25 Oct

Reflexiones inmobiliarias breves (by Jorge Zanoletty Larrea)

1.- Merlin, Colonial y Axiare vs. IBEX 35 (y Cataluña)

 

Las tres principales patrimoniales que están con oficinas y logística en Barcelona han corrido suerte parecida en estas últimas semanas, aunque con sus ganancias desde primero de año no están en la misma posición.

 

Este gráfico explica su evolución desde el 31-12-16 al 24-10-17, referenciado al IBEX 35, base 100 en 31-12-16:

 

merlin colonial axiare vs ibex

 

Colonial ha tenido un curso impecable desde primero de año, con subida todos los meses hasta alcanzar un 27,5% de ganancia a final de septiembre. La inquietud de Cataluña le ha costado perder 12,2%, pero sigue ganando un 15,3% en el ejercicio. Paradójicamente es la menos expuesta a Barcelona de las tres. Cotiza 5,2% por debajo de su EPRA NAV.

 

Axiare, tendencia paralela a la de Colonial aunque con más altibajos. Gana 16,2% en el año, tras perder 8,9% desde el 30 de septiembre. 100% de ocupación en Barcelona, tanto en oficinas como en logística. Cotiza 6,8% por encima de su EPRA NAV. No acabamos de entender el por qué la diferencia en la relación P/NAV con Colonial.

 

Merlin, ha superado al IBEX 35 en febrero y entre agosto y septiembre, pero en general ha ido por debajo. Al 24-10 lleva una ganancia del 4,6%, frente al 9,3% del IBEX 35. Proporcionalmente la más expuesta a Cataluña de las tres, con un 15,3% de sus rentas y un vacío del 11,2% en oficinas (junio 2017). Cotiza un 9% por debajo de su EPRA NAV.

 

merlin colonial axiare vs ibex 2

(Clicar para ampliar en pestaña nueva)

 

En ninguno de los tres casos como para preocuparse más de la cuenta. Merlin es la que está más barata, por NAV y por múltiplo FFO (que actualmente rondará 18,4).

 

2.- Edificio Los Cubos: ¿un hotel?

 

Therus Invest ha encontrado el apoyo de Henderson Park para comprar a Realia el edificio Los Cubos en la M30, que llevaba casi justo un año a la venta. Al final leemos que Therus-Henderson, o Henderson-Therus, pagan EUR 52 millones, frente a los 57 que originalmente parece que pedía Realia.

 

El edificio tiene 18.324 m2 de SBA y 334 plazas de garaje.

 

Henderson Park es una compañía privada fundada por Nick Weber, ex-responsable de Europa en Goldman Sachs Nueva York. Dejó Goldman y se incorporó a Mount Kellett en 2008 y en 2016 dejó esta última para formar Henderson Park. De primeras levantó de partida USD 500 millones y en 2017 ha hecho algunas operaciones “de relumbrón” en hoteles. Entre ellas Le Méridien Étoile en París (EUR 365 millones) y el pasado agosto los Hilton London Metropole y de Birmingham, con 1.059 y 790 habitaciones respectivamente. Otros EUR 620 millones o así.

 

La trayectoria de Henderson Park y seguramente la propia posición de este edificio en el mercado de oficinas de Madrid, no dan sino a pensar que lo que Mr. Crambade ha pergeñado con la gente de Henderson Park es la conversión en hotel. Se verá.

 

3.- Colonial compra utopic_US.

 

Movimiento lógico, casi previsible. Los grandes propietarios de oficinas tienen que avanzar en el mercado del coworking. Bien para posicionarse activamente, bien, como mínimo, para defenderse localmente. Y para entender a lo que se enfrentan. La propia Colonial, que califica al coworking como una “mega-trend”, citando a la consultora Emergent Research, dice que actualmente se estima que hay un millón de personas trabajando bajo esta fórmula, pero que para 2020 se calcula que sean cuatro millones. Demasiado crecimiento para ser ignorado.

 

utopic_US lleva unos seis años en el negocio, tiene tres centros de coworking en Madrid, con unos 3.400 m2 totales, que les dan para acomodar unos 300 puestos de trabajo y espacio para eventos y actividades conexas con su modelo de negocio. Una compañía pequeña, pero que permite a Colonial explorar la fórmula de esta oferta de espacio desde su interior y crecer apoyada en un equipo con experiencia. No creemos que es casualidad que esto suceda después de la incorporación de Aleix Valls, porque nuevas tecnologías y nuevos espacios de trabajo van evolucionando en paralelo. Y utopic_US crece junto a una compañía grande, con amplias posibilidades de proveer espacio en lugares estratégicos. ¿Barcelona, París?

 

4.- Neinor explica su exposición a Cataluña

 

A Neinor no le ha sentado bien la situación de Cataluña. A nadie. Pero comparado con las inmobiliarias patrimoniales, va peor. Desde el 31 de agosto a hoy, 24 de octubre, ha perdido el 14,8% y se ha situado, simbólicamente, por debajo del precio de su OPV de marzo. Alcanzó su pico, de EUR 20,07, el 26 de julio. Es lógico que una promotora residencial tenga más volatilidad que una patrimonial, puesto que depende de decisiones individuales que es presumible que pueden verse más afectadas que el arrendamiento, que cuenta con contratos en curso a largo plazo.

 

neinor exposición cataluña

 

En ese mismo período el IBEX 35 sólo ha perdido el 1,1%, lo que no deja de sorprender con el ruido mediático que la crisis política está causando.

 

El caso es que Neinor ha publicado un “business update” en el que aclara que tienen EUR 327 millones de su GAV en Cataluña (el 22%), repartido en 30 promociones, que suman 1.900 viviendas. De esas 1.900, hay 1.500 en curso o lanzamiento inmediato (23 promociones) y el resto en 7 promociones que no se han iniciado. De las 1.125 unidades en comercialización, un 80% está vendido y con depósito pagado. Así que bastante amarrada esa parte.

 

Al precio que cita de su cotización del 23-10, EUR 16,94, la relación Precio/NAV la sitúa en 1,14 (14% por encima de su NAV). Neinor apuesta naturalmente por subir, pero también la podemos ver cayendo hasta que se aclare algo la situación.

 

Habrá que esperar. No será extraño que las ventas se ralenticen.

 

(Aedas Homes ha caído el 10,96% desde su OPV hace cuatro días)

 

5.- Blackstone compra HI Partners (contraste Bay).

 

Sigue el apetito por los hoteles en España y Blackstone sigue protagonizando operaciones. No parece que se cansa. La compra la hace Halley Holdco, un fondo que Blackstone controla. Según Expansión son 29 hoteles, 4.793 habitaciones, por lo que paga EUR 630,7 millones. Algunas buenas piezas, como el Ritz Carlton Abama en Guía de Isora, Tenerife, desde el que ya me gustaría estar escribiendo estas líneas.

 

Buena operación para el Sabadell, que realiza un beneficio de EUR 55 millones y mejora su ratio de capital.

 

Aunque no conocemos el detalle de las cuentas de HI Partners, sí podemos hacer un contraste crudo con Bay, la socimi que Hispania controla al 76%. Bay explica en su documento de incorporación al MAB que es propietaria de 19 hoteles (y dos centros comerciales y un puerto deportivo), con 6.903 habitaciones. El tamaño medio de los hoteles de Bay es de 363 habitaciones. El de HIP, 165, la mitad. CBRE valora los hoteles de Bay (31-12-16), en EUR 756,3 millones, EUR 109.561 por habitación. Blackstone compra a EUR 131.588 por habitación, un 20% más caro que la valoración de Bay.

 

Claro que habrá diferencias entre la calidad media, ubicación y otros factores de ambas carteras, pero nos da una pista sobre cuánto apetito hay.

 

6.- Can Ricart – Alza Real Estate – Oaktree – Värde (Barcelona)

 

Pese a los nubarrones, Värde Partners, dueña o controladora, entre otras cosas, de la socimi La Finca Global Assets y de las promotoras Vía Célere y Dos Puntos, ha cerrado la compra del suelo en el 22@ de Barcelona que venía negociando hace meses con Oaktree y/o Alza Real Estate.

 

Forman parte del conjunto de la antigua fábrica conocida como Can Ricart, sobre la calle Pere IV en Poblenou. La operación es un clásico de reconversión de fábrica del siglo XIX para conseguir nuevo espacio público y edificabilidad lucrativa. Can Ricart era una empresa de estampación textil que abrió en 1855.

 

Pagan, leemos, EUR 50 millones por 13.000 m2 de suelo en 8 parcelas, con una edificabilidad total de 51.710 m2, 90% oficinas en hasta 13 alturas. Värde invertirá unos EUR 70 millones en el desarrollo. Toda la información por afinar. Incluyendo que no sabemos si vende Alza Real Estate, u Oaktree, o entre ambos.

 

Lo que sí tenemos claro es que Alza Real Estate compró estos terrenos en 2009 a la familia Ricart, que era propietaria a través de la sociedad Ricart Parc Central. El precio fue de EUR 22,6 millones que se pagaron en acciones de Alza. Luis López de Herrera-Oria fue consejero delegado de Alza Real Estate hasta su dimisión en junio de 2014, cuando promovió Axiare.


 


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