04 Oct

7 reflexiones inmobiliarias breves (by Jorge Zanoletty Larrea)

1.- EMA (update 4-10): La Torre Glòries

 

Acaba de publicar la EMA, hoy 4 de octubre, su análisis de los edificios que van con las candidaturas a alojar la Agencia Europea del Medicamento. Son 26 edificios, en 19 países. Siguiendo una metodología semejante a la de retención de personal, clasifican los edificios en 4 grupos, según la adecuación que consideran más o menos ajustada a sus necesidades:

 

  • Hay 6 edificios en la categoría más alta (Meets EMA requirements and ensures that EMA is operational on time): Amsterdam, Bratislava, Bruselas, Copenhague, Lille y Milán.
  • 6 edificios en la segunda (Meets EMA requirements but raises concerns that EMA is operational on time): Barcelona, Dublín 3, Helsinki, Oporto 2 y 3, Viena 1.
  • 8 edificios en la categoría 3 (Only partially meets EMA requirements and, therefore, raises major concerns as regards EMA business continuity): Atenas, Bonn 1 y 2, Bucarest, Dublín 1, Viena 2, Varsovia 1 y Zagreb.
  • Y 6 edificios en la categoría 4 (Does not meet EMA requirements and, therefore, does not ensure EMA business continuity): Dublín 2, Malta, Oporto 1, Sofía, Estocolmo y Varsovia 2.

 

Parece lógico que la EMA se decida por un edificio de la Clase 1 ó 2 y por tanto hay 12 en juego (11 países). La Torre Glòries está en el grupo 2. La EMA plantea dudas sobre las salas de reuniones, de ahí que no esté en el primer grupo. Pero hay que combinarlo con la retención de personal y otros factores.

 

Aquí tienen el cuadro que publica la EMA sobre los edificios.

 

2.- EMA, business unusual…

 

Nos está explotando a todos, en cámara no tan lenta, la situación en Cataluña. No hace unos días hablábamos de que la EMA -la Agencia Europea del Medicamento-, todavía podía decidirse por Barcelona. De hecho la EMA publicó la semana pasada su “EMA business continuity planning and impact of staff retention scenarios from the EMA staff survey”. En la misma divide las 19 candidaturas en 4 grupos:

 

Grupo 4, 8 candidaturas: perderían de media al 82% de su personal actual y la EMA no se recuperaría. Quedan 11.

 

Grupo 3, 1 candidatura: perderían el 52% de su personal actual. Les costaría 5 a 10 años recuperar la normalidad. Quedan 10.

 

Grupo 2, 5 candidaturas: perderían de media el 46% de su personal actual. Les costaría 3 a 5 años recuperarse. Quedan 5.

 

Grupo 1, 5 candidaturas: perderían de media el 27% de su personal actual. Les costará 2 a 3 años recuperarse.

 

Aunque la EMA mantiene confidenciales quiénes son los componentes de cada grupo, no nos cabe en la cabeza que Barcelona no esté en el primer grupo. Así que es cosa de cinco ciudades. Pero según avanzan los días, cada vez parece más difícil que nos traigamos a esta agencia. Demasiado lío.

 

3.- ¿Un Supra para el Paseo de La Castellana?

 

reflexiones inmobiliarias 051017

 

Hace un mes o así debatía sobre un artículo de José María Ezquiaga en el Suplemento Fuera de Serie de Expansión, en cuanto a la calidad del Paseo de La Castellana como calle urbana. Me auto-cito:

 

El Paseo de la Castellana es una excelente avenida, pero no tengo claro que sea una tan buena calle, ni mucho menos la mejor calle posible para Madrid siglo XXI. De una parte, sigue rendido al automóvil. No es excepción frente a otras grandes avenidas del mundo, pero con hasta 14 carriles para el automóvil (y autobuses en parte) según tramos, en algún momento habrá que pensar en cómo ganar terreno para los peatones. Y para las bicicletas, con las que resulta muy difícil y arriesgado circular por esta avenida. Al sur de Nuevos Ministerios donde el ancho total, incluidas aceras, es de 80 metros, la distribución de espacio es:

 

  • Carriles centrales, automóvil, 28 metros.
  • Carriles laterales, automóvil, bus y estacionamiento, 15 metros.
  • Paseo arbolado laterales, 34 metros.
  • Aceras laterales, 3 metros (1,5 metros cada una).

 

Parecería que la distribución es “equitativa”, pero mucho trayecto se hace por la acera de los edificios, porque el desplazamiento es corto o porque se va a alguna oficina o comercio y “no vale la pena” cruzar al paseo. Y la acera es escasa y en muchos sitios en no muy buen estado. El hecho de que en muchos tramos el comercio no haya florecido, es porque las aceras no invitan precisamente al paseo. Compárese con el Paseo de Gracia de Barcelona, con aceras de 12 metros, o con los Campos Elíseos de París, con aceras de 20 metros y la pujanza del comercio en ellas. El Paseo de la Castellana debe mejorar. Su concepción para el movimiento peatonal (acera-carril lateral-paseo) merece una repensada seria, debe favorecerse más el uso de la bicicleta y estudiar la reducción paulatina del tráfico de vehículos privados en beneficio del transporte público sostenible“.

 

Hace unos días el Ayuntamiento de Madrid ha vuelto a tener que tomar medidas contra la contaminación del aire, limitando el tráfico de vehículos. El problema sigue vivo y alguna solución imaginativa para La Castellana sería bienvenida.

 

Los monorraíles elevados urbanos no son una novedad tecnológica especial y siempre nos ha parecido que uno, desde por ejemplo Nuevos Ministerios hasta Las Tablas,  sería un éxito. Éste, el Supra de la empresa francesa Supraways creemos que es de lo más adecuado: frecuencia de paso de 3 segundos, sostenible (se mueve sobre todo por energía solar), 24/24 horas, 7/7 días de servicio y capacidad entre 5.000 y 10.000 pasajeros/hora (¿como 100 autobuses?). ¿Se les ocurre algo mejor?

 

4.- Gazeley. Los chinos apuestan por Europa (y UK…)

 

Decía la Revista Forbes el pasado julio (The European Real Estate Businesses Private Equity Is Unloading For A Profit, Jul 19, 2017), que los fondos de “Private Equity” se preparaban para vender compañías que habían comprado entre 2012 y 2015, a bancos o compañías en dificultades. “The earnings and value of many of these businesses have improved, and with the market at or approaching a peak, it is time to sell“.

 

Una de las compañía que citaba era Gazeley, o mejor IDI Gazeley, que es el resultado de la fusión llevada a cabo por Brookfield Property Partners entre Gazeley e IDI -Industrial Development International-. Brookfield adquirió Gazeley en 2013 por USD 370 millones (según Property Week; según Forbes fueron GBP 500 millones, o sea unos USD 750 millones entonces; no sabemos quién está en lo cierto). En cualquier caso, la venta que Forbes anuncia en julio (el encargo a Morgan Stanley y CBRE) por EUR 2.030 millones, lleva implícito un beneficio jugoso. Aunque sin duda, en los cuatro años transcurridos, Brookfield habrá hecho crecer la compañía.

 

Al final venden por… EUR 2.400 millones a GLP, que es el mayor propietario logístico de Asia (capitalización EUR 9.673 millones), que realiza su primera operación en Europa. Gazeley les aporta 1.580.000 m2 de naves logísticas y otros 1.485.000 m2 en desarrollo (85% UK). GLP aporta equity por 1.400 millones y se financiará en 1.000 millones.

 

Curiosamente, GLP está a su vez en medio de su propia venta a otra firma de “Private Equity”: la china Nesta Investment Holdings.

 

Conclusiones: ¿los precios tocan techo? Será, pero los chinos siguen comprando. Y mucho interés en la logística (GLP ha subido un 80,74% en la Bolsa de Singapur, en el último año). Y, vamos a tener que aprender mandarín…

 

5.- Ores Socimi. Nuevas compras: atención a los cambios en la distribución.

 

Hace unos días anduve buscando para comprar una lavadora. Por experiencia y el espacio de que disponemos me decidí por la AEG L74272TL de carga superior. Así que como tenía claro lo que queríamos, me centré en buscar el mejor precio en internet. Esto me encontré:

 

ores socimi tabla

 

Hay algunas diferencias en los gastos de envío y cosas así pero, en esencia, la misma lavadora, marca y modelo, cuesta hasta un 35% más en las tiendas físicas (el gran almacén y el hiper aquí arriba) que en las tiendas “virtuales” (las otras cuatro). Un séptimo competidor, un “category killer” bien conocido, ha optado por no vender ese modelo y salirse de esa pugna. Pero eso no siempre se va a poder.

 

Tengo todos los motivos para pensar que Ores Socimi está bien gestionada. Acaban de invertir EUR 63 millones. Han comprado un Carrefour y tres Eroskis (sus locales), en Logroño, Calahorra, Tolosa y Guernica, respectivamente. 33.659 m2, o sea a EUR 1.871/m2, que es un 15% más barato que sus anteriores compras en Bilbao, Pamplona y Oviedo. Siempre Norte de España, donde ya vimos tiene esta Socimi su enfoque.

 

Pero no puedo evitar pensar en cómo va a evolucionar el sector de los hiper y supermercados, y las medianas en general, según le arrebaten algunos trozos de su negocio (como el de las lavadoras) conforme el e-commerce va avanzando. Y Eroski está perdiendo cuota de mercado (tal vez no tanto en estas zonas del norte).

 

6.- Coima Res, ¿y por qué no Italia?

 

Leo sobre este fondo, que fue el año pasado el primero inmobiliario en acceder a la Bolsa en Italia después de 10 años de quietud. Coima Res es una “Società di Investimento Immobiliare Quotate” -SIIQ- (recuerden… Francia SIIC, Italia SIIQ), o sea el equivalente italiano a la Socimi. Hasta ahora ese espacio estaba ocupado casi exclusivamente, que sepamos, por Beni Stabili, que capitaliza EUR 1.660 millones, controlada por la francesa Foncière de Régions.

 

En inmobiliario, Italia siempre ha tenido la reputación de no ser un país fácil. Sea burocracia o normativa urbanística o poca transparencia -por idioma en buena parte-, muchos fondos internacionales se han inhibido de entrar. El mercado de fondos en Italia está dominado por los fondos cerrados, REIFs y SICAFs, que copaban en 2016 el 82% del NAV estimado para todos los fondos en conjunto, de EUR 47.600 millones. Poca liquidez. EPRA estimaba a final de 2016 que en cuanto a la parte cotizada, el precio se encontraba un 41,6% por debajo del NAV.

 

coima res reflexiones breves

De Jussi Askola, Seeking Alpha, EPRA NAV report

 

Coima Res es un “soplo de aire fresco”. Promovido por Manfredi Catella, que fue el responsable de Hines en Italia y que como tal llevó a cabo el proyecto de Porta Nuova en Milán, Catella nos parece que reúne las condiciones para impulsar este fondo y hacerlo crecer desde su todavía relativamente modesta talla. Sobre todo… porque cuenta con el apoyo de Qatar Holdings, que controla el 40,1%… Capitaliza EUR 286 millones. Gana un 22,69% en el último año, pero está todavía un 23,2% por debajo de su NAV al 30-6 (EUR 372,2 millones ). Y un 7,5% por debajo del precio de su IPO, en mayo 2016.

 

EPRA NIY, 5,3% – EPRA Vacancy Rate, 3,7% – Net LTV 33,9% – FFO ps EUR 0,22. O sea que a EUR 7,95, cotiza con un múltiplo FFO de 36,1, que no es barato. No está barata for FFO, pero sí lo está por NAV, que cada uno piense. 67% de la cartera son oficinas y 24% sucursales bancarias (Deutsche Bank). 64% Milán, 16% Roma.

 

Merlin ha salido a Portugal porque la conoce bien. Colonial está en Francia donde lleva muchos años. Italia, por valoración, es una alternativa. Un fondo local, del estilo de éste que comentamos, es una llave posible.

 

7.- El MSCI Award de Colonial

 

En junio le dieron este premio a Colonial. MSCI, Modern Index Strategy Services, es la principal compañía mundial en seguimiento de información financiera y elaboración de índices. O sea inteligencia. Y facturar USD 1.150 millones en “inteligencia” tiene su mérito. Significa que lo que trabajan y cuentan es respetado por la comunidad financiera.

 

Así que el premio a Colonial debe estimarse en su propio valor. El premio es exactamente el de “best specialist fund” de España (2017), por “the highest total return relative to the real estate sector benchmark annualised over 3 years to December 2016″. O sea el mejor retorno para el accionista entre 2013 y 2016. El cuadro de cotización de Bloomberg ya dice que los accionistas de la Colonial no tienen mucho de que quejarse:

 

msci colonial tabla

 

 

De final de 2013 a final de 2016, +57,0% sólo en cotización. Y hasta hoy (3-10-17), +102,9%.

 

Acaba de comprar un edificio de oficinas, Arturo Soria 336 a Lar España. Son 8.663 m2 por los que paga EUR 32,5 millones, EUR 3.751/m2, 100% alquilado. Dicen que Lar había comprado en 2014 por 24 millones. La contracción de los yields explica la diferencia.

 

La verdad, me sigue intrigando, en positivo, su elevado “firepower” (caja más disponible de créditos), que permitiría pensar en alguna operación mayor, probablemente corporativa.

 

msci colonial tabla 2

 

Más allá del excelente valor que la acción ha representado para sus accionistas y la calidad de sus activos, me gustaría ver aumentar su rendimiento en efectivo, sus FFO. A riesgo de que me llamen pesado…


 


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