08 Nov

Reflexiones inmobiliarias breves (by Jorge Zanoletty Larrea)

1.- ¿Pillará Alibaba a Amazon? Y no son tan parecidas…

 

Parece difícil meterse entre estos dos gigantes, cuya distancia al resto de los comerciantes mortales da la impresión de que no hace sino crecer. A primera vista diría uno que se parecen, pero sus números dan a entender que sus estrategias no tienen las mismas bases.

 

En ingresos:

 

Alibaba ha tenido EUR 7.157 millones en el tercer trimestre de 2017, +61% YoY. En los 9 meses hasta septiembre, EUR 13.673 millones, +58%, lo que indica que el tercer trimestre ha sido espectacular.

 

Amazon, EUR 37,668 millones en el tercer trimestre, +34% YoY. Y en los 9 meses, EUR 101.104 millones, +27%.

 

Así que Amazon es mucho más grande.

 

Amazon es 7,4 veces Alibaba en ingresos.

 

En beneficio:

 

Pero…, pero…, Alibaba gana mucho más que Amazon. El margen EBITA (Earnings before interest, taxes and amortization) de Alibaba en el T3 es un casi obsceno 57%. Así que su para los nueve meses EBITA a final de septiembre sean EUR 6.041 millones.

 

Amazon, mientras tanto ha tenido en esos mismos nueve meses un EBIT (no vemos que reporte amortizaciones o EBITA), de EUR 1.988 millones, un 23,2% menos que en 2016. Excluidas amortizaciones,

 

Alibaba gana el triple que Amazon.

 

Consecuencia, en Bolsa (ambas cotizan en Nueva York, Amazon en el Nasdaq), Alibaba ha subido el 93,6% en el último año. Amazon el 50,4%. Amazon vale USD 540.089 millones. Alibaba, USD 479.028 millones.

 

Alibaba vale un 88,7% lo que vale Amazon.

 

Amazon, que está apostando por el crecimiento y la tecnología, se tendrá que poner las pilas para mejorar sus resultados (y que no sean chinas)

 

2.- ¿Un edificio de 5.000 millones?

 

CK Asset Holdings es una compañía de Hong Kong, fundada en los años 1950s, originalmente en el negocio del plástico, por Li-Ka Shing (89), el hombre más rico de Hong Kong (Forbes #89), que es su presidente y que también lo es de CK Hutchinson. Esta última es el resultado de la fusión entre Cheung Kong Holdings y Hutchinson Whampoa, que hace años conocemos. CK Asset Holdings y CK Hutchinson cotizan por separado en la Bolsa de Hong Kong, con una capitalización a hoy de EUR 26.938 millones la primera (+38,8 YTD) y EUR 36.857 millones (+8,3% YTD).

 

Conocimos sobre Hutchinson Whampoa de cuando adquirieron la cadena de perfumerías Marionnaud, hace unos veinte años. Confieso que para entonces (mi ignorancia…), no había siquiera oído hablar de ellos. Mi interlocutor me dio un dato (mientras le protestaba al maître del Villa Magna por el punto de unos huevos poché…), para que me hiciera idea de con quién hablaba: “uno de cada 8 contenedores que se mueve en el mundo entero, lo mueve Hutchinson Whampoa…“.

 

Me quedó claro. Eran grandes. Hoy lo son mucho más.

 

Ahora leo que CK Asset Holdings acaba de vender “The Center” (que controla al 75%), en 99 Queen’s Road Central, un edificio de 73 alturas y 130.000 m2, de estructura totalmente de acero, completado en 1998. Tiene 400 plazas de aparcamiento y 41 ascensores. El precio.., HKD 40.200 millones (USD 5.152 millones, EUR 4.438 millones).

 

Parece un montón para un solo edificio. ¿Se justifica?

 

the center

 

The Center tiene plantas de 2.094 m2 brutos, por lo que asumiremos la superficie indicada de 130.000 m2 como alquilable. El rango de precios (GVA) es de HKD 52 a 80 (pie cuadrado/mes, diciembre 2015) y hemos encontrado una oferta actual a HKD 80 (EUR 95 m2/mes) de Knight Frank. A EUR 95/m2 ese precio el edificio generaría una renta de 148,3 millones anuales. Un yield del 3,35%.

 

Algo menos será (seguramente más cerca del 2,5% que del 3%), porque probablemente no todo el edificio esté alquilado a HKD 80. Savills en su World Office Yield Spectrum 2017 H1, sitúa el yield de Hong Kong en el 2,5% o por debajo (la ciudad más cara del mundo después de Taipei, 2%). Así que cuadra.

 

El comprador es C.H.M.T. Peaceful Development Asia Property, con el apoyo del China Energy Reserve and Chemicals Group (un grupo público chino) e inversores locales.

 

Y siguen los chinos…

 

3.- La inversión logística de Merlin en la A-2.

 

Merlin acaba de cerrar hace unos días el alquiler que tenía previsto con Leroy Merlin de su plataforma Meco II, una nave de 59,891 m2 (la primera Leed Platino en España que sepamos), en la que ha invertido EUR 29.454.000. Leroy Merlin está pagando EUR 3,75/m2 (en la media de la segunda corona de Madrid, JLL, Fundamentales del Mercado Logístico 3T 2017), lo que le supone a la propiedad un yield, magnífico, del 9,1%.

 

Excelente porque además Leroy Merlin es un muy buen inquilino: compañía casi centenaria, le va muy bien en España (ventas EUR 1.931 millones, crecimiento 3,6% – 6,7% – 10,6% – 8,6% entre 2012 y 2016) y funciona sin deuda.

 

Ha hecho Merlin una apuesta por la logística de media distancia en Madrid, al adquirir el parque Cabanillas Park I (164.553 m2) y con nuevos desarrollos, incluyendo el citado Meco II, Azuqueca II (98.000 m2) y los futuros, Cabanillas II (210.678 m2, 2020 – 2022) y Azuqueca III (51.000 m2, 2019). Todo en la zona de la A-2, que es la que concentra la mayor actividad en el área metropolitana de Madrid.

 

Nada que objetar. A Merlin le está yendo muy bien, tenía una ocupación física en logística del 98,6% al 30-6, que supone una mejora sustancial sobre el 95,4% de final de 2016. Y tiene un yield bruto medio del 7%, que las últimas ocupaciones no harán si mejorar, porque están todas por encima.


 


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