21 Oct

Realia, Carlos Slim y un poco de historia

Realia ha sido en el último año una fuente permanente de trabajo para nuestros periodistas económicos, y todo en relación con una historia ya clásica de muchas inmobiliarias españolas: su elevada deuda y la depreciación de sus activos.

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Realia era una buena compañía. Se formó en el año 2000, por la fusión de los intereses inmobiliarios de FCC y Caja Madrid. Fue acumulando activos en renta, sobre todo edificios de oficinas en Madrid -más de 70- y en menor medida centros comerciales.

 

En 2006, animada por sus excelentes resultados (beneficio de 158 millones en 2005) y por la valoración de sus activos, compra el 73% de la sociedad francesa SIIC de París. Paga 428 millones de euros, un 30% más de su valor en Bolsa. Se ve obligada a lanzar una OPA y termina con el 88,58% de la sociedad a un coste contable de 641 millones de euros.

 

Simultáneamente, la empresa fue adquiriendo, con deuda, gran cantidad de suelo en diferentes etapas de ordenación, para reforzar su actividad de promoción residencial, con lo que estaba cavando, sin saberlo y al igual que otras inmobiliarias españolas, su propia fosa.

 

realia

 

Realia en 2007; un momento clave

En junio de 2007 -atención a la fecha- FCC y  Caja Madrid, deciden lanzar una OPV, colocando en bolsa una gran parte de su capital. El folleto de colocación establece un rango para el precio de las acciones entre 7,90 € y 9,70 €, que al final queda establecido en 8,80 €. El mercado se resiste porque ya se empieza a percibir el agotamiento del ciclo inmobiliario alcista de los últimos años. Al final la colocación se realiza a 6,50 €, con bastante éxito en el tramo minorista, algo más del 31% de las acciones, en base sobre todo a la capacidad comercial de la propia Caja Madrid. Así pues, la sociedad se valora en esa OPV en 1.802,95 millones de euros, una cantidad cuatro o cinco veces superior a una valoración optimista a día de hoy.

 

En septiembre de 2007 estalla oficialmente la burbuja inmobiliaria española y la compañía arranca un camino de siete u ocho años de supervivencia frente a un endeudamiento insostenible. Los activos reducen su valor continuamente. Sólo en 2012, el banco de suelo de la empresa es depreciado desde 1.186 millones de euros a 482 millones de euros.

 

Para intentar hacer frente a sus deudas se desprende de lo que le quedaba de la SIIC de París en junio de 2014, un 58,95%, que le vende a Eurosic. Lo hace con una minusvalía de 82 millones de euros pero la transacción le permite conseguir tesorería por cerca de 1.000 millones de euros para reducir su endeudamiento. Previamente, en 2010, había vendido otro 29,63% de la misma SIIC a la Société Foncière Lyonnaise (Inmobiliaria Colonial) para evitar lanzar otra OPA, como consecuencia del cambio de normas de las sociedades de esa clase en Francia.

 

Y así llegamos a diciembre de 2014, cuando suceden dos cosas:

De una parte, Esther Koplowitz tiene una concatenación de problemas para recapitalizar FCC, porque su propia sociedad patrimonial B1998 sufre de elevado endeudamiento. Se ve obligada a lanzar una ampliación de 1.000 millones de euros en FCC y negocia con Carlos Slim para que éste suscriba el 50% de dicha ampliación. Slim paga 650 millones de euros en total (entre los derechos de B1998 y las propias acciones) y se hace con el 25,63% de la compañía, superando así el 22,43% de la propia Esther Koplowitz. Se convierte, pues, en el primer accionista de la constructora y, de rebote, en accionista de Realia por el 36,88% que FCC posee en la misma.

 

De otra parte, Hispania Real Socimi (George Soros) se ha fijado en Realia y lanza una OPA el 17 de diciembre, a 0,49 € por acción. Ello le supondría un desembolso de unos 150 millones de euros, por esa misma sociedad que en su salida a bolsa fue valorada en 1.803 millones. Hispania razona su valoración: el patrimonio en renta de Realia vale 1.348 millones de euros brutos y está gravado con deuda por 303 millones; el suelo vale 524 millones y tiene deuda por 773 millones. Esto quiere decir que el suelo tiene valor negativo y la intención de Hispania es segregarlo de la sociedad y mantener exclusivamente el negocio patrimonial.

 

La cuantía de la oferta se justifica en la necesidad de realizar en 2015 una ampliación de 800 millones de euros para reducir deuda y estabilizar la sociedad; esa ampliación obligará a Hispania a un nuevo desembolso y tendrá un efecto dilutorio.

 

En marzo de 2015, otros dos acontecimientos que ya nos traen a la actualidad:

El primero, Inmobiliaria Carso -Carlos Slim- acuerda comprarle a Bankia su 24,95% de Realia por 44,48 € millones; en plena OPA de Hispania entra por un flanco.

 

El segundo, Carso anuncia su propia OPA, a 0,58 € por acción, lo que supone valorar la sociedad en 166 millones de euros.

 

El Consejo de Realia rechaza ambas OPAs, Hispania retira la suya en julio y la junta de accionistas aprueba por mayoría los últimos cambios en la sociedad, aunque sólo un 0,15% del capital acepta vender al precio ofertado por Inmobiliaria Carso.

 

En cualquier caso, el control de Slim sobre Realia -directamente y a través de FCC- es superior al 62%. Entre lo aprobado por la junta de accionistas también está una ampliación de capital de 450 millones de euros.

 

Ignacio Bayón e Iñigo Aldaz, presidente y consejero delegado hasta ese momento, salen de la empresa -lo que resulta lógico- y Carso nombra a Juan Rodríguez Torres como presidente no ejecutivo, que se suma a Carlos Jarque (consejero delegado de FCC) como consejero y a Gerardo Kuri, director general de Inmobiliaria Carso, igualmente consejero.

 

La compañía ha anunciado, y esto es relevante, un cambio en las normas de contabilidad que aplica, adaptándolas a las llamadas NIC 40, que valoran los activos a precio de mercado en lugar de a precio de adquisición. Ello resulta en un aumento de valor para los mismos de 487 millones y un aumento en fondos propios de 367 millones, lo que sin duda tendrá relación con la renegociación de deudas que deberá acometerse en 2016.

 

¿Y por qué la batalla?

Pues porque Realia, pese a las dificultades de estos años y una deuda neta actual de 1.082 millones de euros (de la que la mitad vence en 2016), frente a un magro EBITDA de 19,2 millones de euros en este primer semestre de 2015, tiene una buena cartera de activos en renta y es presumible que dichos activos van a gozar de revalorización en los próximos pocos años: 244.844 metros cuadrados de oficinas (ocupadas al 90%), 128.674 metros cuadrados de centros comerciales (ocupados al 88,4%) y 45.329 metros cuadrados de otros inmuebles (ocupados al 100%).

 

Pero Realia también tiene suelo con edificabilidad de 1.870.289 m² (suficientes para unas 18.000 viviendas, por hacernos idea) y sólo ha entregado 52 viviendas de las 602 que tienen en existencias. Digerir ese banco de suelo, del que afortunadamente el 49% está en Madrid, será trabajoso, pero cabe afirmar que la compañía es hoy más valiosa que hace un año y seguramente, menos de lo que lo será en el futuro próximo.

 


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