17 Feb

Re-venta de la sede del Santander. El apalancamiento y las crisis (España)

La re-venta de la sede del Santander. El apalancamiento y las crisis.- La sede del Santander en Boadilla se vende… otra vez. Aunque sólo sea por la cuantía habría que hablar de esta operación, porque no todos los días se venden inmuebles de 2.800 millones de euros. Aunque en buena parte lo que se vende sea en realidad un bono del banco hasta el 2048 a algo así como el 3,5%.

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La sede del Santander son 160 Has. de terreno y 400.000 m2 construidos, lo que significa que en cuanto a edificación, se está vendiendo, si la calculadora no nos engaña, a EUR 7.000/m2. El Santander paga alrededor de 100 millones de renta al año.

 

La historia de la sede del Santander, no por conocida, deja de ser interesante. Propinvest  Group Ltd., -PGL- es una compañía holding basada en Guernsey, Channel Islands. Controlada por Glenn Maud, tenía tres grupos de activos, de los que colgaban unas 140 compañías (“asset companies”) con activos totales en 2010 de GBP 1.600 millones, unos EUR 2.100 millones de hoy, en toda Europa y cierto peso en Escandinavia.

 

En 2007 Propinvest, –Glenn Maud, inglés- y Quinlan Private –Derek Quinlan, irlandés- compran juntos al Royal Bank of Scotland, por GBP 1.000 millones, la Citygroup Tower en Canary Wharf, Londres, un edificio de 40 plantas, sede del banco americano hasta 2037. Les financia Allied Irish Banks GBP 875 millones.

 

La experiencia de la Citygroup Tower mueve a Maud y Quinlan a asociarse de nuevo y en enero de 2.008 acuerdan la compra de la sede del Santander por EUR 1.900 millones, a través de Marme Inversiones. Para financiar esa compra contraen un crédito liderado por… el Royal Bank of Scotland -ver párrafo anterior- al que acompañan otras seis entidades, Caixabank entre ellas. Según leemos, por EUR 1.850 –ó 1900- millones. O sea casi el 100% de apalancamiento. El Santander se apunta un beneficio de EUR 600 millones.

 

Todo bien por unos meses. Dos grandes sedes en sus manos y contratos de arrendamiento a 30 y 40 años de dos bancos globales. Pero… con el nivel de deuda citado y el consecuente alto riesgo. Porque ya en enero de 2008 algún titular en el Reino Unido era del estilo de “Property Market: brace yourself for the crash”.

 

Y efectivamente, casi de inmediato, en septiembre de 2.008, una nueva valoración de activos rompe algunos “covenants” de un crédito de GBP 900 millones de Propinvest con Barclays y a partir de ahí, cuesta abajo. En febrero de 2011 DnB Nor Bank, un banco noruego, fuerza el concurso en Guernsey. En 2013, Värde, GSO/Blackstone, Centerbridge, Cayon y Monar, fondos oportunistas, compran EUR 400 millones de deuda de Marme, que tiene los días contados. Aguanta hasta marzo de 2014, en que también presenta concurso.

sede del santander

 

Sede del Santander; a vueltas con la venta…

Y a partir de ahí, vuelta a empezar, el administrador decide poner la sede del Santander en venta y se encuentra con una excelente respuesta. Seguro que alguien sabe quiénes son Cruz Capital Management, AGC Equity Partners y Global Asset Capital, aunque no son de informar mucho. No sé si importa, porque si efectivamente pagan EUR 2.800 millones da la impresión de que los acreedores van a hacer aquello de “take the money and run”. Fast. E igual Marme, o sea Maud y Quinlan, o sus otros acreedores, hasta recuperan algo.

 

Y a ver si el Santander tiene esta vez mejor suerte con su casero.

 

P.S.1 La Citybank Tower se volvió a vender en 2013, por GBP 1.000, con lo que Nama –el banco malo irlandés-, que heredó el crédito de Allied Irish Banks a Maud y Quinlan, ha recuperdado GBP 333 millones.

 

P.S.2 Dicen que Maud ha asesorado en la nueva venta de esta sede a los fondos que han comprado y sigue en batallas legales. Una contra el propio Royal Bank of Scotland con el argumento de que el Euribor de su crédito a Marme estuvo manipulado. Anduvo un tiempo disgustado porque los administradores concursales le limitaron sus ingresos a 500 libras a la semana. Lo que viviendo en Gstaad, Suiza, da para poco.

 

P.S.3 Quinlan no quiere volver a Irlanda. Fue dueño del Savoy de Londres y está o ha estado en una larga batalla sobre la propiedad de los hoteles Connaught, Claridge’s y Berkeley también en Londres. Entre otras. En 2011 tuvo que vender su casa de Cap Ferrat en la Riviera, de 3.000 m2. Por EUR 65 millones.

 

P.S.4 En 2009 el gobierno irlandés tuvo que rescatar a Allied Irish Banks, del que es hoy propietario, a un costo para el estado de EUR 7.000 millones.

 

P.S.5 En 2011 el gobierno británico tuvo que hacerse cargo del Royal Bank of Scotland, a un costo para el estado, que es dueño hoy del 82% del banco, de GBP 26.000 millones.

 


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