03 May

¿Es Realia el “dark horse”? (España)

Esta semana pasada ha cerrado Realia la refinanciación de EUR 678 millones que lleva algunos meses negociando. Al final ha asumido un nuevo crédito por EUR 582 millones a 7 años con 7 bancos, “en condiciones competitivas”. Al 31 de diciembre tenía la compañía deuda por EUR 851 millones, 32% menos que en 2015. La deuda neta era de EUR 750 millones, un 40,9% LTV, que estará ahora por un nivel parecido, pues aunque el nuevo crédito es menor, también tienen menos caja, que han utilizado para la reducción del mismo.

 

Puede decirse por tanto, que Realia está volviendo a la normalidad y en posición de plantearse sus nuevo negocios. En 2016, salvo dedicarse a su propia re-estructuración financiera -refinanciación y ampliación de capital- y, obviamente, a gestionar sus inmuebles, la compañía no ha generado mucha noticia, porque ni ha realizado ninguna inversión ni vendido inmuebles de su cartera patrimonial.

 

Ello no quiere decir que no se deba prestar atención a su patrimonio, que es notable, aunque no tan fácil de analizar como en sus compañeras cotizadas. Porque a diferencia del resto, Realia tiene un porción de su activo inmobiliario en suelo (1.852.040 m2 de edificabilidad al 31-12) y viviendas, locales y parcelas (490 unidades), que suponen EUR 364,3 millones de GAV, cuyo rendimiento y perspectivas de beneficio o revalorización son más difíciles de pronosticar que su patrimonio en explotación de EUR 1.468,7 millones de GAV.

 

El patrimonio terciario incluye 226.721 m2 de oficinas (a nosotros nos salen 244.737 incluyendo Los Cubos), 135.381 m2 de comercial y 43.257 m2 de otros activos (logístico, locales, aparcamientos). Entre sus edificios de oficinas notables están la Torre Realia, la oriental de la Puerta de Europa en Castellana 216 (28.424 m2), Salvador de Madariaga, 1 en la M30 (25.000 m2) o la Torre Realia de Barcelona en la Pl. de Europa de Hospitalet (31.960 m2). En venta tiene el edificio “Los Cubos”, en la calle Albacete, 5, de 18.324 m2. En centros comerciales son propietarios del parque comercial Plaza Nueva de Leganés (52.675 m2) y el Ferial Plaza de Guadalajara (31.997 m2) o un activo menor pero de prestigio como el Jardín de Serrano en Goya, 6 (2.115 m2). La ocupación de la cartera total es del 94% y el NIY del 5,2% con el 100% de ocupación, que compara favorablemente con sus “peers”.

 

Éste es el mapa de las oficinas:

 

 

El resultado… es que la re-estructuración “ha dado resultado”, valga la redundancia. Y aunque el EBITDA se ha mantenido prácticamente estable (+3% hasta EUR 41,8 millones con menos ingreso patrimonial y más por ventas residenciales), el beneficio neto ha pasado de EUR 17,2 millones a EUR 115,7 millones gracias casi en exclusiva a la renegociación de deuda con quitas, que son extraordinarios pero dan un buen respiro.

 

El NNAV ha subido hasta EUR 805 millones (EUR 552 millones en 2015), EUR 1,25 por acción. Pero la última cotización de la acción, del 28-4, es de EUR 0,98, o sea un descuento sobre el NNAV del 21,6%. Los inversores todavía no se fían lo suficiente. O no la entienden.

 

Imposible saber qué piensa Carso o mejor, Slim, sobre el inmobiliario en España. Ni siquiera sabemos en qué dirección de la estrella de los vientos pueda estar mirando este grupo en cada momento.

 

Los intereses de Slim se extienden desde la minería (Frisco: oro, plata y bronce), comunicaciones (América Móvil), finanzas (Inbursa, Banco Standard de Investimentos en Brasil, Banco Walmart), comercio (Sanborns, Sears), infraestructuras, construcción (incluyendo a FCC), industria (Condumex, productor de cables), energía (Carso Energy) o medios (tiene el 16,9% del New York Times).

 

¿Qué pensarán en tamaño conglomerado sobre Realia? Con su actual control de la compañía, 70,77% entre las acciones que poseen de forma directa y las de FCC, a la que también controlan, será lo que ellos digan.

 

O mantenerla en su talla, ir haciendo promociones poco a poco, vendiendo vivienda y digiriendo suelo mientras la siguen saneando. O meterla en la carrera, porque la compañía empieza a estar en condiciones y hacerla crecer cuando los demás no lo esperan.

 

Tenemos curiosidad. Porque con las demás sabemos más o menos -más o menos- lo que están pensando. Con Realia no.

 

*”Dark horse”: someone who keeps their skills and ideas secret and surprises others by doing something unexpected. A person who wins a race or competition though no one expected him to win.



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