pago de € 58,8 M. Dicha liquidación ha sido recurrida y según indica Entrecampos puede tener un impacto patrimonial desde nulo (en caso de ganar el recurso), hasta una pérdida patrimonial de € 14,1 M (en caso de perderlo)

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