29 Mar

Santa Cruz de la Sierra: Urbanismo y mercado inmobiliario (Bolivia)

Nos ha remitido amablemente Franz Javier Rivero Arce, de la consultora Santa Cruz Inmuebles, de Santa Cruz de la Sierra, en Bolivia, una nota que nos lleva a su informado artículo sobre la situación inmobiliaria de esa ciudad.

 

Somos renuentes a escribir sobre ciudades que no hemos visitado, pero en esta ocasión no podemos resistir la tentación.

 

Porque al primer vistazo del plano urbano de la ciudad nos ha sorprendido ver en la realidad, en especial en la realidad de América Latina, una ciudad en la que el urbanismo moderno ha sido un fundamento de su crecimiento.

 

La siguiente sucesión de imágenes muestra cómo la ciudad ha vivido su preocupación por el crecimiento ordenado.

 

Desde el estado a inicios del siglo XIX al Plan Ivanisevich (1947):

 

bolivia santa cruz de la sierra 2

 

Al plan Techint de 1958, clave de todas las actuaciones posteriores:

 

bolivia santa cruz de la sierra 3

 

Hasta las revisiones sucesivas, obligadas por un crecimiento demográfico que ha ido superando las voluntades de muchos planificadores:

 

bolivia santa cruz de la sierra 4

 

Ya en 1947 el Plan Ivanisevich estudió y realizó las previsiones de alcantarillado, energía eléctrica o pavimentación para toda la ciudad. Cosa en la que muchas grandes ciudades de América Latina están todavía trabajando hoy en día.

 

Pero es el plan realizado en 1958 por la consultora Techint el que supone un enfoque trascendental y la base de toda la estrategia de crecimiento de la ciudad durante bastantes años.

 

Sus principios resultan admirables y vale la pena que algo trascribamos:

 

El Valor real de un núcleo urbano rural no se mide por el tamaño ni por el número de habitantes, ni por la importancia del presupuesto municipal, pero por el estándar de vida, elevado, generalizado, seguro de sus habitantes, por el grado de integración moral y social, base para la vida feliz de los seres humanos. Dos son los tipos de ciudad que podemos considerar. Una es la METRÓPOLI POSIBLE de tamaño ilimitado, cuanto mayor mejor, características de épocas paleó-técnica, de explotación inmobiliaria desde la buhardilla al casebre (del portugués: pequeña casa rústica, sin confort o en ruinas). Otro tipo es la POLIS, la ciudad orgánica de tamaño limitado, funcional, equilibrada, obra de arte en la cual las generaciones sucesivas colaboran. El presente estudio de plan director o regulador sólo podrá tener una finalidad: dar la orientación principal, básica y esencial para que Santa Cruz sea un día esa ciudad orgánica, saludable, esa POLIS en el verdadero sentido de la palabra…”

 

¿Bonito, eh?

 

Pero el problema es que el Plan Techint se concibió para una ciudad de… 180.000 habitantes. Y según el Instituto Nacional de Estadística boliviano, el Departamento de Santa Cruz alcanzó en 2016 los 3.078.000 habitantes. Y Santa Cruz de la Sierra, su capital, llegó a 1.665.000, que se prevé sean 1.722.000 para 2020.

 

Así que crecimiento, prosperidad y, casi inevitablemente, desorden, más automóviles de los que las ciudades pueden digerir, desigualdad y problemas de seguridad y otros aparejados al crecimiento desequilibrado. Y obligan a un planteamiento de estrategia urbanística nuevo, más allá de las ideas primigenias de hace 60 años.

 

Pero la prosperidad está ahí presente. Y el mercado inmobiliario es una muestra. A octubre de 2016 estaban en construcción en Santa Cruz cuatro proyectos de oficinas o mixtos significativos: Manzana 40 Plaza Empresarial, World Trade Center, Ambassador Business Center y Torre Monterrey I.

 

  • Manzana 40 son dos torres de 30 pisos, una de ellas de oficinas y la segunda un hotel de la cadena Camino Real. Se ubica en la Avenida San Martín. Previsión de entrega para mediados de 2019. Tendrá 260 oficinas y será, así dicen los promotores, el primer proyecto de este estilo en que se utilice BIM. Lo promueven Grupo H (Hotel Camino Real y Torre Duo), junto a Las Lomas, una empresa de materiales de construcción, acero en especial.
  • Torre Monterrey I, en el Primer Anillo, tendrá 47 pisos. Según el arquitecto del proyecto, el español Pedro del Pino, es un proyecto de uso mixto que incluye 302 apartamentos en sus plantas altas y los cuatro pisos inferiores de oficinas, además de comercial. Entrega 2020. Sería el edificio más alto de Bolivia, con 185 metros.
  • El Ambassador Business Center, de 25 alturas, está ya construido o se entrega en estos días (ver imagen de cabecera) y por lo que parece total o casi totalmente vendido y alquilado. Esta en la Av. San Martín, en la zona de Equipetrol entre el 2º y 3º anillo y la renta que ha conseguido es del entorno de USD 25/m2/mes.
  • El World Trade Center en la Av. Séptima, la zona de Urubó son también dos torres, éstas de 26 pisos. La página web de la World Trade Centers Association no da todavía mucha más información.

 

La impresión es que todavía se realizan proyectos tanto en venta (a ocupantes e inversionistas) como alquiler.

 

En cuanto al mercado y sus precios, según Santa Cruz Inmuebles -SCI- la vacancia en las zonas de Equipetrol y Sirari ronda el 15%, aunque leemos que el Urubó Business Center, a dos kilómetros de Equipetrol Norte, está funcionando al 45% de capacidad. En clase A las rentas oscilan entre USD 19 y 21/m2/mes, en B+ y B, USD 15/m2/mes y en clase C, que SCI también considera, USD 10 a 13/m2/mes. La Torre Equipetrol, en clase B, se cotiza a USD 14/m2/mes.

 

En suma, un mercado todavía no muy estructurado, pero en una ciudad a la que vale la pena ir prestando atención. Con cuidado de que no se pasen de oferta, como suele ser el caso en otras ciudades de la región.

 

P.S. Nos hemos permitido extraer algunas imágenes de la presentación del arquitecto Álvaro Mier de Santa Cruz de la Sierra en el Taller de Planificación Urbana de Santa Cruz de la Sierra de julio de 2009.


 

 


0 Comment

Would you like to join the discussion? Feel free to contribute!

    Write a Reply or Comment

    Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

    You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

    ¿IRSA en Las Malvina… Marzo 29, 2017 irsa islas malvinas comparativa epra socimis colonial inicio Comparativa EPRA de M… Marzo 29, 2017