31 Ago

SOCIMIs, Colonial y la inversión europea en el post-Brexit (España)

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Resultados de las SOCIMIs y Colonial (ejercicio 2015)


Escribíamos el pasado abril sobre la posición de las patrimoniales españolas en el EPRA/NAREIT Europe Index al 31 de marzo, publicado por FTSE Russell. Pesaban entonces los cinco cotizadas que están representadas (Merlin, Colonial, Hispania, Axiare y Lar España) el 3,33% del índice, que incluía 98 compañías. Al 30 de junio las compañías han subido a 106 y las 5 españolas representan ahora un 3,43%. La capitalización total de las 106 compañías es de EUR 211.216 millones, de la que las 10 primeras, el “Top Ten”, representan el 47,66%.

 

colonial socimis 3

 

Basándonos en los índices paralelos de FTSE Russell para Estados Unidos y Asia Pacífico, puede decirse que el sector inmobiliario cotizado europeo es pequeño en proporción a sus rivales globales. Capitaliza el 27,5% del de Estados Unidos y sobre el total valor bursátil representa el 2,90%, frente al 4,12% de Estados Unidos o el 6,59% de Asia Pacífico. Y el valor está más concentrado en Europa, pues frente al 47,66% del “Top Ten” europeo, en Estados Unidos las primeras 10 representan el 34,59% y en Asia el 34,99%.

 

Ahora Merlin, con su próxima fusión con Metrovacesa, tiene la oportunidad de meterse en el “Top Ten” europeo, lo que sin duda representaría un hito para la visibilidad de la propia compañía frente a inversores globales y para el sector patrimonial español en su conjunto.

 

Vale por ello la pena analizar donde está ese grupo de compañías. Sobre todo a la luz del resultado del referéndum británico del 23 de junio, que ha traído como consecuencia un completa revulsión para las decisiones de inversión en el sector inmobiliario, cuyo panorama final está pendiente de qué forma tome el acuerdo de relación entre el Reino Unido y la Unión Europa, sea “Brexit is Brexit” o “Brexit Lite”.

 

De momento, de la tabla que sigue se extraen algunas consecuencias:

 

1) La rentabilidad en el último año de las compañías del “Top Ten”, exceptuadas las británicas, ha sido excelente. Espectacular en algunos casos, como Deutsche Wohnen y las otras compañías alemanas.

 

2) La decisión del referéndum ha ocasionado, hasta el 29 de agosto, una pérdida de valor, “grosso modo” de EUR 1.000 millones a Land Securities, EUR 800 a British Land y EUR 500 millones a Hammerson.

 

3) Pese a las pérdidas de capitalización de las británicas, el conjunto de las 10 primeras ha ganado EUR 2.917 millones en capitalización.

 

4) Vonovia y Deutsche Wohnen, los dos gigantes residenciales alemanes, han sido quienes más se han beneficiado, pero todas las compañías no británicas están en positivo, con un retorno en el último año del 11,38% ponderado.

 

colonial socimis

 

Frente a esta dinámica las compañías españolas, miradas como conjunto, se podría decir que han tenido una trayectoria mediocre. Aunque Colonial y Axiare ofrecen una rentabilidad (siempre según Bloomberg) positiva, del 7,46% y el 8,05% en el último año, no se han beneficiado en su capitalización de la visible fuga de inversión desde el Reino Unido. Sí lo han hecho Merlin e Hispania, pero éstas en cambio, ofrecen un retorno bajo (Merlin), o negativo (Hispania) en los 12 meses últimos. El resumen es que la rentabilidad en el último año de las SOCIMIs que cotizan en el Mercado Continuo es un 0,31% negativo, que mejora hasta el 1,75% si se le suma Colonial. Comparado con el “Top Ten” de Europa ofrecen una pobre comparación.

 

colonial socimis 2

 

(hemos dicho arriba que las inmobiliaria españolas pesan un 3,43% en el índice EPRA/NAREIT Europe; sin embargo FTSE muestra una discrepancia entre su explicación al índice y los porcentajes individuales -publicados respectivamente el 29 de julio y el 19 de agosto-, de ahí que la tabla anterior refleje una diferencia en ese porcentaje frente al que indicamos al principio).

 

De la evolución de las compañías en la cabecera del sector en Europa y la de nuestros representantes se deduce que en los pasados dos meses ha habido una marea cierta de inversión del Reino Unido hacia Alemania sobre todo, con Francia a distancia. La impresión es que el capital ha tomado refugio en algunas de las grandes compañías y España no se ha beneficiado en especial (aunque Merlin e Hispania sí lo han notado). Cabe pensar que nuestro país no goza todavía de la categoría de “valor refugio” en una situación como la que vive Europa o que la interinidad de que sufrimos en el terreno político pesa.

 

En cuanto a Merlin y su nueva talla, nos queda por reflexionar sobre su rol como promotora y el valor añadido que el desarrollo de nuevos inmuebles puede suponer. Los grandes grupos europeos, sea Unibail Rodamco o British Land, conjugan su gestión patrimonial con la de promoción. Creemos que una de las bondades de la fusión con Metrovacesa será el nuevo protagonismo en el sector de centros comerciales y el “gen promotor” que esta última puede aportar, con un equipo con larga experiencia que bien podría ser un aporte en la mejora de rentabilidad del grupo. Seguramente ya estén pensando en ello.

 


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