13 Sep

Socimis del MAB: AM Locales (García Baquero) y Kingbook (PetroCorner)

Han seguido incorporándose SOCIMIs al Mercado Alternativo Bursátil, pequeñas, medianas y un par grandes, a buen ritmo. Esto es lo que ha sucedido los últimos tres meses:

 

socimis mab am locales kingbook

 

De la más grande, General de Galerías Comerciales -GGC- ya hemos escrito. Y de la siguiente, Bay Hotels & Leisure (Hispania y Barceló), ya lo haremos de nuevo.

 

Hoy queremos fijarnos en AM Locales, porque contiene el patrimonio inmobiliario de la familia García-Baquero, que lleva muchos años en estas lides y en Kingbook, porque sus activos principales son estaciones de servicio, de venta de combustible, lo que tiene un punto novedoso.

 

AM Locales

 

Lácteas García Baquero tiene su base principal en Alcázar de San Juan (Ciudad Real), donde la empresa fue fundada por Hersilio García-Baquero en 1962. Tienen otras fábricas en Toro (Zamora) y Palas del Rei (Lugo). Desde entonces se han convertido en el mayor fabricante de quesos de España, con ventas (2015) de EUR 377,4 millones. También para 2015, es la empresa 405 en el Ranking Nacional de Empresas según ventas y la número 1 para la provincia de Ciudad Real.

 

Su patrimonial inmobiliaria familiar ha sido Alimentaria Manchega S.A. -de ahí lo de “AM”-, que se constituyó en 1990, en la que han ido acumulando sobre todo locales comerciales.

 

La compañía que se ha transformado a SOCIMI es hoy propiedad por terceras partes de los hermanos María Luisa, María Elena y Herminio García-Baquero Arias.

 

Tiene en cartera 40 inmuebles, de los que 37 son considerados estratégicos -locales comerciales, 31 urbanos y 6 en centros comerciales- y otros 3 están fuera de la actividad principal de la empresa (una residencia de 3ª edad, un suelo anexo a la misma y una oficina). El 72% del valor neto total de mercado (valor medio en el documento de incorporación al MAB), de EUR 141,3 millones, está en Madrid. El 49,6% de todo el valor está concentrado en 5 locales, 4 en Madrid y 1 en Alcorcón, con Puerta del Sol 13, Gran Vía 61 y Marqués de Urquijo 1 a la cabeza. La única ciudad fuera de Madrid en la que “repiten”, es Sevilla, donde tienen 7 locales, aunque su proporción sobre el total patrimonio es pequeña (3,51%). Tienen una ocupación a la fecha de incorporación del 86%.

 

AM Locales ayudará a conocer sobre la rentabilidad del negocio retail, en Madrid sobre todo. El año 2016 y lo corrido del actual no dan muchas pistas porque han hecho bastantes ajustes, pero con una deuda bruta de EUR 26,8 millones, neta EUR 19,5 millones (13,8% sobre activo neto), es obligado que el resultado sea positivo. EUR 1,1 millones de resultado neto en 2016 y EUR 1,9 millones en 2017 hasta mayo.

 

La capitalización de EUR 97,9 millones resulta de deducir del activo neto la deuda y otros pasivos varios, incluyendo impuestos.

 

Kingbook Inversiones

 

Kingbook es una Socimi “a la medida”, de momento al menos, de PetroCorner.

 

PetroCorner es una empresa de creada desde Grupo Olivo, una consultora estratégica y de desarrollo de negocio cofundada en 2010 por Juan Manuel Ayuso, que es su presidente y lo es también de PetroCorner. Tras la fundación de esta última en 2012, según la propia historia contada por Grupo Olivo, consiguieron EUR 250.000 de “capital semilla”, con la que armaron un equipo gestor y en 2013 “levantaron” EUR 400 millones de inversores (“dos fondos americanos de private equity” cita la propia PetroCorner), con el objetivo de hacerse con entre un 3% y un 5% del mercado de estaciones de servicio en España.

 

Kingbook es una estructura “espejo” de PetroCorner, para hacer de vehículo de la componente inmobiliaria de sus estaciones de servicio, 57 en total (Kingbook tiene además un hotel -Via Park en Miranda de Ebro- y una nave industrial en Jaén). Sus accionistas últimos, JZI Fund III LP (Islas Caimán), 40% y GL Europe Cayman LP (Islas Caimán), 60%, son los mismos y en la misma proporción. La preside Antonio Eraso, ex de varias compañías, entre ellas CBRE y Heron International -que también tenía que ver con las gasolineras-.

 

A pesar de la propiedad última común, jurídica y asumimos que fiscalmente, Kingbook y PetroCorner actúan independientemente como arrendador y arrendatario, por un período de 15 años, con renta fija y variable. La gestión del patrimonio inmobiliario lo lleva la compañía Olivo Petrol S.L. -deducimos que vinculada igualmente al grupo-. Las estaciones están bajo múltiples banderas (Repsol, Cepsa, Shell, Galp, BP y Avia) además de dos “marca blanca” y una bajo la propia enseña de PetroCorner.

 

CBRE ha valorado el patrimonio a 31-3-2017 en EUR 69,2 millones (rango central), lo que ha generado una plusvalía sobre el valor contable de EUR 28,8. La compañía tiene una posición de deuda financiera neta de EUR 40,1 millones (58% sobre el valor mercado de los activos), la mayor parte con su propio grupo. EUR 11,4 millones son deuda bancaria.

 

El propio documento señala entre los riesgos, la vinculación de los ingresos a un único inquilino (prácticamente, excluyendo el hotel).

 

En cuanto a rentabilidad, al estar el contrato sujeto además de a una renta fija, a una variable (superación de una barrera de tasa de EBITDA del 35% para cada estación), realizar proyecciones obliga a entrar en cálculos de venta de litros de fuel, ventas de no-fuel, costes de compra, márgenes y costes de estructura, cuyo estudio se saldría del alcance de esta nota.

 

De momento, a 31-3-2017 la compañía tiene en balance pérdidas acumuladas de ejercicio anteriores por EUR 3,6 millones. En los tres meses corridos de 2017 que el documento considera, pérdida de EUR 176.000 (-60,3% sobre marzo 16), sobre unos ingresos por rentas de EUR 1.594.000 (+88%).

 

No hay tantas experiencias internacionales en este tipo de fondos. En Estados Unidos, Getty Realty tiene unas 800 estaciones de servicios y tiendas de conveniencia. Capitaliza USD 1.104 millones y después de un 2011 difícil ha tenido una marcha excelente, con revalorización del 81% desde mínimos de 2015. Paga dividendo del 4%.

 

La australiana Viva Energy REIT ha tenido un desarrollo más irregular y en el último año ha perdido un 10,42%. Capitaliza AUD 1.557 millones (USD 930 millones). Dividendo 6,14%.

 

En Europa no vemos, aunque sí hay fondos privados. En 2015 Patron Capital vendió su compañía Motor Fuel Group, con 373 estaciones de servicio en el Reino Unido (por EUR 673 millones), pero desconocemos su marcha.

 

Así que resulta interesante saber qué tal funcionará en España el inmobiliario gasolinero.


 


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