01 Mar

Sagasta y Miguel Ángel, más compras de Axiare (España)

Nos está saliendo sin querer casi un monográfico de esta Socimi. No era intención. Ocurre que en un artículo anterior nos dejamos atrás la sede de McKinsey, que es ya del año pasado, y mientras la añadíamos Axiare ha comprado Miguel Ángel, 23.

 

Ambas compras caen en un territorio parecido, el de activos “medio-distressed”, “un poco turbados”, si nos permiten la expresión.

 

Sagasta, 31-33

 

La sede de McKinsey es un edificio de 7.054 m2 con 93 plazas de garaje que la Socimi adquirió el pasado noviembre por 41,5 millones. Es un edificio de 1902, obra del arquitecto vasco Luis de Landecho, de cuya lápiz fue también el Ateneo de Madrid. Se han encargado de la venta Banco Santander y Aiga Inversiones, y la participación del primero hace pensar que es una venta animada por el banco. La vendedora, el grupo Marzabal, es una patrimonial de la familia Cotoner Martos (Íñigo, José Luis y Nicolás, Cotoner Martos), hijos de Nicolás Cotoner Cotoner, Marqués de Mondéjar, que fue preceptor del rey Juan Carlos. El hecho es que son públicas las ciertas dificultades de los hijos, a los que Hacienda acusa de haber defraudado sobre cinco millones de euros, al alegar residencia fuera de España. Valorando las plazas de aparcamiento a EUR 60 mil, dice Axiare que ha comprado a EUR 5.135/m2, que no estaría mal para la zona. Depende del contrato que tenga McKinsey.

 

En positivo, la vecindad al Almagro, donde la Socimi también es dueña de la sede de Cuatrecasas y el inquilino. A tener en cuenta que la última reforma es de 2006 y es posible que algún CAPEX haya que meter.

 

axiare sagasta 31-33

 

Miguel Ángel, 23

 

Este edificio es casi una “crónica de una muerte anunciada”. Desconocemos quiénes hayan sido exactamente los vendedores últimos a Axiare (cuatro son, dice), porque ésta era la sede de Lico Leasing, que es una compañía que subsistió malamente a la crisis de las cajas de ahorros, de varias de las cuales era propiedad. Lico Leasing formaba parte de Lico Corporación, que a final de 2015 figuraba como deudora de Hacienda por EUR 4.778.172. El fondo Fortress compró Lico Corporación en septiembre 2013 por 220 millones, no tenemos claro si con inmuebles, o con algunos de ellos, o sin ellos. Forzaron la venta BBVA (que se había quedado con Unimm) y Sabadell (con la CAM), propietarios para entonces de cajas accionistas. La intención de Fortress era crear un EFC con la estructura de Lico Leasing, pero no parece que al final lo consiguió. Intentó venderle a Apollo, sin éxito y ahí nos hemos cansado de averiguar.

 

El hecho es que el edificio, 8.036 m2, por EUR 53,4 millones, o sea a EUR 6.645/m2, está en un precio que podemos considerar normal, de los de hoy día. Para sacarle el 5% bruto, alquilar a EUR 27,70/m2/mes. Pero la impresión es que necesitará reforma y eso bajará la rentabilidad (asumimos que la cifra no incluye el CAPEX).

 

Pero hay que reconocer que la ubicación es excelente. Justo detrás del edificio de La Caixa en Castellana, 51.

 

axiare miguel angel 23

 

Nos dejamos la sede de Vocento para otro día…


 


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