26 Abr

¿De verdad puede venir la EMA a Barcelona? (España)

Leemos que el Ministerio de Sanidad, la Generalitat y el Ayuntamiento de Barcelona han firmado un acuerdo con Merlin Properties para ofrecer la Torre Glòries, antes Torre Agbar, a la Agencia Europea del Medicamento -EMA-.

 

Han querido las circunstancias que conozcamos, con el detalle que se puede conseguir como visitante, la actual sede de la EMA en 30 Churchill Place, Canary Wharf, en Londres. La hemos visitado interiormente, almorzado en su excelente cantina y observado todo lo que hemos visto con inevitable curiosidad profesional. Y lo mismo hicimos en su momento con la sede hasta 2014, en 7 Westferry Circus, también en Canary Wharf.

 

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Foto: Canary Wharf Group

 

Y tenemos la fortuna de poder complementar nuestra experiencia personal con la buena información que aporta el Canary Wharf Group, que ha sido el “casero” de la EMA desde 1995 y la buena transparencia que ofrece la propia Agencia sobre su actividad. Así que entre el “pateo” personal (pieza esencial para el buen juicio de cualquier profesional inmobiliario que se precie) y la información complementaria, nos hacemos una idea bastante próxima de lo que puede querer la EMA cuando finalmente se vaya a otro sitio.

 

Va por delante que previo a la elección de un edificio, en la decisión de la Unión Europea y la EMA van a influir seguramente muchas cosas.

 

La primera, la política… A nadie se le ocultará que el Gobierno de España habrá tomado la decisión de apoyar la candidatura de Barcelona por varias razones, pero seguro que la política es una de ellas. La imagen simple más próxima es la del “cambio de cromos”. Y no nos extenderemos, por aquello de “al buen entendedor”.

 

En la Unión Europea va a suceder lo mismo, mucho nos tememos, que es lo que hace la situación bastante impredecible. Y ese “cambio de cromos” nos puede… beneficiar… o perjudicar. De ahí que nadie que conozcamos tenga claro si la decisión final, en junio siendo optimistas, será Barcelona (average daily mean 18,2ºC, record low -1ºC), o Varsovia (average daily mean 8,5ºC, record low -30,7ºC) o Helsinki (average daily mean 5,9ºC, record low -34,3ºC). O Copenhague, que también suena, o Amsterdam, o Milán, o Viena o Dublín. O París. O cualquier otra cosa que nadie se espera, que no debería ser normal. Se habló hasta de Malta. O sea, lo primero, la política.

 

Lo segundo, el personal. Al 31 de diciembre de 2015 la EMA tenía 890 empleados (623 mujeres y 267 hombres). El 65% entre 30 y 45 años (y en consecuencia en edad de tener niños pequeños, los que los tengan). Las tres nacionalidades más numerosas son los franceses (12,58%), italianos (12,36%) y españoles (10,67%). En la gerencia las nacionalidades dominantes son franceses, irlandeses y portugueses, con el 12,90% cada una. Y le siguen alemanes, españoles y británicos con el 9,68% cada uno. El CEO, Guido Rasi, es italiano.

 

Del personal importan dos cuestiones sobre todo: a) la habilidad de retener a los empleados actuales por las numerosas implicaciones familiares que rodean el tema –casa, cónyuges o parejas, hipotecas, colegios, idioma– y b) la capacidad de reclutar nuevo personal, para sustituir a los que prefieran abandonar la nave porque entiendan que el cambio de ubicación nos les compensa.

 

Barcelona tiene aquí bastante ventaja, porque el coste de la vida es inferior a Londres, porque tiene vivienda suficiente (cara para España pero barata comparada con Londres) y bastantes y buenos colegios internacionales. Y porque desde luego serán más los que prefieran conservar su puesto de trabajo si la sede está en Barcelona que si lo está, que me perdonen nuestros amigos polacos, en Varsovia, por un decir. Por el idioma y por los -30ºC, por muy excepcionales que sean.

 

Lo tercero, lo operativo. Con 800 reuniones anuales que dice la EMA que mantienen sus colaboradores con visitantes de toda Europa, la comunicación aérea es esencial.

Barcelona estará seguramente peor comunicada que Londres o Amsterdam, pero lo está más que suficiente. Y en planta hotelera tampoco debería haber objeciones. Aunque en ambos casos la proximidad de aeropuerto y hoteles a la oficina es importante (muchos visitantes a Londres, alemanes, holandeses, escandinavos, utilizan el City Airport, muy próximo al este de la ciudad).

 

Así que…

 

¿Le puede interesar a la EMA a la Torre Glóries?

 

Con todo respeto a las partes y nuestra simpatía corporativa por Merlin, que la propuesta nos sorprende. Suponemos que, por supuesto, Merlin no arriesga mucho. Si entendemos bien, se trata de retener la torre para el alquiler hasta junio, cuando hipotéticamente la Unión Europea tomaría una decisión.

 

Pero no podemos sino preguntarnos cuánto han estudiado los representantes públicos  a su objetivo.

 

Es ahí, en lo que quiera la EMA si finalmente fuese Barcelona la elegida, donde hay que profundizar, porque es seguramente lo único que podemos controlar y hacer lo mejor posible.

 

La EMA se basó en el edificio de 7 Westferry Circus (The Columbus Building) hasta llegar a ocuparlo totalmente. Y como suele suceder en muchas empresas, empezó a “rebosar” y ocupar edificios colindantes o próximos, el 1 y el 11 también de Westferry Circus. El edificio original, propiedad del citado Canary Wharf Group, tiene 14.816 m2 en 7 plantas de 2.137 m2. Que al final no fueron suficientes.

 

Así que hace ya unos 5 ó 6 años, la EMA negoció con el propio Canary Wharf Group la construcción de una nueva sede “built to suit”, que resultó ser 25 Churchill Place, un edificio de 23 alturas con plantas de 2.600 m2, de las que la EMA ocupa 10, o sea 26.000 m2. En el resto está EY y otros inquilinos y existen dos entradas separadas, una para la EMA (30 Churchill Place) y otra para el resto (25 Churchill Place). El edificio es BREEAM Excelente. Han pagado de alquiler EUR 16,065,000 en 2016 y reducido su presupuesto para 2017 a EUR 14.245.000. Así que en base a ese presupuesto, prevén pagar este año a razón EUR 45,60/m2/mes. Que para Londres no está mal. El resto de gastos derivados del inmueble (limpieza, seguridad, electricidad, gastos comunes) son otros EUR 7.385.000, lo que lleva el coste “all in” a EUR 69,30/m2/mes. En Barcelona seguro que se lo podemos hacer más barato…

 

Pero no conviene enfocarse excesivamente en el coste, ya que esos casi EUR 22 millones que le cuesta a la EMA el alquiler de su sede, no son más que el 3,7% del presupuesto total de la Agencia (EUR 596 millones). El foco debería ser puesto en la excelencia, o mejor, en la EXCELENCIA.

 

El cambio de Westferry Circus a Churchill Place debería darnos una pista relevante: cuando la EMA decide que necesita otra sede, elige un edificio con plantas mayores que las que ya tenía y se va a 10 plantas. Porque la EMA tiene 7 departamentos operativos según este organigrama, más un área “staff” (auditoría, legal, estrategia, internacional, informática, etc.) y necesita una planta o algo más para los servicios (el comedor de empleados se lleva buena parte de una planta). Se trata pues, de acomodar a esos 8 o 9 departamentos, de la forma más próxima a lo que la “EMA está ya acostumbrada a trabajar” y con el nivel de calidad al que estarán acostumbrados.

 

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(Clicar para ampliar en pestaña nueva)

 

Que es por lo que creemos que intentar convencerles, vencidas todas las premisas anteriores, de que pasen a ocupar un edificio de 34 alturas, con plantas cuya superficie no llega ni a la mitad de lo que tienen ahora y una configuración física totalmente distinta, es harto difícil. Ojalá nos equivoquemos.

 

El “challenge” es ofrecer a la EMA lo que consiguieron en 2014, que es entregarles un “built to suit” allá para 2019 (con buen BREEAM o LEED, por cierto).

 

Y habrá que contar con las normas de contratación de la UE para todo este tipo de cosas, que son exigentes.

 

A ver quién es capaz de pensar en algo así. Y llevarlo a cabo, en su caso.


 


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