18 Oct

Reflexiones inmobiliarias breves (by Jorge Zanoletty Larrea)

1.- Colonial a Madrid, pese a Brugera.

 

Colonial a Madrid, pese a Brugera. Tuve la suerte de trabajar por unas semanas con Juan José Brugera (Badajoz, 1946), cuando Colonial se planteaba el desarrollo de los terrenos próximos a Port Aventura. Fue hace unos veinte años, cuando era La Caixa la que mandaba. Brugera es un hombre grande, alto, que impone de primeras. Pero en cuanto cruzas unas palabras con él, te das cuenta de la claridad de sus ideas, sentido común y afabilidad. No me sorprendió cuando tras los cambios en el control de la empresa, su salida y la crisis (inmobiliaria), los bancos acreedores le volvieron a encomendar el timón.

 

Junto a Pere Viñolas y su equipo, han hecho un trabajo magnífico con Colonial, que es hoy desde luego mejor empresa que lo era cuando nos conocimos. Entonces se apoyaba en una gran entidad. Ahora es una empresa reconocida a nivel internacional, con un modelo de negocio nítido y atractiva para inversores de todas las latitudes.

 

He seguido por la prensa al señor Brugera, presidente del Círculo de Economía, en sus intentos de hacer entrar en razón al gobierno de Cataluña. Debemos agradecérselo aunque no haya tenido éxito. La marcha de Colonial, por su relación con la inversión y confianza internacionales, debería ser especialmente ponderada por los políticos.

 

2.- La mutación de los centros comerciales.

 

Dice hoy Expansión que los grandes propietarios de centros comerciales “pisan el acelerador”. Que Intu tiene previsto invertir EUR 2.500 millones, Unibail 644 millones y Lar España 250 millones.  La mayoría (70% de esa cifra), Intu.

 

Lo del acelerador me ha dejado intrigado. ¿Será verdad? Si miramos al cuadro que publica la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales, parece que hemos alcanzado una cierta meseta en el crecimiento. Estos son los metros abiertos en las últimas décadas:

 

centros comerciales pisan acelerador tabla

(Clicar para ampliar en pestaña nueva)

 

Y este sería, con los datos de la AECC, el gráfico de stock de los últimos 35 años:

 

centros comerciales pisan acelerador gráfico

 

Contando con que el último período es parcial, sí se aprecian mesetas parciales (poco o ningún crecimiento): en el crecimiento de los centros basados en hiper, en los centros de ocio y en los centros pequeños. Y de las cuatro categorías restantes, más crecimiento en los centros muy grandes, grandes y en parques comerciales, en detrimento de los medianos. Causa y/o efecto del protagonismo de gente como Intu y Unibail.

 

Por cierto, la base estadística publicada, para la relevancia de este sector, es relativamente pobre. Tal vez las publicaciones de pago (de la propia AECC o de DBK), ofrezcan mejor información. Y nos gustaría conciliar el dato de 330,7 m2 por 1.000 habitantes de AECC (junio 2015) con, por ejemplo, el de 242,2 m2 que ofrece Cushman & Wakefield (diciembre 2017), en el estudio que citamos más abajo.

 

3.- Inversión en centros comerciales: Londres, Munich, Barcelona.

 

Cataluña ha sido bastante refractaria al sector de centros comerciales. Siempre, o al menos por épocas. Dicen que la ABC, L’Agrupament de Botiguers i Comerciants de Catalunya tiene mucha influencia y ha hecho causa de contener el crecimiento de los centros comerciales para defender así el comercio minorista. No creo que le falte cierta razón y el debate sobre la forma de ciudad y su comercio que quiera cada uno es legítimo.

 

Pero el hecho es que Barcelona se ha convertido, según Cushman & Wakefield (“European Shopping Center, The Development Story”, April 2017), en uno de los destinos con potencial para los inversores en este campo. En el límite de los 200 m2 de SBA por 1.000 habitantes está, junto con varias ciudades alemanas (Düsseldorf, Colonia, Stuttgart, Frankfurt, Hamburgo), muy por debajo de la media de Europa Occidental, de casi 350 m2. Y aunque a distancia de Londres y por debajo de Munich, la que suma una baja presencia de centros con un crecimiento esperado del consumo hasta 2021 (si las cosas no se estropean más de la cuenta). Aunque no sabemos cuánto pondera el estudio el consumo de los visitantes turísticos, que añade interés.

Turismo y Shopping, fórmula ganadora, me parece a mí.

 

4.- Merlin: de Opción a X-Madrid.

 

Hace años, cuando mi ocupación era la financiación hipotecaria, cayó en mi mesa la propuesta de financiar el Centro Opción de Alcorcón. La oferta comercial del centro, de ocio nocturno, nos gustaba poco, o nada. A nuestros colegas en Alemania tampoco.  Pero la toma de riesgo y oportunidades de negocio futuro con Sacresa, la sociedad de la familia Sanahuja, que eran propietarios de mucho terreno en Alcorcón y una empresa solvente, acabó inclinando la balanza en su favor.

 

Ya habíamos tenido problemas con el ocio nocturno en otros dos centros. Ese negocio es una forma de rentabilizar espacios, terrazas en cubierta sobre todo, inútiles para otros usos. Pero los centros eran mixtos y el ocio era una proporción menor. Opción era 100% ocio, casi todo nocturno. No funcionó y no sorprende que el centro haya permanecido cerrado bastantes años. Una de esas operaciones que después piensas que no debías haber hecho.

 

Ahora Merlin, que hereda el centro vía Metrovacesa (que lo adquirió vía Sanahuja), se ha decidido por el ocio diurno, los deportes y el “fitness”, a priori negocios mucho más claros, aunque con demanda concentrada en fines de semana y vacaciones. La web de X-Madrid presenta un modelo de negocio creíble y diferencial con sus posibles competidores. Pronto sabremos cuánto aciertan, pero pinta bien.

 

5.- Los lodos inmobiliarios.

 

Disculpen la “naïveté” del dibujo… Las casitas de “Monopoly” pretendían mostrar, cuando lo contaba hace bastantes años que, entre la entrada (grifo superior) y salida (grifo inferior) de inmuebles adjudicados en los balances de los bancos (depósito), se va quedando un poso fangoso: inmuebles que pasan los años y no acaban de venderse, y cada vez son más difíciles (hay que remover el poso). Pese al saneamiento de tantos años tras la crisis, siguen quedando muchos inmuebles adjudicados en el sistema y estoy convencido que una buena parte de ellos son, hoy, lodo: “Lodo inmobiliario”.

 

La alemana GFT Technologies SE acaba de comprar una pequeña compañía de Alicante, Mecemsa, según dice precisamente por el interés de GFT en las aplicaciones de Mecemsa para gestión de inmuebles adjudicados. GFT ya había comprado hace un par de años Adesis Netlife, basada en Madrid y suma más de 300 empleados en España, entre Adesis y Mecemsa. GFT capitaliza EUR 426 millones, facturó EUR 423 millones en 2016 y emplea a 4.870 personas. El FinTech se abre camino. Y a ver si ayuda a remover el lodo.


 


0 Comment

Would you like to join the discussion? Feel free to contribute!

    Write a Reply or Comment

    Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

    You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

    Las sedes de Cataluñ… octubre 18, 2017 sedes cataluña puig seat home metro de lima Metro de Lima y el va… octubre 25, 2017