09 Nov

La SkyTower 757 y el problema de la compra para alquiler (Perú)

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Skytower 757 de Edifica es un magnífico edificio. De entrada. Al igual que la Torre Prisma sobre la que escribíamos hace unos días, está en Magdalena, no lejos la una de la otra. La Prisma en Juan de Aliaga casi junto a Javier Prado. La Skytower en Javier Prado, casi junto a Juan de Aliaga. Ambas se estarán mirando.

 

Skytower 757, con vistas a cuatro luces y área vendible de 19.500 m2, tiene 22 plantas sobre rasante. Baja con lobby de doble altura, una primera de servicios con sala de conferencias, 4 salas de reuniones, gimnasio y terrazas. El resto son oficinas distribuidas en varios tamaños desde 127 m2 hasta la planta completa de poco más de 1.000 m2. La distribución convencional es en 6 módulos por planta, con lo que la media es de unos 180 m2 por módulo. El edificio tiene 8 ascensores positivos y 2 negativos para los sótanos, un total de 9 bajo rasante, de uso de estacionamiento. Hoy mismo comentamos sobre los estacionamientos en las oficinas.

 

skytower 757

 

El proyecto es de Metrópolis junto con el estudio argentino BMA, del que una buena referencia es el edificio de oficinas Catalinas en Buenos Aires, realizado junto a Bernardo Fort-Brescia.

 

Según la empresa promotora, Edifica, el Skytower 757 está vendido al 85% y se debió entregar en diciembre de 2015. Ya está funcionando, por tanto, pero no podemos saber en este caso la ocupación precisa. Aunque en agencias hay varias plantas completas en oferta en anuncios de agencias. El alquiler habitual que se pide es de USD 16/m2/mes hacia abajo. Pero sospechamos, al igual que con la Torre Prisma, que quienes hayan comprado como inversión en Magdalena van a tener que sufrir durante un tiempo. Por lo menos hasta que el mercado de asiente tras absorber el exceso de oferta que se ha producido.

 

El problema de Skytower 757

 

Tenemos un sentimiento de cierta ambivalencia sobre este mercado de las pequeñas oficinas. De una parte estamos conscientes de que existe en Lima gran necesidad de este tamaño de espacio por pequeñas empresas, que son con seguridad una parte importante del mercado. Pero no tenemos claro que la compartimentación de edificios para su venta sea una buena oferta financiera para compradores o inversores. A los compradores para uso, les resta recursos financieros y les gasta solvencia para endeudarse para otros fines. A los inversores, les somete a un mercado sobre el que tienen difícil control en cuanto a la oferta, como demuestra el actual estado de sobreabundancia de espacio. Y en consecuencia dificultad para alquilar y rentas en descenso.

 

Creemos que la respuesta está en la producción para alquiler, con una estructura financiera pensada para el largo plazo. Tipo fondo, en el que los inversores compran participaciones del edificio, certificados fiduciarios o bonos. Y no oficinas físicas. Edifica, que es una compañía joven y que ha tenido éxito en sus emprendimientos, es el tipo de empresa con capacidad para pensar en estas cosas y su fondo Edifica Advanced es prueba de ello. Y un posible vehículo.

 

Aunque la venta directa sea financieramente tentadora para la empresa desarrolladora, si los inversores siguen teniendo problemas para alquilar, este mercado se va a agostar. Habrá que pensar en otras cosas. La promoción de pequeñas oficinas tendrá que aproximarse más al co-working y a fórmulas que aporten flexibilidad al usuario en alquiler, y que éste pueda al propio tiempo mantener su independencia.

 


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