27 Sep

6 reflexiones inmobiliarias breves (by Jorge Zanoletty Larrea)

1.- Concha Osácar y la operación contracíclica

 

Conocí a Concha Osácar hace unos veinte años, cuando trabajaba en Banif (Santander). En unas charlas contó la operación de “Lista 100” (Ortega y Gasset 100) y de cómo habían comprado ese edificio vacío a mediados de los noventa y lo habían vendido cinco o seis años después, una vez alquilado a France Telecom (actualmente Orange en España). No recuerdo las cifras exactas, pero por algo así como el triple. Vean la evolución de las rentas de Madrid (ciertamente excepcional) entre 1995 y el 2000. Ella supo acertar (y convencer a sus comités, suponemos) en los tiempos de compra y venta con ese inmueble concreto.

 

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Fuente: LAR España (clicar para ampliar en pestaña nueva)

 

Aquello me aclaró un par de cosas: lo que es operar “contracíclicamente” (comprar cuando todos quieren vender y viceversa, en los tiempos correctos) y… que Concha era, es, una señora muy lista. Inteligente.

 

Hace unos días Azora, su compañía junto a Fernando Gumuzio, protagonistas del alquiler residencial en España por bastantes años, han vendido RESA -de lo que hemos escrito hace unos días-. Y en Hispania lo han hecho bien. Y en conjunto dicen que han  ganado mucho dinero. Sería lógico y a mí me parece bien ganado.

 

Ahora leo que Sareb le va a dar a Azora la gestión de su Socimi, Témpore Properties. No me sorprende.

 

2.- Neinor Homes y Aedas Homes: parecidos y diferencias.

 

Neinor inició su cotización hace seis meses. En ese tiempo sus acciones han subido un 9,2% y la sociedad capitaliza hoy EUR 1.419 millones. Al 30-6-17 tuvo resultado neto negativo de EUR 21,4 millones, para ventas de EUR 125,9 millones, pero con mucha obra en curso habrá que esperar como mínimo al ejercicio completo para conocer mejor su realidad. También al 30-6, tenía EUR 683,2 millones en suelo.

 

De las finanzas de Aedas sé menos pero como en la salida a Bolsa, que anuncia para antes de fin de año, dice disponer de suelo por EUR 1.370,5 millones, la impresión es que tendrá más tamaño que Neinor. Y debería por tanto tener más actividad, mayor producción, que Neinor. Dicen que en el último trimestre aceleran.

 

Sus “mapas de actividad” se parecen bastante. Casi calcados, salvo que Neinor tiene bastante en el País Vasco, su herencia de Kutxa.

 

reflexiones inmobiliarias gráfico 2

(Clicar para ampliar en pestaña nueva)

 

De momento, Neinor lleva la delantera en iniciativas para trasmitir calidad en su oferta (Neinor Lab, AENOR, Mobility Pack, Código de Buenas Prácticas, Neinor Homes Awards, Family Home Protection, su “app” Neinor Experience). Más la certificación BREEAM de bastantes de sus promociones. Aedas, aunque la menciona, no se sabe bien cómo va a poner el foco en la sostenibilidad.

 

Más activa Neinor en Comunicación (un frente a cuidar): 5,4 noticias mensuales en su web en los 18 meses que lleva en Bolsa (98 noticias), frente a 2,5 mensuales de Aedas en 4 meses (10 noticias).

 

Los resultados nos irán diciendo.

 

3.- ¿Qué estará pensando la EMA -Agencia Europea del Medicamento-?

 

La Ministra de Sanidad, Dolors Montserrat, afirmaba hace pocos días que la candidatura de Barcelona para acoger a la Agencia Europea del Medicamento -la European Medicines Agency, EMA- “no está perdida”.

 

La verdad es que el equipo que ha defendido la candidatura -#BCN4EMA-, Ministerio más Generalitat más Ayuntamiento, son un ejemplo de las cosas que se podrían hacer en muchos frentes si las relaciones fuesen normales.

 

En estos días estarán muchos, países, ciudades y la propia EMA, ponderando múltiples factores y negociando la decisión que se tomará el mes próximo. En España no creemos que sean muchos los que piensen hoy que Cataluña se va a independizar, y menos a malas. Pero la desazón está ahí y va a perdurar…

 

Pues ellos tienen sus inquietudes, de las que la principal parece ser la retención de personal (para algunas candidaturas temen perder hasta el 70% de su plantilla), lo que sube, pese a todo, las posibilidades de Barcelona.

 

¡Mira que si nos llevamos una sorpresa positiva!

 

4.- Lorenzo Dávila: ¿precios de burbuja hoy?

 

Hace un par de sábados leía su artículo “El mito del eterno retorno”. Dice cosas que yo secundo, pero él sabe cómo explicarlas mucho mejor que yo.

 

Compara 2008 con 2017 y cuenta cómo en Madrid se están alcanzando precios por metro cuadrado de vivienda iguales a los anteriores a la crisis, que ya estaban inflados por el efecto burbuja previo. Y sin embargo, sigue, sólo en este año hemos alcanzado al fin el nivel de salarios de septiembre de 2008, pero con un 8,7% menos de poder adquisitivo por la inflación acumulada. Y a eso se suman todavía un millón y medio de parados más y 300.000 viviendas nuevas por vender. Sus datos. El empuje viene del abaratamiento del dinero.

 

Lo que preocupa a Dávila es que los precios que se están alcanzando permiten repercusiones de suelo que, combinadas con las compras oportunistas a entidades necesitadas con urgencia de soltar lastre, esté haciendo que grandes recursos de capital y deuda acudan a posicionarse en la compra de suelo porque perciben grandes plusvalías a corto y medio plazo.

 

Y citando a Henry George (“Progress and Poverty”), sostiene que la inversión de riqueza en suelo se traduce en mera acumulación de la misma para sus propietarios y no como beneficio para la sociedad, como sucedería si ese capital se invirtiese en recursos productivos. Algo de eso creo cierto a nivel macroeconómico.

 

Para mí explica, junto a la reconfiguración del mapa de empresas promotoras, que Lone Star, Värde, Castlelake y otros grandes fondos, más varios inversores nacionales (hoy leemos sobre Allegra) se hayan posicionado tan decididamente en este tema.

 

Para pensar. Más allá del inmobiliario.

 

5.- El mapa de Amazon y los vacíos de España.

 

Cuando miro los mapas de actividad de Neinor y Aedas, que aquí mismo reproducimos, no puedo evitar pensar… ¡cuanto vacío! Al final esas dos promotoras se concentran en Madrid, Cataluña, País Vasco y Navarra, Levante, Baleares, Sevilla y la Costa del Sol. Lo demás, vacío. Ni las dos Castillas, ni Aragón o La Rioja, ni Extremadura, ni Galicia-Asturias-Cantabria-, ni buena parte de Andalucía, ni Canarias.

 

Hoy me topo con el mapa logístico de Amazon (Expansión 26-9-17), con la ubicación de su docena de centros y almacenes logísticos, actuales o planeados para el futuro inmediato en España: 6 en Madrid-Toledo, 4 en Cataluña, 1 en Sevilla, 1 en Valencia.

 

Lo de Amazon es tal vez menos significativo, porque los sistemas de distribución han ganado eficiencia y hacen falta menos almacenes locales. Pero si lo juntamos con la actividad de las promotoras de vivienda, empiezan a conformar un “heatmap” de la economía española.

 

¿Valdrá la pena pensar más en qué hacer con las zonas frías?

 

6.- ¿Cuántas oficinas bancarias van a quedar?

 

Dice la noticia (Expansión 26-9-17). que entre 2008 y 2016 se han cerrado 15.500 oficinas de bancos y cajas. De las antiguas cajas el 48% de las que tenían. De los bancos el 22%. Y en paralelo se han perdido 60.126 empleos (44,6% de los de las antiguas cajas, 17,6% de los bancos).

 

Bueno realmente, si miramos la serie del Banco de España, de Junio-2008 (pico absoluto) a Marzo-2017 (valle de los últimos 20 años), han sido 17.668 las oficinas cerradas.

 

reflexiones inmobiliarias gráfico 3

 

Hemos pasado de 100,5 oficinas por cada 100.000 habitantes a 61,4.

 

¿Recorte? Sí. Pero según el Banco Mundial (que dice que el ratio para España es de 67,5):

 

  • Francia tiene 37,5
  • Estados Unidos 32,9
  • Alemania… 14,1…

 

Con que nos vayamos a la cifra de Francia quedan por cerrar otras 11.000…

 

Y otro día hablamos de Internet y la banca a distancia.


 


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