18 Ene

Prologis vs. Logicor (Blackstone) (España)

Hablábamos la semana pasada de Point Park Properties -P3- y GIC. ¿P3? “Small fry…” Pero los verdaderos colosos son Prologis y Logicor (Blackstone).

 

Prologis lleva veinte años en Europa, desde que en 1997 abrieron su oficina en Amsterdam (todavía como Security Capital Investment Trust -SCI-). Es grande, ya saben. En América, 40,1 millones de m2 en 2.385 edificios, entre Estados Unidos (84% del área total), Canadá, México y Brasil. En Asia, 5,2 millones en 139 edificios, en China, Japón y Singapur. Y en Europa, 16,6 millones de m2 en 776 edificios. Hasta el 30 de septiembre de 2016 el AFFO -Adjusted Funds from Operation, semejante al EPRA Revenue- fue de USD 1.056 millones, un 26,3% más que en los nuevo primeros meses de 2015. El beneficio de la línea de real estate (la compañía tiene otra línea de negocio como “strategic capital”), pasó de USD 1,47 por acción a USD 1,65, un 12,2% más. O sea bien. La compañía, un REIT, vale USD 27.647 millones y en la Bolsa de Nueva York en que cotiza (PLD:US), ha ganado en valor un 39,5% en los últimos 12 meses.

 

prologis logicor blackstone post

 

Por años Prologis ha sido la fuerza dominante en la logística europea. Pero hace cuatro años le salió un competidor que ha resultado ser formidable: Logicor. Blackstone creó Logicor como su grupo de logística en Europa a mediados de 2012 y empezó con una cartera de 1.500.000 m2, que Blackstone había ido adquiriendo en operaciones sueltas. Entre enero de 2013 y hoy día, esa cartera se ha multiplicado por 9, hasta los 13,5 millones de m2 actuales. Todavía no llega más que al 80% del tamaño de Prologis (en Europa), pero lo que a ésta le ha llevado 20 años alcanzar, a Logicor le ha costado cuatro. Blackstone tiene cuatro áreas de negocio principales: “Private Equity”, “Hedge Funds”, Crédito e Inmobiliario. Éste último al 30 de septiembre supuso el 60% de sus ingresos. A esa fecha su “Economic Net Income” fue de USD 1.577,4 millones, un 8% menos que en los nueve primeros meses de 2015. Pero mejor de los que los analistas esperaban, lo que ha permitido a la acción acumular en estos tres últimos meses el 30,51% de rentabilidad que ha ofrece en el último año.

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Y algo interesante, tiene USD 33.200 millones de “Dry Powder” (“pólvora seca”, lo que por también se suele llamar “firepower”, para referirse a los fondos disponibles para adquisiciones).

 

En España, Prologis tiene 32 activos (Barcelona, Tarragona, Madrid y Valencia) que suman 786.731 m2 y 36 Ha. de suelo para desarrollo. Logicor tiene 1.079.000 m2 entre Madrid, Barcelona y Valencia, con la mitad de su espacio en el Corredor del Henares de Madrid.

 

Segregar el rendimiento de los activos europeos de ambas compañías es difícil, porque están consolidados en su línea de negocio respectiva, pero Prologis sí detalla que Europa supone el 18% de su NOI, frente al 71% de Estados Unidos. Espacio para crecer.

 

Que es lo mismo que seguramente vamos a ver en Logicor, aunque posiblemente con intención diversa. Blackstone tiene como su “leit motiv”, el de “Buy it, Fix it, Sell it”, así que es previsible que en algún momento venda. En Estados Unidos lo hizo en diciembre de 2014 con su compañía de espacio industrial, IndCor, que vendió, también a la singapurense GIC, por USD 8.100 millones. Qué hará con Logicor y cuándo es la incógnita.

 

Lo que no es una incógnita es que el sector logístico en Europa está creciendo con fuerza. Y que hay una pila de dinero buscando oportunidades en desarrollo de suelo y en activos de calidad. Prologis y en los últimos pocos años Logicor, han podido comprar grandes portfolios de inmuebles gracias a su capacidad de inversión. Pero cada vez es más difícil porque los “yields” se han encogido para todo, también para la logística. Las compañías que sepan meterse en esa cadena de valor tienen buenas oportunidades de negocio.

 

No nos extraña el interés de Merlin y Axiare por el sector. Seguramente podrían hacer más. Y una SOCIMI logística no ha aparecido. De momento.

 

P.S. Y una curiosidad… Hamid R. Moghadam, CEO de Prologis y Mo Barzegar, CEO de Logicor son, ambos, nacidos en… Irán. Of all places…

 

prologis logicor blackstone ceo



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