08 Jun

Bancolombia y Banco de Bogotá, ¿sale and leaseback?

El sale and leaseback de inmuebles como una forma de conseguir mejorar la financiación y en general la estructura del balance de una empresa tiene ya muchos años. La historia que siempre hemos oído es la del fabricante de conservas en Estados Unidos que, beneficiado por un gran contrato de suministro al ejército durante la II Guerra Mundial, decidió vender su fábrica y seguirla utilizando como inquilino, consiguiendo así capital circulante que le permitiese comprar latas, los alimentos a enlatar y poder así cumplir con el contrato. Y aumentar su negocio y que los soldados comieran.

Nunca hemos podido ratificar bien esa pequeña historia, pero nos parece que refleja bien el sentido del sale and leaseback: soltar “lastre” de activo fijo para disponer de mayor circulante para el negocio propio.

Sale and leaseback; asumido por la banca

En España los bancos, como es natural, lo entienden perfectamente pero además se han visto, en esta última década, acuciados por varios frentes de turbulencia: la crisis inmobiliaria, que les obligó a aumentar enormemente sus activos “tóxicos” (inmuebles procedentes de préstamos impagados o préstamos en mora), las crecientes exigencias de solvencia de la regulación internacional (UE o Basilea) y en los últimos tiempos los tipos de interés en niveles mínimos, que han erosionado gravemente su capacidad de generar beneficio.

Es por ello que hemos visto que Santander, BBVA y Banco de Sabadell, como ejemplos, se han ido desprendiendo mediante sale and leaseback de buena parte de sus redes de oficinas. Banco Santander vendió 1.152 sucursales a Uro Property Holdings en 2007, por EUR 2.040 millones y acordó su alquiler con contratos a vencimientos entre 2036 y 2047. BBVA vendió 1.350 sucursales a REEFF Alternative Investments en 2009 por EUR 1.600 millones acordando su alquiler en plazos de entre 20 y 30 años (hoy en el patrimonio de la Socimi Merlin Properties). Y Banco Sabadell vendió en 2010, 228 sucursales (y 133 plazas de aparcamiento) a Moor Park Capital Partners, que en 2013 le vendió el mismo paquete a Moisés El-Mann, el presidente del fondo mexicano Fibra Uno. Y finalmente el Banco Santander, ha vendido y revendido su sede la “Ciudad del Santander”, la última vez hace unos meses, por EUR 2.800 millones con un contrato de alquiler hasta 2048.

Ahora, por otras causas —ajuste por las normas de contabilidad IRFS entre ellas— Fitch Rating ha puesto a Bancolombia y Banco de Bogotá en “negative watch”, anticipando un posible “downgrade”. Buen momento para reforzar la solvencia por cualquier medio. Lo que nos hace pensar que no sería ni descabellado ni ninguna sorpresa el que estas dos entidades tomaran decisiones semejantes a las que ha tomado la banca española en estos años pasados, planteándose un sale and leaseback de algunos de sus inmuebles.

Es cierto que la suerte de las operaciones que hemos citado ha sido diversa, en los casos negativos por el excesivo apalancamiento asumido por los compradores pero, para los bancos ha funcionado. Como en el caso del fabricante de conservas… tiene sentido que el dueño de la fábrica sea otro. Compradores para sucursales y sedes seguro que hay.

 

 


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