26 Oct

Prisma Business Tower: ¿cómo vendemos las oficinas? (Perú)

Prisma Business Tower es un edificio de oficinas que según su página web se habrá entregado hace seis meses. O sea que ya se puede empezar a estudiar cómo le va. Lo ha desarrollado la Inmobiliaria Noja en un tiempo bastante corto, porque en febrero de 2015 estaban cimentando y trabajando sobre los 8 sótanos de estacionamiento. En ese tiempo han completado los sótanos y otras 19 plantas, que incluyen la baja con locales comerciales y servicios, otras 17 de oficinas y una final de uso social. El edificio es un proyecto de Pragma Arquitectos, encabezado Ricardo Martín de Rossi, un estudio bastante ocupado y con algunos proyectos significativos. De entre los recientes, aparte de esta torre, nos llama la atención la Torre Orquídeas.

 

Prisma Business Tower se ha construido sobre un terreno de 2.907 m2, leemos que ha contado con un presupuesto de USD 65 millones y lo ha financiado el Banco de Crédito del Perú. Está ubicado en el distrito de Magdalena, en la Av. Miró Quesada Cuadra 4 (ex. Juan de Aliaga), casi en Javier Prado Oeste. Sumamos 34.794 m2 de superficie neta, incluyendo 1.222 m2 que son 3 locales en planta baja. El resto en plantas de 2000 m2 aproximadamente, que han sido divididas en 12 o 13 oficinas cada uno, de unos 150 m2 de promedio, hasta un total de 212 oficinas. Está equipado con 11 ascensores.

 

prisma business tower 3

 

La comercialización de Prisma Business Tower ha sido en venta, entendemos que con financiación hipotecaria del propio Banco de Crédito del Perú, subrogándose los compradores en la financiación otorgada al desarrollador para la construcción.

 

El proceso de venta, si hacemos caso a la web de la empresa, ha ido bastante bien para la empresa desarrolladora. La mayor parte de las transacciones han sido por grupos de 3 ó 4 locales, y a la fecha de esta nota un 83% de la superficie, 28.900 m2 en total, están vendidos. Todo vendido desde la planta 10ª hacia arriba. En cambio entre la baja y la 9ª quedan por vender 5.894 m2, que son el 35% de la superficie esas plantas. Primera pista.

 

Otra cosa es la ocupación…, o cómo le está yendo a quienes han comprado. Porque el 49% de la torre está vacante. El 66% a partir de la planta 10ª… Sólo el 31% entre la baja y la 9ª. Segunda pista.

 

Prisma Business Tower, que está entre medianeras a edificaciones más bajas, da a dos fachadas, una principal a Juan de Aliaga y una trasera enfrentada al oeste. La distribución del edificio es de 2 locales y 96 oficinas hacia Juan de Aliaga y 1 local y 116 oficinas a la fachada trasera. Una distribución 46%/54%. La venta y el alquiler de las oficinas dando a la trasera se ha comportado peor. Un 63,3 de las pendientes de venta (19 de 30) y un 63,1% de las disponibles (65 de 103), dan a esa fachada oeste. Aparte de que las 4 plantas que están totalmente disponibles encubren un potencial todavía peor para esa fachada. Tercera pista.

 

Prisma Business Tower: ¿Cómo vendemos las oficinas?

 

Y casi y sobre todo, ¿como las compramos?

 

Y, añadimos: si hemos comprado y no nos va bien, ¿qué hacer?

 

En resumen:

  • Un buen edificio en una zona de expansión todavía sin consolidar en cuanto a mercado de oficinas.
  • Buen resultado en la comercialización para Inmobiliaria Noja. Un 87% de la superficie vendida al entregar el edificio debería cubrir sus costes y parte de su beneficio tras un período de construcción bien medido. Si ha hecho bien sus cuentas como asumimos.
  • Con precios diferenciales para las diferentes plantas (las más altas más caras), que seguramente habrá aplicado la empresa, el negocio para los inversores no ha sido por ahora bueno. El vacío en las plantas altas (2/3 del total) es muy alto y según el endeudamiento de cada uno, pueden pasar apreturas y tendrán que ajustar rentas. Vemos una oficina de 486 m2 en venta a USD 2.100/m2: al 10% de rentabilidad supondría alquilarla a USD 17,5 m2/mes mínimo. Las rentas en Magdalena rondan los USD 16, pero la vacancia (Informe de oficinas Biswanger 2016 T2) supera el 80%.
  • Algo mejor les va a quienes hayan comprado hasta la planta 9ª, pero 1/3 de vacío sigue siendo alto.
  • A la hora de comprar, mejor pagar más en fachada principal. Y mejor en pisos bajos si los precios son mejores.
  • La eficiencia del edificio, con más de 200 locales, cada uno con sus servicios higiénicos y el consiguiente consumo de espacio, se ve reducida. Esa distribución es cuestionable.

 

Diríamos, finalmente, que Inmobiliaria Noja puede haber hecho un buen negocio y da la impresión de que ha cumplido con su parte del trabajo. Pero para quienes han comprado aquí, al menos para quienes lo hayan hecho para arrendar, el resultado es dudoso o negativo hasta tanto el panorama del mercado de oficinas de Lima no mejore. Y vender sin perder seguramente complicado. Toca esperar.

 

P.S. Éste el cuadro de datos:

 

prisma business tower

 


0 Comment

Would you like to join the discussion? Feel free to contribute!

    Write a Reply or Comment

    Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

    You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

    El auge de los parque… octubre 26, 2016 parques industriales de mexico 4 instituto de empresa 2 Instituto de Empresa:… noviembre 2, 2016